今日话题:房贷市场仍"喊渴" 银行放贷"老大难"
房天下2014/06/03 07:51
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编者按：距央行12日要求落实差别化信贷政策已逾半月，记者走访市场时发现，个贷尚无明显变化，开发贷也继续“钱紧”。对信贷放水的期望在降温，对更大范围、更大幅度“降价”的预判似在升温，各方的博弈在继续。房天下邀您收看今日话题：房贷市场仍“喊渴”，银行放贷“老大难”。
央行喊话房贷放款提速银行商业贷款利率不降反升
央行就银行房贷喊话半个多月之后，记者发现，虽然放款速度明显加速，但是商业贷款的优惠利率仍在逐渐减少，利率不降反升的趋势仍在继续。
5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
央行喊话之后，多家银行表态，将加快审批，提高个贷效率。据北京某楼盘的销售人员说，之前银行放款至少要等一个多月，现在只要一个星期。个人住房贷款的审批和发放速度大大加快。
融360的数据显示，银行在房贷审核方面表现积极，通过减少人工干预来提高审批速度。目前首套房贷款审批一般在2至7天内完成,但放款时间与4月份相比没有明显变化。比较而言，外资银行放款时间相对较短，一般在30天之内；国内银行则在45天左右。
不过，融360数据还显示，央行喊话后，5月首套房利率依然继续收紧，商业贷款的优惠利率逐渐减少，利率普遍走高，房贷利率提升至9折。整体首套房利率水平依然处于高位，普遍上浮至基准利率的1.1倍至1.2倍；二套房利率也加速调高，上浮至基准利率1.4倍。
融360认为，从5月份央行和住建部的姿态表明，政府对于是否要力保房地产行业，即是否要真正坚定地“救市”，仍未有清晰的结论。未来，管理层是否会采用降准甚至更进一步的手段，6月的整体经济表现是关键。
房贷市场仍“喊渴”
12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议提出的一系列要求，包括合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应，等等。
央行这一表态，被认为指向今年以来银行愈演愈烈的按揭贷款“不愿贷、拖延贷、涨价贷”等情况。
半个多月过去了。记者近日在上海走访交行、浦发、中行等多家银行发现，房贷的发放节奏并无明显变化。有机构近期调研发现，目前市场上首套房贷利率变动情况不大，仍是基准利率或上浮，上浮10%。
上海太平洋房屋凯旋北路一组店长邓川说：“目前，银行的房贷审批流程有所加快，但放款速度却依然很慢，最快也要1个月，银行说是没钱放。一般来说，月底不可能放款，月初还相对好贷一点。”
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，现在房地产领域风险较大，银行出于风险控制，更喜欢把钱投到更为安全和高的领域。交通银行一位客户经理告诉记者，目前银行6月之前的贷款安排已经做好，加上6月底是理财兑付高峰以及存款考核时点，就算房贷有松动可能也是在下半年。
房企“吃了上顿没下顿”
“现在市场确实比较差，今年前五个月的销售量，还比不上去年一个月。”一房地产商会负责人告诉记者。
在银行开发贷方面，“大企业还是会拿地，因为银行有贷款额度；中等企业，大多是债务缠身，周转困难；而小企业，已开始出现倒闭。”这位负责人介绍，现在社会上的闲散资金不少，但是利率高达15%、20%，一些房企现在是“吃了上顿没下顿”，根本不敢要。
房地产贷款增长已呈现放缓势头。央行报告数据显示，3月末主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额15.42万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点。这是我国房地产贷款增速在连续多个季度上升后的首次回落。
往年的“红五月”，今年已不可能。比如，市场机构数据显示，截至27日，5月以来上海全市一手商品住宅成交量为50.4万平方米，新增供应量为68.1万平方米，批售比达到1.35：1。5月不乏一些推盘较大的项目，然而这些楼盘去化进度缓慢，如东方豪园在5月初推出521套房源，目前仅网签三套。尽管网签存在一定的滞后性，但目前的局面与以往推盘后不久即能出现大量成交的情况相比，可以说是大相径庭。
世邦魏理仕的数据显示，5月楼市的销量提升。该机构中国区研究部主管陈仲伟表示，“央行的表态并未减缓购房者对房价上涨幅度和楼市风险积聚的担忧，加上2013年的爆发增长有透支效应，现在市场的整体需求疲弱。”
不能寄望信贷放水
近期中央提出要“运用适当的政策工具，适时适度预调微调”，但此举“针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难、融资贵等问题”，“支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。对房地产业来说，寄望于信贷放水，并不现实。
业内专家认为，“预调微调”并不意味着房贷会松动。
从已披露的1－4月销售业绩看，中海、保利、世茂、远洋等在内的20家上市房企出现了业绩同比下滑的现象。截至4月底，沪深两市共126家房企发布的2014年季度业绩报告显示，这些房企一季度归属母公司股东的净利润106.23亿元，较去年同期下滑6.36%。而另一方面，这些房企一季度的负债和存货均现大幅增长，负债合计2.31万亿元，较去年同期增长25.07%；存货高达2.01万亿元，较去年同比上升26.17%。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟说，大量在5月去化不佳的新推楼盘将在6月与后续入市的楼盘进入更为激烈的竞争阶段，对于一些看重资金周转的开发商而言，其降价的压力将会更为巨大。一旦6月成交仍不见起色，对开发商上半年的业绩将影响很大。
