巴曙松:地价与房价走势一致 上半年或将见底
中国经济时报2012/02/22 09:15
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资本市场最常见的问题是中国经济增长的“发动机”是什么？这个发动机何时及如何启动？常识的回答是“三架马车”中的投资或出口。从资产负债表的逻辑框架，我们的发问是：哪一项资产的率先启动，才会以及如何带领企业走向新一轮资产负债表的上行扩张周期？在当前的发展阶段上，土地的影响力较大，往往成为其他资产价格形成的基础和定价的标杆之一。
截至2012年1月份，土地溢价率不足2%，意味着土地资产的市场交易价格已回归基价或成本价，也意味下行的空间有限。
2012年土地资产价格波动的短期含义
2012年1月份以来，20个主要城市土地市场交易逐步恢复正常，供应量与成交量都有增长，但是土地溢价率与土地均价仍在底部徘徊。在这个环境下，土地价格可以作为很重要的一个经济走势的观察指标。
从历史经验看，地价与房价走势呈现一致性，考虑房地产开发的周期性与滞后性，经验上，地价见顶时间则往往领先于房地产投资二至三个季度，见底时间领先一个季度左右。如果这个经验依然有效，那么，这一轮房地产调控引导下的房地产投资可能会在2012年上半年见底。
流动性是按照资产率高低依次分布的，土地与房地产是两项规模庞大、财富蓄水效应最强的两种资产，当前的土地价格见底，部分意味着房地产市场调整的后期阶段也是较为显著的调整阶段可能会到来。但是考虑到房地产开发的周期性，地价谷底往往领先于房地产投资一个季度左右，从这个角度判断，如果历史经验有效，2012年的房地产投资可能会在上半年见底。
与上一轮周期不同，在这一轮调控周期中，土地资产价格对PPI和CPI的领先关系明显拉长，本轮通胀见底的时间有可能延迟到2012年二季度之后，晚于市场的普遍预期。
原则上，货币、资产与商品价格会保持一定的平衡与比价关系，上一轮通胀周期中，土地价格领先CPI和PPI二至三个季度，但在2011年的这轮周期中，领先关系变成六至七个季度，显示资产价格与商品价格之间的比价关系已经发生结构性变化，原材料、中间环节和终端消费环节的溢价能力明显提升，这种变化或许部分体现了劳动力成本升的一系列经济效应开始显性化。
M2增速在2012年一季度可能与土地资产价格同时见底。从数据上观察，2010年土地资产价格进入新一轮下跌和资产负债表陷入阶段修复以来，M2增速伴随资产价格下行开始迅速下降，同时也正是这段时间，基础货币事实上处于明显的上升通道，基础货币与M2的背离趋势本身即表明过去一年多来的M2下降主要是由于资产价格的下行所导致。
从这个角度看，2011年一季度，尤其是一二月份随着土地资产价格的见底，M2增速也将见底，如果进一步考虑到一二月份外汇占款减小导致基础货币下行的风险，一二月份M2的下降幅度可能较大。
下一个十年中国经济减速的风险多大？
展望2012年始的下一个十年，尽管市场广泛担忧中国经济中长期增长的动力会趋于衰竭，但从城市化、土地资产和资产负债表的角度看，中国经济仍然存在有力的支撑因素。原则上，地价上涨空间的临界点是农地转为工商业用途的边际空间为零，这时土地资产完全进入存量配置阶段，下一个十年中国也未必会到达这个阶段。
“长三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于平均水平和大部分中西部省市，如果启动有效率的农村土地制度改革，中国的城市化与工业化进程仍有可能开启新的一扇窗，土地的货币化与资本化进程尚未结束。从当前的数据和条件简单推测，中国经济历史中的二十世纪七十年代属于“西三角”即它在中国经济总量中的占比，增速最快，其后的两个十年分别属于“珠三角”和“长三角”，按照目前的这种增长态势，下一个十年“西三角”有可能重新成为中国经济重要的增长区域。
存量资产货币化与增量资产资本化都将是推动货币需求和M2增速的核心驱动力。一个经济体M2的需求，并不简单取决于以流量形式表现的GDP规模，也取决于以存量资产形式表现出的资产货币化和资本化需求(存量资产中重新进入市场化交易产生货币化需求、存量资产贴现产生对未来融资的资本化需求)。从这个角度看，如果把GDP看做是一个经济体现有资产负债配置结果的一个横截面，那么不断进入的有产出能力的增量资产资本化的深度与广度则是这个经济跨期配置的时间维度。
因此，一段时间这个经济体的货币需求(M2)就是两者的乘积。基于这个视角，如果2012年土地资产价格上升，这不仅会带动存量资产的市值上升，推动GDP增长和货币需求，而且也将吸收增量的农民工资产进入“就业池”、吸引农地转向工商业用途，从而在更大幅度上推动资产扩张、负债扩张即对未来的融资能力。从中国当前的建设用地使用情况来看，未来农地转作工商业用途的空间依然巨大。
商业地产有可能成为下一轮推动土地资产价格波动的主要驱动力之一。这是因为：其一，目前城市化已接近尾声的区域将面临建设用地扩张受限的约束，在住宅房地产已日趋成熟的情况下，地方政府侧重于发展商业地产、仓储与物流中心，这为商业地产的繁荣提供了条件。回顾日本房地产市场价格繁荣的节奏，也曾走过工业用地、住宅用地和商业用地价格繁荣的三步曲。其二，中国当前的商业地价处于相对较低水平。
发达城市和地区土地财政弱化，并不代表融资能力减弱，这些城市将从土地财政逐步过渡到相对成熟的财产税和市政债融资模式，从更大角度讲，下一个的制度化改革仍有可能出现在土地领域。从发达国家和中国部分试点市政债的地区来看，一旦进入城市化的末端，土地资产的配置进入存量调整阶段，那么地方政府的融资模式也将过渡到更为成熟的财产税和债券发行，土地财政被更为市场化的融资手段所替代。
另外，如果要对未来进行长期展望的话，那么下一个十年中国改革的制度性突破仍有极大可能集中在土地领域，具体的形式可能包括：农地所有权改革、集体建设用地制度改革(这里包含小产权房改革、集体用地建设保障房改革)、农产品进口税收制度改革(进口农产品即为进口土地)，类似的改革都将进一步促进土地作为资产和生产要素的产出功能化。
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3月8日，政协常委、大连万达集团董事长王健林接受记者采访时表示，造成房价过快上涨的关键因素是，土地供应不足，出让价格过高。
3月8日，政协常委、大连万达集团董事长王健林就当前楼市的热点问题接受本报记者采访时表示，当前中国楼市的泡沫与西方国家相比有显著区别，西方国家的楼市泡沫表现为房产投资规模过大，而中国目前的楼市泡沫主要体现在房价过高。他认为，从2009年的现实来看，地价推高房价是不争的事实，希望政府能够正视高房价的实质就是高地价，并尽快着手改变土地出让方式。
【表现】 楼市泡沫
看不到房价下跌的理由
新京报：你如何看待目前的房价问题？
王健林：房价最近几年持续上涨，已经给老百姓生活带来了很大的压力，引起很大的社会反响。从最近几年的趋势来看，房价上涨的幅度越来越大，影响面越来越大。正因为如此，最近几年的政府工作报告都对住房问题做了重点阐述。
房产不仅仅是一个行业或者产业兴衰的问题，牵涉到宏观经济、消费和民生，成为社会和经济发展的支柱产业。过去大家讲“民以食为天”，但是现在大家对“食”的关注度远不及“住”，现在应该说是“民以住为天”。食品的价格有高有低，老百姓可以选择，但房价却没有选择余地，北京没有3000元/平米的房子。
新京报：作为一位多年从事房地产行业的业内人士，你认为目前楼市的核心问题是什么？
王健林：很多国家都出现过各类的房地产泡沫问题，中国楼市泡沫仅限于房价方面，而西班牙、英国等国家也在关注房地产过热的问题，他们的问题是投资额或投资规模过大。我们主要的问题就是房价过高，投资规模没有泡沫。在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，今后十年房价都会继续上涨，我看不到下跌的理由。
【症结】 土地价格
地方越来越依赖土地财政
新京报：房价上涨过快是大家的共识，你认为最关键的因素是什么？
王健林：我认为当前的高房价，首先是由高地价引起的，土地供应不足，而且出让价格过高。去年货币投放过多也推高了地价，央企、国企竞争地王是推高去年房价的重要原因；此外，炒房、开发商暴利等说法也有一定的道理，但这些都不是关键原因。
过去我们一直在讨论地价和房价到底谁推高了谁，陷入“先有蛋还是先有鸡”的争论。从2009年房价的快速上升来看，地价推高房价已经是不争的事实，在房价的四项主要成本中，地价占到四到五成，建筑成本到不了两成。比如现在北京、上海售价四万元一平米的房子，地价一般都达到2万元一平米，核心城市地价畸高。有关部门统计，土地成本平均占房价成本的20%，但这个平均数据包含了很多中小城市。
新京报：地价居高不下的主要原因是什么？
王健林：土地是地方政府的主要财政收入，从目前利益格局来看，地方政府对于土地财政的依赖性越来越强，推高地价的利益动力很充足。土地出让制度中有“招拍挂”等多种方式，但被使用的就是拍卖。对于地方政府而言，这种方式既不用动脑筋，也不用担责任，利多而无害。
【应对】 土地出让
首先应改变土地出让制度
新京报：两会期间，各个部门都提出了一些调控楼市的方法和思路，比如对重点城市进行监控、推进物业税等。你认为，这些措施对当前房价泡沫问题有效果吗？
王健林：监控重点城市很难有效果，很难让地方政府有内在的动力去主动参与。物业税可能是一个有效的方法，但是很多技术层面的问题需要时间，比如那么多不同类型的房子，税基如何确定？有谁来确定才有公信力？数十万的评估师缺口，没有三到五年怎么能建立起来？不在重点城市试点几年，怎么可以贸然推行？粗略估计，即使不包括协调各方利益所需的时间，没有七八年，物业税是出不来的。
新京报：你认为，解决高房价最有效的方法是什么？
王健林：政府要承认和正视地价推高房价的事实，才能有针对性地改进。当前首先应该改变的是土地出让制度。近期招标出让的土地都出现了价格较低的趋势，但是又引起大家对于内部操作和腐败问题的猜测；拍卖制度简单公平但是却推高了房价。因此，土地出让制度的改革面临两难处境。当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，可能需要两害相权取其轻。
新京报：按照你的分析，未来房价继续上涨的压力是不是还会很大？
王健林：是的。目前调控房价的思路和措施很多，但如果不抓住地价推高房价这个核心的因素，其他的方式可能最终都是徒劳。改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益，难度很大。
【保障】 民生压力
住房保障要与地方政绩挂钩
新京报：在这期间社会的民生问题应该如何解决，如何避免社会矛盾的激化？
王健林：加强住房保障建设是缓解民生压力的重要手段。目前住房保障推进速度不快的主要原因是制度建设滞后，没有进行强制的监管，住房保障应该立法，投资金额与投资面积指标要与地方官员的官帽子挂钩。
保障性住房建设从范围来看，去年70个重点城市一半都没有完成任务，但是很难找到追究责任的依据，无论是总量还是投资比例都过低的现状，使得绝大部分本该由保障住房承担的需求被挤压到商品房市场，是造成商品房价格过高的因素。
统计局刚刚公布的数据表明，2009年保障性住房的总量在新开工住房中的比例过低，目前保障性住房只占到新增住房比例的10%，而部分中等发达国家和地区能占到50%，甚至更高。
香港和新加坡的经验值得我们借鉴，香港的保障性住房投资比例达到55%，新加坡的比例达到70%，在这些地区都是，如果没有强有力的制度约束，地方政府怎会有动力拿高价地去盖保障房？如果要达到这个标准，我们需要在加大投资和加快制度建设两方面跑步前进。
新京报：住房保障怎么样才算做到位了？
王健林：尽管我强调要以“民以住为天”的态度来重视当前的住房问题，但住房保障的目标不应该是人人买房，即使是发达国家，也做不到这一点，而应该是人人有房住。盘活租赁市场，加强保障性住房建设能有效缓解当前的民生压力。
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