人去屋空房款蒸发 "华麟事件"给我们的警示

近日，市房管局召开全市房地产经纪企业整顿工作会议。本月2日，洛阳华麟房地产营销策划有限公司(以下简称华麟公司)“一夜崩盘”，人去屋空，该公司相关负责人失联，不少购房者向该公司交纳的购房款也一起蒸发。

在此前一年多的时间内，30多家拥有黄色门头的门店遍布我市各城区，房地产经纪人乘坐数百辆印有公司名字的黄色面包车或骑着黄色自行车频繁出现在街头……这是华麟公司在“跑路”前留给不少人的印象。

“华麟事件”给我市房地产经纪行业带来了一定负面影响。洛阳晚报记者深入调查，起底华麟公司的发迹史和运作内幕，并以此给想买二手房的购房者以警示。

1 【受骗者】华麟公司让人感觉实力雄厚，最终却人去屋空

洛阳晚报记者查询企业信用信息公示系统发现，华麟公司成立于去年5月14日，注册资本为200万元人民币，经营范围为房地产营销策划和房地产经纪，该公司洛阳总部位于涧西区，旗下门店30多家，遍布我市各城区。

“在买房前，我就知道华麟公司，在街头时常可以看到这家公司黄色门头的店面，在这些门店外停放了不少黄色面包车。一些穿着黄色制服的房地产经纪人骑着黄色自行车在街头跑业务，看起来比较扎眼，给人感觉，这家公司实力比较强。”受骗的市民吕迎(化名)说。

今年5月，吕迎在华麟公司看到东方今典小区一套还未交房的房子的转让信息。“房产手续还没办下来，能直接过户至自己名下吗？”对于吕迎的顾虑，该公司房地产经纪人说：“要是手续办不下来，我们肯定不敢做出承诺。”此后，吕迎通过该房地产经纪人签订了房产买卖合同，并将20万元的首付款及贷款材料交给了对方。

吕迎提供的相关合同显示，华麟公司承诺在55个工作日内办好各种手续，赔偿2000元。吕迎说，在合同约定的工作日内，华麟公司的工作人员从未主动告诉她房产手续的办理进度。7月初，已经过了55个工作日，吕迎仍不知道房产手续办理进度。她多次跟房地产经纪人联系，但对方解释称：“正在与银行及房管部门进行交接，请您再等等，赔偿金随后一并给您。”

鉴于华麟公司频频失信，吕迎打算要回首付款，不再通过该公司买房。8月29日，她在华麟公司总部恰好遇到五六名和她有类似遭遇的购房者。

“当天，华麟公司一名负责人信誓旦旦地保证，下一批一定会给我们办手续，让我们再等几天。”吕迎说，他们怎么也没想到，这竟是对方的缓兵之计。后来，当她联系不上该公司的房地产经纪人时，才感觉出事儿了。

本月2日，华麟公司洛阳总部和其30多家门店突然人去屋空，该公司相关负责人及管理层主要人员失联，警方当日对华麟公司立案调查。

　2 【同行】华麟公司扩张速度明显不符合行业规律

洛阳晚报记者调查发现，华麟公司进入洛阳后曾引发行业关注。原因是，该公司很懂得宣传造势，但在发展过程中的一些做法常常不符合行业规律。

“在过去10年里，房地产市场飞速发展，房地产经纪人成为受益者。但是近年来，随着国家对房地产市场相关政策的出台，这个行业早已风光不再。”我市一家房地产中介公司的负责人说，在这种环境下，华麟公司的扩张速度令同行惊讶，但没人知道该公司葫芦里卖的是什么药。

另一家本地连锁房地产中介公司的负责人说，他们的公司成立于2005年，经过9年发展，到目前才达到拥有46家门店的规模，与华麟公司在一年多的时间内开设30多家门店的速度相比，他们显然算慢的。

该负责人说，如果说华麟公司实力雄厚，有财力去开门店抢市场的话，那华麟公司对门店的选址应该是相当谨慎的，实际上，该公司在操作工程中却屡屡出现违背行业运作规律的情况。

房地产中介市场有其自身发展规律，该市场内的企业都要经历导入期、成长期、成熟期和衰退期。企业从导入期进入成熟期的过程比较艰难，耗时往往在两年以上，但华麟公司在一年多的时间内实现门店“遍地开花”，有些不符合这一规律。同时，房地产中介公司如果要在一个区域开设门店，会对所选址区域经济繁荣程度、周边房源库存量、房源周转率进行调研，不会出现在同一区域开设多个门店的情况。

就拿房源库存量来说，以门店为中心，在半径500米的范围内，房源库存量一定要超过2000套，才能保证一家门店“饿不死”。如果一个区域的“小产权房”较集中，该区域房源周转率一定不会很高，开门店必定出现亏损。

华麟公司却犯了上述行业忌讳，该公司有些门店不是根据周边区域房源情况而开设，部分门店之间距离较近，且多开在运营成本高、房源周转率低的区域。

“去年，在很短的一段时间内，华麟公司在洛龙区开设的10家门店像是一夜之间冒出来的一样。”一家房地产中介公司中和花园分店的工作人员说，他们门店几十米外就是华麟公司的一家门店。

　3 【内幕】别人办不了的业务，华麟公司都敢接手

洛阳晚报记者从部分受骗的购房者那里了解到，华麟公司存在虚假承诺问题，一些明显无法办理过户手续或按揭贷款手续的房产，华麟公司的房地产经纪人却承诺可正常办理，还可以让购房者享受中介费用的超低优惠价，前提是购房者要向他们交纳首付款。

上述承诺蒙蔽了不少购房心切的人。

关键词：业务禁区

相关政策规定，可进行交易的房源主要包括手续齐全的商品房、房改房、商铺等。洛阳晚报记者从一些受骗的购房者那里得知，经济适用房、小产权房和未办理房产证的等手续不全或无法交易的房源本是房地产中介行业业务受理的“禁区”，华麟公司却宣称“越是别人办不了的，我们越敢接手”。

5月，陈强(化名)想通过房地产中介购买洛龙区九都名郡的一套房子。这套房子的购房合同已签订、契税已缴纳，但尚未办理房产证。陈强咨询多个房地产中介公司后得知，这套房子无法过户，但华麟公司的房地产经纪人对他承诺：“房子可以‘走一手’，还能省去超过总房价5%的营业税，但购房者必须在付首付款后另付2万元‘更名费’。”

另一家房地产中介公司的权证经理说，所谓的“走一手”属于违规做法，是忽悠购房者的。一些新开发楼盘的房子尚未取得房产证，卖方只和房地产开发商签订了购房合同，这样的房子按规定是不能交易的，商品房若想交易，必须遵照二手房交易规定，房产证未满5年的，还要缴纳一定比例的营业税。

关键词：房地产经纪人

一些房地产中介公司的经纪人透露，干房地产中介的人都知道哪些业务能做，哪些业务不能做，华麟公司的房地产经纪人之所以什么单都敢接，与其公司内部的鼓励机制有关。

通常，房地产经纪人的收入主要来自房产交易后，公司发放的一定比例的营销提成，这笔提成为中介费的30%左右，华麟公司房地产经纪人的收入则不受交易成功与否的限制，只要买房人把首付款等款项交到华麟公司，房地产经纪人就能从相关款项中获得35%左右的提成，合同之后的事，由华麟公司总部的人员出面协调处理。

同时，华麟公司的房地产经纪人还会以远低于市场价的中介费报价和免中介费等方式吸引购房者。另外，华麟公司的经纪人时常会跟其他房地产中介公司的房地产经纪人保持联系，让对方介绍一些无法正常办理房产交易手续的客户，并给一些好处费。

关键词：首付款

洛阳晚报记者在调查中还发现，华麟公司之所以敢违规代收房款，与多数受骗者对二手房交易资金监管方面缺乏了解有一定关系。

按照国家相关部委于2011年颁布的房地产经纪管理办法的规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当有房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

6月，李玲(化名)看中西工区宇龙花园的一套房子，华麟公司的房地产经纪人要求李玲交纳24万元首付款，并在中国建设银行办理按揭贷款。在交款当日，她通过POS机刷卡后意外发现，小票上显示的是兴业银行。房地产经纪人解释称，中国建设银行无法办理贷款，兴业银行可以，这笔钱被存在指定的兴业银行的存量房资金监管账户上了。

李玲说，55天后，贷款仍未办下来，华麟公司以各种理由拖延。本月2日，她得知华麟公司出事的消息后，通过银行查询到，市房管局目前只在中国建设银行洛阳分行、洛阳银行开设了存量房资金监管账户，首付款其实被转到华麟公司在兴业银行开设的公司账户内了。

洛阳晚报记者辗转从多名已离开华麟公司的房地产经纪人处证实，华麟公司并未将代收的首付款存到客户交易结算资金专用存款账户或房管局在银行开设的资金监管账户内。

一名不愿透露姓名的房地产经纪人说，华麟公司主要靠收取购房者的定金和首付款赢利，购房者的钱在华麟公司至少有两个月的周转期，在此期间，相关款项会被挪作他用。合同到期后，对于房产无法过户或贷款无法办理的情况，华麟公司在退款的同时，会支付违约金，但与华麟公司用购房者的首付款在几个月内创造的利润相比，区区几千元的违约金并不多。

4 【应对】 “华麟问题”早已暴露，相关部门未能洞悉深层次问题

4月1日，市房管局曾出台《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管暂行办法》(以下简称《办法》)，规定由市房管局委托商业银行开设存量房交易结算资金监管专用账户，专门用于存量房交易结算资金的存入和划转；存量房交易双方当事人委托房地产经纪机构成交的，应当在存量房买卖合同中约定交易结算资金监管条款，交易结算资金必须进行监管。

一名房地产中介公司的负责人称，在《办法》出台前，虽然国家相关规定明确要求房地产中介公司开设客户交易结算资金专用存款账户，但我市多数房地产中介公司并未按规定执行，直到《办法》出台后才正式明确：房地产中介公司不得代收交易结算资金(即购房款)，必须存入市房管局在商业银行开设的资金监管账户，但事实上，《办法》未能遏制华麟公司违规代收房款的行为。

早在今年4月，就有购房者就华麟公司无法办理房产交易，首付款迟迟不退还等情况进行投诉。

对此，市房管局房产管理科一名工作人员说，除了华麟公司洛阳总部，该公司其他门店并未在房管部门备案，门店具体数量尚不清楚。此前，房管部门在接到群众对该公司的投诉举报后，最初要求华麟公司配合、协调处理此类投诉，但并未发现其中深层次的问题，如果及早洞悉其他深层次问题，就能及时取消华麟公司的网上签约资格，并依法对其进行罚款。

近日，市房管局召开全市房地产经纪企业整顿工作会议，将8月26日出台的《洛阳市房地产经纪机构备案管理暂行办法》下发到全市100多家房地产中介公司，要求这些公司及其分支机构(含代理销售点)必须在9月底前到市房管局完成备案工作。

5 【提醒】与房地产中介机构打交道，这些问题得留心

目前，在市房管局备案的我市房地产中介公司有101家，与新开发的商品房相比，二手房交易环节较为复杂。市民在购买二手房时要注意哪些问题？洛阳晚报记者对此进行了梳理。

1.购房款要打到资金监管专用账户

《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管暂行办法》规定，交易资金不要交给房地产中介公司，而应通过市房管局在银行开设的资金监管账户进行划转。这种交易资金由第三方托管的方式可限度地保障交易资金安全，防止房地产中介公司挪用或侵占购房款。

2.选择证照齐全的房地产中介公司

正规的房地产中介公司应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证和房地产经纪人执业证。在签订委托合同前，市民一定要查看房地产中介公司上述证照是否齐全。

此外，购房者还要查看所要购买的房产是否办理了房产证，房产证上的产权人与卖房人是否一致。房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证，凡未取得房产证的房屋，如经济适用住房、集资房、合同房、“小产权房”等都不要购买，否则无法过户。

3.和房地产中介机构签订合同要慎重

购房者在和房地产中介公司签订书面合同时，可以要求对方采用制式合同文本，以避免一些中介机构使用自制格式合同，设置一些不利于购房者的条款，规避责任和义务。

目前，我市房管部门已制订了房屋承购委托协议、房屋出售委托协议、房产买卖合同的制式文本，内容涵盖委托人具体信息、房屋具体信息、相关要求、服务内容、需要代办事项、收费标准、相关税费办理事项、交易过错责任划分等具体内容。以上格式文本可从市房管局官方网站下载。