2011年房地产市场国家宏观政策分析
精顺研究院2012/02/06 15:38
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一、宏观环境综述
2011年“控”字当头，从整体宏观经济到房地产市场都受到调控措施的严重影响，因此“控”字也被媒体评选为2011年度代表汉字。“控”字的突出，直观的反映了中国经济发展由快放缓、由热转冷的微妙趋势，而在国民经济各行业中极具中国特色经济代表性的房地产在此方面表现得也更加明显。
2011年的宏观经济环境，呈现的是保增长与调结构的激烈博弈，政策在提高GDP与降低通胀两者之间艰难抉择，而最终为了避免经济结构失调和高通胀对经济和社会稳定造成冲击，政府选择了降低通胀为调控主要目标，金融紧缩与房地产调控措施密集出台，调控和紧缩成为年度经济发展的主基调。
二、宏观环境变化四步解析
进入2011年以来，货币政策与房地产调控的明显从紧让很多相关行业人员倍感压力的同时，也纷纷产生对于政策巨大转向的不解，这在房地产业由2010年的量价火热上升转为2011年的量跌价滞方面表现得尤为明显。而造成这种行业形势快速变化的原因，则可以分为四步来进行解析。
1.货币超发引发经济投资过热，加剧资产泡沫
数据来源：国家统计局发布相关数据整理
为了化解金融危机对中国国民经济的冲击，保证经济增长速度，2008年末政府推出了四万亿经济刺激计划，为市场注入了巨大的货币流动性。在经济刺激政策的推动下，中国M2（广义货币）投放量迅速膨胀，增速长期保持在20%左右的高位运行。长期的货币超发创造了巨大的流动性，为国民经济发展注入强力的货币支持的同时也极大地推动了投资过热，大量资金进入投资投机领域，多种资产价格飙升，房价、物价高涨，资产泡沫化倾向明显，给经济运行的稳定性带来较大隐患。
2.负利率与高通胀持续存在，通胀进入恶性循环
数据来源：国家统计局发布相关数据整理
货币超发投资过热带来的显著影响就是资产价值飙升，物价快速上涨。进入2010年以来，CPI指数不断升高，至2011年超过6%之后，至今仍保持在6%以上高位运行；与之相对的是银行的存贷款利率长期处于低位，2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%，一年期存款利率达到3.5%，这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息，但是尽管加息如此频繁，高企的CPI仍将实际利率压低在-3%左右位置，负利率持续存在。
负利率的长期存在，导致的直接后果就是储户为了追求财富保值增值而逃离银行存款系统，大量进入投资投机领域，导致多个行业投资过热以及投机囤积行为盛行，进一步加剧通货膨胀，压低实际利率，出现恶性循环。
3.信贷紧缩，市场遭遇巨大资金瓶颈
数据来源：国家统计局发布相关数据整理
为了遏制投资过热风潮，央行接连推出措施来削减市场流动性，控制信贷规模，最直接的手段就是上调存款准备金率。自2009年以来，央行12次上调存款准备金率，至2011年6月20日上调之后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史位，大量资金被冻结在银行，市场上流动性十分紧张。
过高的存款准备金率导致的流动性严重缺乏，最直接的影响就是企业贷款严重不足，直接导致大量生产型中小企业面临资金困境，同时也对信贷依赖程度较高的房地产企业造成了巨大影响。由于银行难以贷款导致了民间借贷泛滥，投资担保公司、民间高利贷盛行，大量中小型生产企业、房地产开发企业被迫选择成本极高的民间借贷来缓解资金压力。但是这些融资行为因为缺乏坚实的保障，存在极大风险，温州、鄂尔多斯高利贷泡沫相继破裂已经引起了官方的高度重视，而与民间借贷密切相关的房地产业也面临较大危机。
为了避免民间高利贷继续扩大和房地产业剧烈波动，进入年末央行转而对金融信贷政策进行微调，采取多方面措施来解决民间高利贷问题，同时加强对于房地产波动烈度的控制。2011年12月，央行三年来首次下调存款准备金率0.5%，释放资金4000亿，但由于资金量较小，短期很难解决市场的资金缺口，市场流动性仍然表现得较为紧张。
4.房地产业进入冬天
由于目前国内房地产企业资本充足率整体水平仅为20%左右，宽松的信贷融资环境是许多房地产企业发展的重要支撑。在信贷紧缩的大背景下，自有资金相对紧缺的房企面临着巨大挑战。与此同时，由于限购政策影响持续深化，一方面部分购房者或因资格限制无法形成有效需求，另一方面较多购房者因为政策信号的持续释放选择持币观望。因此，房地产企业不得不面对资金链和需求下滑的双重压力，房价与政策的博弈趋于白热化。
国家统计局的数据显示，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比（较9月）下降的城市数量达到34个，比9月增加了17个，下降城市数量首次超过上涨城市数量。报告显示，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比持平的城市有20个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
目前来看，大范围的房价下降仍未到来，市场仍然处于价格与政策的博弈期。由于通胀压力仍然偏大，政府也接连强硬表态房地产调控不会放松，对比房地产商的资金紧张逐渐加剧，未来房价可能会步入下降通道。考虑到政府即将换届，各方面措施都会以稳定为主，政策环境在明年年内维持现状的可能性较高，因此春节后房地产企业面临的形势可能会更加严峻，也会有更多企业选择以价换量，缓解资金链压力。但是同时要注意的是，目前房地产业与国民经济发展仍然联系紧密，国家虽然严厉表态调控不放松，但房价进入下降通道后不排除对政策进行适度微调，确保房地产业价格调整稳定进行而不是快速波动。
三、年度调控政策汇总
纵观2011年全年出台的调控政策，主要内容以信贷调整为主。1-7月连续6次提高存款准备金率，3次加息，收紧流动性的趋势十分明显；下半年后，CPI涨幅开始回落，持续信贷紧缩效果显现，金融政策推出不再密集；而进入年底由于地方信贷风险加大和中小企业融资困难，信贷政策开始微调，通过下调存款准备金率0.5个百分点释放少量流动性，加大对中小企业的信贷支持，帮其度过年底结账期，避免企业破产风险。虽然年末信贷政策出现了小幅微调，但是相比之前的连续紧缩操作影响力非常微小，信贷紧缩的整体趋势依然是清晰不动摇的。
房地产调控政策方面年内出台政策相对较少，主要调控手段是扩大限购范围和不断释放强硬的调控信号，在确保保障房建设顺利进行的同时加强对拿地和销售等房地产开发环节的监管，加大对违规行为的处置力度。从政策力度来讲，类似限购这样的直接行政干预措施预示着调控措施严厉程度基本到达顶点，未来推出更严厉措施的可能性较小，调控基调仍是坚持目前政策不动摇，并使其影响进一步扩大和深化，但同时也不排除类似小幅降低存款准备金率的政策微调和局部地区适度宽松来降低市场波动风险。
| 发布时间 | 主要内容 | 简评 |
| 1月20日 | 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 | 首次提准 |
| 1月26日 | 国务院推出楼市调控新政，二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，暂停向有两套房的本地家庭售房。 | 限购开始 |
| 1月28日 | 国务院同意在部分城市试征房产税，上海、重庆28日起推行试点。 | 房产税试点 |
| 2月9日 | 央行年内首次加息，上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 | 首次加息 |
| 2月24日 | 央行年内第二次上调准备金率0.5个百分点 | 二次提准 |
| 3月25日 | 央行今年第三次上调存款准备金率0.5个百分点，也是去年以来第九次上调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。 | 三次提准 |
| 4月6日 | 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。 | 二次加息 |
| 4月21日 | 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行去年以来第10次上调存款准备金率，也是今年以来第4次上调。本次上调以后，大型商业银行存款准备金率将升至20.5%的历史高位。 | 四次提准 |
| 5月1日 | 《商品房销售明码标价规定》2011年5月1日起施行。 | 明码标价施行 |
| 5月5日 | 国土资源部印发《关于下达〈2011年土地利用计划〉的通知》。该计划中，新增建设用地计划安排量比去年略有增加。 | 供地量增加 |
| 5月16日 | 据各地上报汇总，2011年住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量(10.17万公顷)。计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比，分别增加17.6%和138.9%。 | 相比2010年，2011年住房用地供应增加，保障房用地更是激增 |
| 5月18日 | 再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位。 | 五次提准 |
| 5月26日 | 国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。这意味着，为加强基层土地拍卖监管，国家地价监控已细化至县城。 | 地价监控细化至县城 |
| 6月9日 | 住房和城乡建设部部长姜伟新要求，今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。 | 要求1000万套保障房11月末前全面开工 |
| 6月20日 | 央行再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率，自去年以来，央行更是先后12次上调准备金率达到了21.5%的高位。 | 六次提准 |
| 7月7日 | 央行正式实施年内第三次上调利率，加息0.25个百分点，这也是自去年进入加息通道后的第五次行动。业内人士指出，在这样的货币政策影响下，今年下半年楼市将极有可能提前进入“阴跌期”。 | 三次加息 |
| 9月11日 | 国家统计局今日公布的数据显示，8月份CPI（消费价格总水平）同比上涨6.2%，与上月6.5%的涨幅相比有所放缓，该值并未超出市场普遍预期。央行表示下半年将把稳定物价水平作为金融、宏观调控的首要任务，继续坚持实施稳健的货币政策。 | CPI涨幅微降，货币政策坚持稳健 |
| 10月14日 | 建行将首套房贷利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。 | 部分银行首套房贷利率上浮 |
| 10月27日 | 来自住房城乡建设部的数据显示，截至9月底，保障房已开工986万套，占年度计划的98%，我国1000万套保障房，预计11月底前将全部开工。 | 保障房按计划顺利开工 |
| 11月14日 | 楼市政策步步紧逼，广东珠海、中山先后采取限购，限价政策，上海、深圳等地传出楼盘大幅跳水价，引发老业主激烈的维权行为。现金为王的准则开始凸显，现金流比利润更为重要。 | 限购限价引起热议，一线城市降价老业主维权 |
| 11月16日 | 央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。对比二季度的措辞，央行并未提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，调控重心发生微妙变化。 | 首次提出货币政策可微调，转机初现 |
| 12月5日 | 2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 | 三年内首度下调，政策微调初步实行 |
四、短期经济与政策形势展望
2011，调控之年，经济增长放缓，遏制通胀和投资过热成为政策基调。目前为止，紧缩政策效果已经充分显现，通胀回落，楼市成交锐减，房价基本停涨。然而，随着紧缩政策的施行，经济增长尤其是中小企业发展面临一定困难，房地产市场在僵持中也存在着剧烈波动的风险。在此背景下，2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果，引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善，“控”的趋势减弱，而“稳”则成为调控主旋律。未来房地产企业思考经济与政策形势需要关注的四个基本点：
1.资金：
虽然2011年末下调一次存款准备金率，但是21%的存准高位仍然属于较高水平，流动性紧张的局面仍将存在。考虑到中小企业面临较大资金困难，未来可能会通过继续小幅下调存款准备金率予以中小企业资金支持，但是贷款投放方向将会明显倾向于生产型企业而不是房地产等金融资本相关企业，房企面临的资金压力仍然会比较大。另一方面，由于目前各类企业金融成本较高，对企业运营产生较大压力，未来连续或大幅加息的可能性很小，这对降低购房者借贷压力，促进客户成交是一个利好消息。
2.供应：
2009年以来房价的快速上涨吸引了大量开发企业提高拿地和开发数量，而伴随着2011年下半年以来的成交下滑和未来保障房的大量入市，短期内房地产存量将达到前所未有的高点，整体市场竞争压力空前巨大。面对大量保障房对刚需客户的分流，如何提升自身产品质量和服务价值，或许将是大多数开发商避免恶性价格战竞争，突破市场困局的优先选择。
3.需求：
目前来看，持续的调控压力释放已经在市场中造成了比较浓厚的观望气氛，而随着调控效果的持续释放和媒体对于房地产市场转冷的大量报道，会有更多的购房者期待降价，选择持币观望。另外，由于房产的投资属性得到广泛认可，购房者受“买涨不买跌”的心理影响较大，因此开发商有可能需要面对楼盘降价购房者却依然观望的尴尬局面。在这样的背景之下，深化对于自身产品适合客群的认识，增强针对性促销措施，保证营销推广的质量和成功率是开发商的正确策略。
4.价格：
在性价格停涨的大形势下，以万科、龙湖为代表的大型开发企业纷纷转而实施现金流战略，加强促销力度，通过“以价换量”来确保资金回流，降低企业运营风险。短期来看，房价下降的趋势无法逆转，因此具备销售条件的项目，应尽早加大促销优惠为宜，避免后期大量竞争对手同时促销降低自身促销措施吸引力，陷入恶性价格竞争的困境；而对于尚未取得销售资格的项目而言，开发商一方面要运用可利用资源加快取得预售资格，另一方面可以尝试拓展单位团购、定向开发等可以提前回款的开发方式，在避免违规的情况下加速资金回笼。
