高薪准夫妻进取理财三步曲 组合贷款买房
中国新闻网2011/08/15 09:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
32岁的王先生目前月收入约1.8万元，年底双薪，此外各项奖金和不定期外快每年约有3万元。有公司购买的基本保险，无商业保险。目前，定存约40万元，基金投资10万元，股票1.5万元，公积金约7万元。未婚妻目前月收入约1.5万元，年底双薪，有活期存款约35万元，已经购置比较完备的保险体系。目前两人均无车无房。
当下王先生和未婚妻每月房租约为2500元，伙食花销约为3000元/月，通讯和交通的花销约为500元/月，添置服装开销500元左右/月，日常用品的开销约为800元/月，每月社交2000元左右。由于每年都习惯出门游玩，每年要花15000元的旅游费用，给双方老人的养老费用和回家走亲访友的开销每年约在25000元左右。
王先生和未婚妻打算在年内完婚，并贷款购入一套市场价值约为180万的市区两居房。明年内要孩子。他希望能够在3年之内为自己购入20万左右的轿车代步，并尽早给孩子积攒下100万元教育金。
理财建议
步骤一
组合贷款买房流动资金付首期
根据目前套房房贷政策，置业市值180万的房子，首付不低于三成即54万元，贷款金额达126万元，建议采取公积金贷款与商业贷款结合的形式，降低利息成本。
公积金贷款两夫妻上限为80万，贷款利率4.7%，贷款年限20年，月供额5148元;商业贷款46万，贷款利率6.8%，贷款年限20年，月供额3511元。
王先生今年年内就要支付54万元首付款，建议其使用流动性较强的年度结余或者活期存款来支付，不影响其他投资金额的情况。
步骤二
流动资产分投蓝筹混基银行理财
在完成较紧迫的购房目标后，考虑到王先生现有家庭理财偏低，建议其调整现有资产投资方向，进行中长期家庭理财规划。
由于王先生和太太年龄都不大，收入较高，抗风险能力好，可以考虑风险相对较高的投资组合。除3万元用于紧急预备金，建议将652400元流动资产以6比3比1的比例投资在进取(蓝筹股)、稳健(混合型基金)与保守(银行理财产品)品种上。
配置成果：年度结余在购房后由于每月以月供替代房租将有所变化，现年度结余为307400+30000-(5148+3511)×12=233492元，对于该部分资金，建议以5:5的比例追加到股票型基金定投与银行理财产品(或黄金)方面，综合投资率为50%×8%+50%×4%=6%
若王先生家庭按此理财方案积累资金，3年内可轻松完成购车目标。其中，2011年初流动资产为扣除支付首期公积金，部分活期及紧急预备金：
400000+100000+15000+(350000-162600)-50000=652400
步骤三
3年完成教育金理财目标
王先生在完成了购车目标后，继续按现在的理财方案进行资金的积累，到了2014年初时已积累超过百万元。减去购车所剩余的部分，已经完成了积攒教育金的理财目标。
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其他阅读：租赁市场不规范 需运用行政调控手段(国际金融报)
目前中国房屋租赁市场不规范，租赁期过短、租金随意上涨、房屋中介从中捣乱等问题非常突出。培育一个健全的房屋租赁市场，让大学生住得安心、干得顺心，成为政府必须解决的问题。
公共租赁房是解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。今年起，国家加大了保障性住房的建设力度，不少毕业生有望享受租住公租房的福利。但公租房供给毕竟“僧多粥少”，仍有不少大学生不得不通过市场租赁解决住房问题。
笔者以为，在特大城市分流部分购房需求压力，有必要在增加公共租赁住房供给的同时，以公共租赁住房的出租经营为带动和示范，实行住房租赁合同的社会控制，甚至施以必要的行政手段，推动房屋租赁市场的规范发展。
解约限制，即为了更好保障承租人的权益，对房屋租赁合同的租期、解约条件等予以一定限制。租金管制，即各大城市住房管理部门根据实际情况，制定租金限额的政策。
目前虽然《合同法》第129条、第130条有“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”等保障承租人权益的条款，但总体上法律对处于弱势地位的承租人权益保护仍远远不够，出租人随意涨租金或者“踹”租户现象普遍存在。
因此，今后立法部门不妨修订《合同法》中有关条款，规定只要承租人同意，租房合同不得短于一定期限；合同期内，出租人不得随意提高租金；解约只能由承租一方提出等等。只有在立法上更好地保护承租方的利益，租赁市场才能更加稳定。
此外，面对飙升的租金，部分大城市还有必要实行租金管制政策，限制租金额度或上涨幅度。一旦部分住房租金超过管制目标，公众可以进行投诉和举报，相关部门应当严厉处罚。国外实践证明，租金管制政策扭曲了价格杠杆，出租方会在一定程度上降低房屋品质。但目前来看，能保障刚毕业大学生的基本居住权是更迫切的需求，因此实行租金管制未尝不可。
从当前看，规范和调控房屋租金市场，有助于保障毕业生和部分中低收入人群的居住，降低其生活成本，维护社会和谐稳定。从长远看，大力培育和完善房屋租赁市场，可以减少或顺延居民的购房需求，减少投机炒作和不理性需求，这也是今后楼市调控的一个重要着力点。
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