河南转让非住宅二手房税率增1倍 车库税款增加
东方今报2011/12/21 15:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从2012年1月1日起，河南省的土地增值税政策再次发生变化，新公布的核定征收税率跟原有政策相比大幅提高。我省地税部门相关负责人表示，这意味着房地产开发商的税负增加了。
普通住宅核定征收率由2%提至5%
近日，省地税局发布了《关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》，对土地增值税核定征收率进行了大幅调整。其中，普通标准住宅的征收率，由2%上调到5%；除普通标准住宅以外的其他住宅，由4%上升到6%；如果房地产开发商擅自销毁账簿或申报的房子价格明显偏低时，面临的征收率将由过去的8%上升到10%。
“10%的征收率算是相当高了，这次的调整幅度不小。”郑州市二七区地税局税政专家王国娜表示，新政策让开发商的税负明显提高。
依据新政策来计算，假设一个实行核定征收的房地产企业有1万平方米的普通住宅要销售，每平方米销售价格为7000元，该企业需要缴纳的土地增值税为7000×10000×5%=350万元。
而按原有政策，该企业需要缴纳的土地增值税为7000×10000×2%=140万元。也就是说，从明年1月1日起，仅土地增值税一项，开发商就要多付210万元。
开发商卖车库的预征税款支出增加
提到房地产业税收，就不得不提到一个词“预征”。由于房地产项目在建设过程中就开始销售，因此税务部门对房地产行业实行了一个特殊政策：先预征，再清算，清算时多退少补。
本次省地税局发布的新政中，并未涉及预征率的调整，但特意强调了地下室、车库的税收征管，在预征时可以跟着普通住宅的预征率走，不过在最后清算阶段，就不能再按照普通住宅来算了。“现在很多开发商在销售房子时，会随着房子销售地下室和车库，价格还不低，一些车库的价格甚至比车还贵。”王国娜说。
据了解，新政规定，在预征阶段，地下室、车库采用随房确定的原则。卖的房子是普通住宅，地下室和车库就按普通住宅的预征率来走；卖的房子是144平方米以上的非普通住宅，地下室和车库就按非普通住宅以外的项目走。但当最后清算时，所有的地下室、车库收入都应并入除住宅以外的其他房地产项目。
目前，我省其他房地产项目的预征率是4.5%，而普通住宅的预征率仅为1.5%。也就是说，在销售地下室和车库时，开发商需要向税务部门缴纳的预征税款大幅增加了。
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●个人转让非住宅类二手房 税率上调至6%
为了避税，一些市民在转让二手房时，会故意不出具发票，从而让税务部门选择核定征收这种方法来征收税款。目前，我省对个人转让二手房的核定征收率的政策是：普通标准住宅为2%，普通标准住宅以外的其他房地产项目为3%。
而新政规定，从2012年1月1日起，个人转让除住宅以外的其他房地产项目，如果实行核定征收的方法征收土地增值税，核定征收率增加为6%，整整提高了1倍。
因此，税务人员提醒纳税人，以后转让二手房时，可以找个中介仔细算算，是按照核定征收的方式缴税划算，还是按照据实征收的方法划算。
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房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于推行难度较大，试点将从个别城市开始
中国目前支持收房产税的有3种人，一是高官，住国家的房子不用买房的；二是贪官，根本用不着自己的血汗钱买房。三是只有一套房子的人民群众，房产税与他们的生活没有多大关系。其实，对人均一定面积以上部分的占有房屋，采用累进税率征收房产税，这是一种市场手段调节社会资源、保障人民住房公平、增加国家财政收入、抑制囤房炒房、促降高昂房价的办法。——技术上已经成熟，但为何迟迟不推广呢？
来看看专家的看法。
陈正:别指望房产税能降房价
“希望越大，失望越大”在房产税身上得到了很好的体现，房产税一度被认为是打击楼市投机行为的“利器”、遏制房价过快上涨的“撒手锏”，然而，时至今日，房产税更像是“扶不上墙的阿斗”，“试点成效不足”、“税收过少”、“房价未能应声下跌”.。.这就是被寄予厚望的房产税交给世人的答卷，能否合格，大家心知肚明。
当然，即便房产税再怎么不成器，它也从不缺乏支持者。前不久有人喊出“房产税将取代‘限购令’成为未来楼市调控大方向”的声音一度将“限购令”推向舆论的风口浪尖。近日，再度有人出面挺“房产税”，某部官员日前针对房产取得的“微效”表示“现在不必急于判断可以征收多少税，房产税最重要的任务是调节社会经济生活。”何为“调节社会经济生活”？至于你懂不懂，我反正不懂，只是觉得奇怪，房产税的重要任务从何时起不再是为了“降房价”？既然降不了房价，房产税凭什么取代“限购令”？
限购之下房价应声而跌
楼市调控之下房价进入下行区间已成共识，国家统计局的数据显示，今年11月，70个大中城市中，有49个城市新建商品住宅价格环比下降，其中深圳、上海、广州、北京等一线城市房价下行趋势最为明显。与此同时，在业绩持续走低以及资金紧张的压力之下，地产开发商逐渐放弃了对“政策微调”的幻想，掀起了一波波的降价促销浪潮。万科、龙湖等一线房企部分楼盘项目降价幅度一度高达30%，华润置地、绿城、佳兆业、中海地产等重要地产开放商也在范围内开展较大幅度的让利促销。随着政策效果的逐渐显现，房价将迎来实质性回落。限购对于降房价的作用显而易见，我们有什么理由叫停它？
谁愿意等房产税60年？
相比限购令执行之下国内房价应声下跌，房产税注定达不到这种高度，就连向来挺“房产税”的财政部财政科学研究所所长贾康也认为仅凭一个房产税不可能改变中国目前城镇中心区域不动产价格上扬曲线。贾康同时表示，城镇化水平需达到70%-80%，房价才能相对稳定下来，而眼下我国城镇化水平仅为40%。大家知道，我国城镇化发展用了60多年的时间仅实现了40%的水平，要达到80%意味着还要再经历60的时间。用60年的时间去实现房价的稳定，这代价未免过高？在这个“居者有其房”的年代，谁有耐心等那么久？
房产税偏软 试点难言见效
房产税之所以为人所诟病，与其自身的“偏软”不无关系。据了解，试点城市财税部门的工作人员对纳税人灌输的思想是“不用急着交税，年底之前结清即可”，这无形中打击了纳税人的征缴积极性，房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法饱受质疑。另外，房产税征收对象过于狭窄，目前只涉及新房和别墅豪宅等高端住宅，从试点情况来看，虽然重庆和上海高端不动产成交出现明显下降，价格也逐渐趋稳，但楼市大局是否发生变化还得看投机行为高发的普通商品住宅，高端住宅毕竟只是整个房地产行业的冰山一角，它的价格回落并不会对整体楼市产生太大的影响。房产税在征税范围上的南辕北辙、避重就轻注定了试点的失败，也注定了它很难在范围内推广。
虽然刚刚落幕的中央经济工作会议指出，将推进房产税改革试点，但是房产税既然不为“降房价”而生，那就没有保留和继续试行的必要。事实证明，在这个楼市多事之秋，只有用限购的强硬手段，才能让房价实质松动，让无房一族看到买房的希望。当然我更主张在调控过程中，适当放松银根，既顺应民心，又能实现房地产行业的健康稳定发展，一举两得，何乐而不为？
代鹏：房产税将成为财政支柱重要组成部分
我们目前整个税收体系从大的方面看有两个主要的方面，一个是以增值税为代表的流转性的税收，另外一个是以个人所得税和企业所得税为代表的收入性的税收，也就是所谓的直接税。从我们整个的税收体系和世界各国的发展来看，我们在一个方面是存在一定欠缺的，这就是针对财产的存量和征收相应的税收。
房产税基本的属性是针对具体的财产存量，也就是针对不动产来征收相应的税收。像欧美的发达国家，房产税在一定程度上都成为了这些国家相对稳定而且主要的财源。对于中国而言，针对我们已经存在的庞大的财富存量，尤其是价值已经非常高的整个的房地产，利用税收的方式来进行调整，既有助于规范这个市场向理性发展，规范整个房地产业的发展，规范整个居民的财产分布，同时又能为国家提供一个相对稳定的税收的形态。长远上来看，房地产税成为一个国家财政支柱的一个重要组成部分应该说是非常明确的发展方向
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