冬天里的楼"慌" 买房者感叹:买不买都心慌

卖房者：虽不缺钱心也慌

最近备受舆论关注的无疑是身陷资金链紧张传言的浙江绿城集团，其“高进高出、快进快出”的发展路径引起业界反思。专家分析，这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严调控”中，全面收紧了房企需求端和融资端，是让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城受困的主要原因。

尽管如此，绿城仍无意对旗下产品降价销售。绿城集团董事长宋卫平近日公开表示，降价是个不负责任的态度，宁肯卖项目也不会轻易降价。如果再不行，“就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了”。

但也有人不这么认为。相关业内则认为，一旦预期房价要跌，时间“钢需”（刚性需求）都会变成“煤需”（没有需求），所以开发商降房价要有三个原则：一步降到位、敲锣打鼓地降、早降比晚降好。

从目前这些已经降价企业的财务数据和业绩看，他们都不是最缺钱的。业内人士认为，知名房企率先大幅降价，并不是当前资金紧张所致，而是应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备，更重要的是，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。

上市公司的前三季度报则显示，在A股上市的139家房企中，超过八成房企负债同比增加。三季度末存货同期增长四成。申银万国跟踪的10个典型城市商品房库存数据显示，库存平均去化月份今年以来逐步攀升，已从年初的5.9个月升至目前的11.5个月，处于历史相对高位，预计到明年下半年库存水平可能到达点。

与此同时，截至10月末，未开工和未竣工的房地产用地可建房屋达百亿平方米，是去年销售面积的9.5倍，巨大的潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。

业内人士判断，房地产企业的“冬天”已经到来，高库存大军压境之下，房地产企业短期必然会采取“开源节流”的方式“过冬”，即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，降低开发业务的比重。

媒体援引万科总裁郁亮的话称，“此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的全球金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了，且现在还很难判断这个冬天有多长。”

相关媒体报道，第四季度房地产大部分项目将降价15％～25％。“大型开发商已经率先降价，而且降价幅度很大。二、三线城市的降价幅度更大。”

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调控政策不应松动

对于楼市的冬天，一些地方政府也是百味杂陈。土地出让金锐减、相关税费缩水带来的财政压力和经济减速，已然让地方政府感受到阵阵寒意，而保障房建设所需要的资金投入更是“雪上加霜”。

统计数据显示，“十一五”时期，地方财政总收入中，土地出让成交总价款占比从2006年的38.9％，增长到2010年的65.9％，这表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。

“把房价过高的原因归结于开发商黑心，确实打错了对象。”经常语出惊人的地产大佬任志强称，自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，“价高者得”成为防止腐败的路径，但推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。

业内认为，部分地区土地出让金和房地产税收，占地方收入的四成到七成。随着土地市场和房产市场同时陷入低迷，地方政府的土地出让金收入可能萎缩，这对地方财政将构成一定压力。

进入11月份，各地土地市场流拍、中止出让的消息不绝于耳。广州一月之内三度因市场过于冷淡而不得不中止20余幅地块的出让，一块按时出让的地块也因为无人应价而流拍。沈阳、合肥、昆明等地，原计划拍卖的23宗土地，只有5宗出让成功，10宗土地是因竞拍人数达不到要求而宣告流拍。

相关数据显示，截至今年11月20日，其监测的67个城市有公告可查的土地交易总成交金额比去年减少将近三成。

与此同时，保障房的资金缺口也让地方政府为难。根据住房和城乡建设部数据，截至10月底城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，虽然实现了年初的目标任务，但至少需要建设资金1.3万亿元人民币。住建部近日也已经着手对地方保障性住房实际开工情况进行调查，“不能挖个坑就算开工了”。

中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军对此表示担心——在2008年金融危机后，中央出台了4万亿元刺激计划，引发地方融资平台的失控性膨胀，出现了超过10万亿元的平台贷款，一些地方甚至出现了还本付息困难的情形。“在地方政府已经债台高筑的情况下，保障房资金从何而来？”

事实上，地方政府与中央的博弈已经显现。7月12日，国务院要求房价涨幅过快的三四线城市也应限购，但截至目前，仅有47个城市限购，与此前业内普遍预计可达到70个左右相差甚远。

彭博新闻社的报道也称，有不少人担心房价下跌是否会引起中国经济硬着陆，甚至影响全球经济复苏，从而导致中国政府改变政策。

经济学家马光远认为，目前地方融资平台的债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候，民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓，使得房价再次暴涨。要防止出现这种悲剧的关键，应该从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面，形成完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。记者魏宗凯发自上海

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谁为房产泡沫破裂埋单

在这个楼市冬天里，中国各地兴起了一股“退房维权”热，市值缩水的业主们打出横幅讨伐开发商，他们静坐甚至砸了售楼中心，两个月来不下十处楼盘遭遇退房纠纷。业主们风风火火“维权”运动在网络上并没有获得足够的同情，反而引起一片嘲讽。有学者认为，楼市维权违反现代契约精神，有媒体呼吁回归理性。

其实，日本美国香港的民众早于中国内地经历了楼市泡沫破裂的过程，同样面对房价下降，他们当初怎么办？

香港：节衣缩食“给银行打工”

《国际先驱导报》文章近期，香港楼市出现调整，楼价自5月份高位逐步回落，负资产问题再次引起市民关注。（注：负资产是指房子总价下跌到比贷款额还低，比如150万买房，贷款100万，当房价跌到90万，就出现了负资产。）

香港金融管理局日前公布的数字显示，今年第三季度“负资产”按揭宗数按季度大幅上升33．4倍至1653宗，并回升至近9个季度新高。

提起“负资产”，许多香港人都有着痛苦的回忆。1997年由于楼市过度炒卖和过度借贷，在亚洲金融危机的冲击下，外资大举撤出香港，导致香港楼市崩盘，仅一年之内，楼价跌幅逾半，并在随后在长达5年的跌势中，楼价累积跌幅与1997年高峰期相比高达约70％。

香港知名地产代理公司中原地产研究部联席董事黄良昇向记者描绘了当时的情形，“炒卖实在疯狂，按揭息率10厘都炒，当时供楼与家庭收入比率高达120％，就算不吃饭不买衣服都要供楼，你说是不是太疯狂，有的楼盘十度转手。”

由于市场上积累了太多的风险，在外资大举撤资下，市场资金抽紧，香港楼市泡沬随即爆破。楼价呈自由落体式下滑，根据量度香港二手楼价走势的中原地产指数显示，在1997年10月至1998年10月的一年间，香港二手房价下跌了52％。

香港金管局资料显示，2003年6月是负资产问题最严重的时期，当时香港共有约105697宗负资产按揭，占所有按揭的22％，涉及金额1650亿港元（1港元约合0.81元人民币）。

在芸芸“负资产”中，香港知名的精神科医生曾繁光曾多次被媒体报道。当时月入10万港元的曾繁光，甚至穷到没钱买菜，只能让年幼的孩子穿掩不住肚脐的衣服。从1998年开始，他先后在各大报章写专栏，开源偿还银行按揭。

“许多负资产家庭为了还债，唯有节衣缩食，所有的钱差不多都用来还给银行，社会气氛低沉，消费停滞不前，经济低迷。”黄良昇说，当时还有人跳楼自杀。

在长达6年多的楼市低迷期，特区政府为了稳定楼市，曾经推出一些措施，包括停售公屋和居屋，停止主动卖地，以及撤销租住权管制，以令私人租赁市场恢复自由运作。黄良昇却认为，真正令楼市由谷底回升的是内地经济对香港的拉动作用，正是中央政府在2003年非典时期对香港实施《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和“个人游”政策，刺活香港经济，令香港经济于2004年走出自1998年11月份开始的长达68个月通缩期。

虽说因为负资产而令生活陷入困境，但据黄良昇介绍，当时香港业主因负资产而断供按揭的个案极少，比率不足2％。“申请破产的也不多。一来是仍有收入、有储蓄，还有就是中国人的美德，千方百计都要把钱还上，当然香港的法律也不容许赖账”。

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美国：大多数人被迫低价售房

《国际先驱导报》文章在美国，楼市的萧条每个人都能真切地感受到。社区、街道旁，到处挂满卖房子的牌子，很多社区的房子都空了，绿油油的草坪也没人打理了。即使是房市坚挺的华盛顿地区，依然还可以看到大量的租售房广告牌。

2006年，美国房价达到巅峰时，各地大兴土木、新建的房子四处开花，即便如此，市场仍是一房难求，想买房子的人都要排队，房贷公司非常忙碌。从2007年的次贷危机到2008年的金融危机，美国房市终于崩盘，房价暴跌，今日也没有复苏。

美国房地产泡沫破灭催生了大量的无房族，杰克曾在2005年买了一栋公寓，由于房价缩水，现在杰克房子的贷款总额已经超过了当前市价，因还不起贷款，最近他的房子被银行强行收走。美国一知名网站商业统计：有1600万户美国家庭的贷款额超过房屋市价本身，2008年至今，超过百万房子被银行收走。

面对房价暴跌、房屋被收走，有些美国民众不是去找房地产商，毕竟这是“市场行为”，他们要求政府采取措施刺激经济增长，保住工作岗位，从而支付房贷。

美国房贷银行富国银行客户经理陈馨说，看到房屋价值缩水，美国人心理也会不平衡，但银行的大多数客户是选择接受房价下跌的现实，会趁早把房子卖掉，以免亏损更多的钱。那些民众也会要求银行下调利率，以减少房贷支出。

居住在弗吉尼亚州阿灵顿县的约翰·尼尔森向记者介绍了所在社区的情况，尼尔森说：“一般当房屋价值跌至购买额或贷款额以下，美国人有三种应对方法：一部分全款买房者或部分有能力支付贷款者会坚持下去，等待房价回升；一部分人则是低价出售房子自己承担损失，“那些没有能力支付贷款的房主只能选择违约，房子被银行收回去”。

尼尔森说：“选择违约会严重损害个人信用记录，今后数年乃至十年内都不能申请贷款买房买车。”

为救助房地产市场，奥巴马政府在金融危机期间就出台了住房可负担再融资项目。如果房屋价值缩水，政府支持企业房利美和房地美旗下的房屋抵押贷款在符合一定条件的情况下，可以减免或取消部分再融资费用，并降低贷款利率，这样每个月的月供就少了，不至于走向违约。除了政府控制的企业，政府还会与私有银行机构达成协议，下调房贷再融资的利率和费用。

由于次级贷款使“两房”遭受了巨大损失，两房于2008年被政府接管。目前，美国政府对他们提供的救助总额已达到约1700亿美元（1美元约合6.35元人民币）。本月初，两房分别再向美财政部申请60亿美元和78亿美元救助资金。预计到2014年，美政府对“两房”的救助总额将达到2200亿美元。10月24日，奥巴马政府宣布了一系列改革措施，旨在让更多借款人重组住房抵押贷款，享受当前较低利率，缓解房贷负担。

美国民众面对房价下跌更多是采取比较理性的行动，会遵循市场经济的原则。而政府以及银行等有关方面也会出台相应的措施，来稳定市场情绪，尽量减少购房者的损失。

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日本：房价跌80% 找央行也找开发商

《国际先驱导报》文章野村先生（化名）在日本一家证券公司工作，现在是一名中层管理人员。他告诉记者，对中国现在发生的一切，他感到很熟悉，似曾相识。

1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这个过程不过六七年的时间。

日本的房地产泡沫破裂，让很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务，还买房产的银行贷款。

野村是在1991年在东京町田车站附近买的公寓房。当时日本泡沫经济正破灭，房价从高位下降。这栋距离车站走路仅8的10层高的公寓，面积80平米，售价8000万日元（100日元约合8.25元人民币），他在和销售商讨价还价后，以6000万日元买下来。

20多年过去了，现在按二手房销售的话，只能卖到3000万日元，不到当初的三分之一。

按照日本的规定，房贷可以贷35年，贷款额上限为年收入的4倍。当时野村和妻子的年收入加起来是1000万日元，总共可以贷款4000万日元，所以只支付了2000万日元的首付。

贷款还了这么多年，现在每个月大概还款不到20万日元，发奖金的月份还40万日元，还剩不到1000万日元的贷款，但是野村并不急着还。因为现在的贷款利息很低，大概只有1.8％左右。而在泡沫经济最鼎盛时期，贷款利息曾高达8％。他贷款时选择的是变动利息。在房地产泡沫破裂后，日本经济状况恶化，市场资金需求下降，企业不景气，企业都不去贷款了，利息就下降了。现在，日本央行还在主导实施零利息的政策。

回顾日本泡沫经济前后的房价可以看出，房价1990年的顶峰到1994年的谷底，差价大概为80％，而野村是在房价下降大概40％时买的，当时以为不会再跌了，没想到那只是泡沫破裂的中途阶段。以他来看，现在中国的房产泡沫估计还只是在下降了20％左右的阶段，如果看看日本这面镜子，就会推测出中国房价还有多少下降的空间。

在房价下跌的时候，日本也出现过有业主去找开发商退钱的现象，当时如果差价比较小的话，比如在1000万日元的话，开放商就退给了业主。但是并没有法律规定开放商有业务将房价差价的损失赔偿给业主。不过，野村告诉记者，由于日本人“自我责任”意识又都比较强，觉得买房都是自己的责任，所以业主找开发商闹事的事情基本没有没听说。

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“房子降价，你出不出手？”在这一轮楼市博弈中，开发商在摸购房人承受力的线，而购房人也在探开发商的点。结果，谁赢谁输，至今未见分晓。

政策调控、成交低迷、开发商降价……貌似与2008年时相近的楼市现象，事实上却大相径庭。一知名楼盘操盘手坦言：“这里面的学问大了，先降后降都有说法。2008年是一线品牌带头降，谁降谁出货；而如今即使降价也不能大量出货，因此谁都不愿意戴上‘领降大哥’的帽子。”在今天的楼市乱战中，开发商都已不再追求“日光盘”，能卖到50%就算是不错的成绩，但即使是这个降低了的标准，绝大多数楼盘也达不到，“一般开盘也就销售20%左右。”

以前“先低后高”现在“先高后低”

年景好时，先卖次房子，再卖好房子，一次次提价；眼下，先卖好房子，再卖次房子，一次次探底……在楼市“冬季”，开发商的招数和好年景时正好相反。

●现场　

报价一个更比一个低　

“那个价格也没卖出去过房子，已经作废了”　

上周，记者一踏进北京像素售楼处，帮忙卖房的中原地产销售人员就把记者拉到“楼盘公示价格表”大板前，该人士手指着牌子介绍说：“如今11600元/平方米的价格，比这上面的标价要低一半左右。”此时，北京像素的一位销售人员走过来，一边拉记者去看沙盘，一边说：“别看那个牌子了，那个价格也没卖出去过房子，已经作废了。”

听记者对南5号楼9层的房子感兴趣，该销售人员立刻给记者算起了价格：“以一套48.83的户型为例，贷款总价是589399元，单价为12070元/平方米；如全款购买，总价则变为551373元，单价为11291.69元/平方米。”记者发现，这个价格比在表上的9层各户型价格，均低了8000元至11000元。

记者从北京房地产交易管理网查阅到，南5号楼的拟售均价22500元/平方米，实际销售均价是网上申报价的5.16折。“全款购买，至少比贷款还能再打个95折。”但记者注意到，为了让记者看到全款比贷款更划算，该销售人员给记者推荐这套房子的全款价格是按贷款价格的9.35折算的，比其所言的规定折扣还要更便宜些。

●内幕　

高价试市场降价为出货　

“真正计划卖房了，再适当调低价格”

“定房价是件非常不容易的事情。首先看项目一次推出的量是多少。要是只推一栋楼，自然希望是‘日光盘’；如果一次性推多个楼盘且量大，也是一天销完，那领导就认定把价格定低了，要受批评的；如果开盘没销售量，很显然就是定高了，只能降价二次开盘。”一个知名楼盘的操盘手冯先生透露说。

同时，冯先生还透露，除了定价失败外，开发商也玩“高价捂盘”的手段。“按照建委规定，北京项目拿到预售许可证三天内必须开盘，也有开发商拿了许可证不想开盘，就故意把申报价定得很高，买房人自然也不甘心出手。开发商等到真正计划卖房了，再结合市场情况适当调低价格。”

2011年5月1日，北京市开始实行商品房销售明码标价，其中规定北京所有商品房要实行“一房一价”，严防开发商“坐地涨价”，但对开发商下调申报价的范畴并没有细则约定。

手段：“降价房必是品相差的产品”　

“紧邻马路边，没有天然气且商业水电，一层30多户全部开间，居住密度极高，整个楼都不是正南正北方向，产权不足50年……”这就是正在以11600元/平方米促销的北京像素南5号楼的真实情况。

冯先生告诉记者：“好位置好户型的房子，永远不会降价，所谓降价的楼栋或户型，必然属于楼盘中品相差的产品。”从事房地产企划工作多年的张娟（化名）赞同上述说法: “这次推出的低价楼，是因为旁边有个大烟筒，周边环境差，属于项目中位置最不好的两栋楼。”

“楼市火爆时，项目必然从边角地方、同项目内性价比差的楼栋开始低价卖，同时掺和上部分好房源，顺势提价。越是往后卖，位置和产品就越好，涨价也顺理成章。楼市低迷时，为了用单价吸引买房人，有的项目先卖部分好地段的楼栋，再低价推出低性价比的房子，让消费者看到价格差。”张娟透露说。

态度：开发商从明降转为“暗走”　

张娟担心地告诉记者：“不知媒体怎么知道的？报出了我们项目降价3000元的消息,现在领导发怒了。”张娟解释说，开发商都不想说降价，“即使降，也要‘暗走’。”

此前，万科就已经公开否认启动全面降价的消息，但旗下不少项目调低售价却是不争的事实。而在2008年楼市，却正是万科个站出来高举降价大旗打破博弈僵局。随后，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动；远洋一方均价下调4000元/平方米。

一知名项目操盘手冯先生表示：“现在和2008年的情况不同，即使降价也带不来多少出货量，何必再因降价而‘名声大振’？”

效果：降价未必能迎来“全面飘红”　

某房地产代理公司的郭女士坦言，如今开发商销售压力大，想把钱花在刀刃上，目前都用最节省成本且受众最广的群发短信的渠道。“效果也不是很好，我自己每天也能收到十几条房产短信，都不看。但目前还没想到比这更好的办法。”

不过，降价也未必能迎来热销。截至11月27日15时，北京房地产交易管理网的公开资料显示，正在销售的北京像素南5号楼（平层）拟售均价为22500元/平方米，实际在售均价为11600元/平方米；网上批准的可销售套数为767套，已签约并网上联机备案的套数仅为53套。晨报记者王丽娅

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