部分龙头房企加入促销大战 房价调整仍将继续

“限时打折”、“优惠返点”……这些在商场中屡见不鲜的促销的手段正在蔓延到房地产市场。由于市场低迷、成交清淡，开发商开始花样百出地进行各式促销。与以往不同，促销手段不仅仅是搞噱头，不少实质性的降价促销频现。招商、保利、华润等部分一线房企也加入了促销阵营。业内的人士预计，开发商为了加快周转，开始采取“以价换量”的销售策略，未来房价将稳中有降。

房企加力促销

尽管有不少开发商坚称不会主动的调价，但是名目繁多的降价促销手段已是在“变相降价”。一些开发商更是以各种由头，展开不同类型的优惠活动。

恒大地产就以15为名，推出“10亿大优惠”活动，购房折扣达到8个点，并附送精装修。招商地产从2月18日起至3月31日推出的回馈活动，公司分布在14个城市的22个在售项目同期启动，活动包括让利、送礼等形式。

“去年的楼市成交下滑的时候，一些开发商的降价手段多是噱头，不过现在已经不乏真正的折扣了。”北京某房地产人士直言。

保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)曾于今年的1月至2月元宵节期间在40多个主要城市举行促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源。近期，保利地产位于上海的“保利叶语”项目大幅调价，单价从每平方米19000元下降至17000元，而交房标准则从毛坯升级为精装。如果考虑装修成本，售价相当于打了近八折。

而位于江苏泰州的华润置地(橡树湾润景公馆)旗下“华润国际社区”则一次性推出80套特价房，面积为87-138平方米，每平方米单价为4980-5880元。相比之下，该项目正常均价则在每平方米8000元左右。就此计算，特价房的降幅已近四成。

房价继续调整

随着房地产调控持续，各地楼市成交量持续低迷。开发商为了加快周转速度、尽快回流资金缓解压力，降价促销“以价换量”的动力增强。

中国某研究院报告显示，上周（2月13日-19日）监测的40个城市中有超过七成的楼市成交量同比下降。重点城市中，仅重庆、上海和南京同比上涨，其余城市均下跌。据我爱我家统计数据显示，上周北京住宅网签总量为2186套，其中新建商品住宅网签总量为857套，同比下降43.7%。

成交量低迷促使开发商加大了促销力度。据搜房网数据监控中心统计，2012年2月，北京共有208个在售楼盘推出打折优惠措施，其中城区103个项目，郊区105个项目；而2011年2月，京城楼市具有打折优惠的楼盘仅109个，其中城区61个，郊区48个。

数据显示，北京目前在售住宅项目中，均价在20000元/平方米以下的楼盘数量达136个，占比超过四成。相比之下，2011年2月北京均价在20000元/平方米以下的楼盘数量仅73个，占比约三成。

北京中原市场研究部总监张大伟表示，2月中旬随着低价供应项目的增加，成交量可能恢复到去年下半年的平均水平。不过总体来看，成交量依然低迷，开发商将逐步改变销售策略，房价调整仍将继续。

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中国国务院发展研究中心金融研究所的副所长巴曙松最近撰写评论称，尽管市场广泛担忧中国经济中长期增长的动力会趋于衰竭，但从土地资产和资产负债表的角度看，中国经济仍然存在有力的支撑因素。巴曙松称，2012年中国经济是否能实现软着陆，取决于土地资产价格的走势如何。今年1月份，土地溢价率不足2%，意味着土地资产的市场交易价格已回归基价或成本价，也意味着下行空间有限。

巴曙松的论点一定支撑了不少投资者的信心。之前，他们都已经因为一些重要经济数据不佳而情绪低落。比如，近来的数据显示FDI（外商直接投资）连续第三个月下降。今年1月份，我们听说中国外汇储备自1998年以来次出现了季度性下降。内地银行已经面临着流动性压力。上个月，储户将8000亿元资金撤出储蓄账户，达到12年以来的最快速度。1月份存款的减少缘于企业取款数量创纪录。而这又将银行贷存比提升至五年69.3%。可以说环境的紧缩已经很明显。尽管中国央行连续两次下调存款准备金率，但1月份银行贷款仅7381亿元，远远低于分析师预期。另外，在上周五银行间利率突然上升之后，中国央行通过逆回购向银行系统注入资金。这是运用此类短期贷款工具的很不寻常的动作。

早有分析师就警告，中国经济需要面对流动性压力。据《华尔街日报》文章称，去年12月评级机构惠誉曾表示，内地银行用于应付突发状况的现金储备正在下降。由于政府采取了有选择性地暂缓资金紧张的借款人的偿债责任，为其提供支持，贷款流动性压力可能因此产生。据报道，上周中国政府要求国内银行将到期的地方政府债务进行滚存，延长还款期限。此举可能避免不良贷款的堆积，但却会加大流动性压力。

其实，在进入2012年以后，市场对银行在提高金融稳定程度的同时能否增加贷款量始终存有担心。据野村估计，去年中国经济的信贷总量占GDP（国内生产总值）比例为146%。研究机构BernsteinResearch认为，较高的贷存比会抑制银行在2012年的放贷能力。对于那些资产负债表受损的银行，在经济增速放缓或经济面临资产泡沫收缩的情况下，其自然反应应该是减少贷款量，增加现金储备，以应付突发状况。

现在，看多市场的人找到了更多证据，令他们相信北京的政策储备足以在今年晚些时候推出较强有力的刺激措施。在此之前，市场不会看到实质性的放松，也不可能迎来北京对房地产业的管制解除。

当然，等到那时再买入恐怕太晚。有迹象表明，有的投资者已经开始重返中国内地股市。麦格理一份新报告说，以中国市场为投资对象的国家基金开始吸引机构资金流入，现在开始为今夏中国股市的反弹做准备并非为时过早。麦格理称，这些资金流向往往能提前六至八个月成为股市的风向标。此外他们还指出，摩根士丹利资本国际中国指数虽在2008年10月触底，但本年至今已累计反弹13%。对以上乐观估计有旁证作用的是，尽管经济消息让人失望，今年以来中国内地股市仍然上涨了7%。

总之，只要中国内地股市还是不折不扣的“政策市”，你就必须在北京开始分面包之前，站到关键位置上。