房企拒到三四线城市拿地 前4月土地流标率骤增至26%
证券日报2014/05/21 08:13
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“部分三、四线城市的房地产市场已经饱和了，我们不再考虑在这些城市新增土地储备，反而要加快现有项目的销售速度，争取快速撤离。”某近期在一线城市土地市场频繁“下单”的知名房企高层向《证券日报》记者透露，甚至有些二线城市，“我们也选择了撤离”。
值得一提的是，中原地产监测数据显示，截至2014年4月底，40个城市中，三、四线城市土地累计流标率为26%，较去年年末大幅上升了10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。
此外，多家房企都在缩减购地支出，“少拿地，少开工，多销售存货，现金为王”，这成为房企应对目前房地产市场的主流战略决策。
土地市场再现流标率骤增
根据中原地产的监测数据显示，2013年，一线、二线和三、四线城市土地流标率都较为平稳，无大起大落之势，且都低于15%；2014年以来，截至4月底，一线城市土地流标率波动不大，均小于5%，二线城市则开始小幅增长，三、四线城市则快速越过25%，增幅约为10个百分点。而在溢价率方面，仅有二线城市溢价率与2013年月平均水平持平，一线城市及三、四线城市均有10%左右的回落。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2013年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各城土地市场已经产生明显分化，且均有所降温。同时，政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐，优质的热点地块入市较少，推出的地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。
而对于二线及三、四线城市土地市场流标率骤增的表现，张大伟认为，在目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致使流标地块增多。
同时，他预计，随着三、四线土地市场的降温，政策面则将继续放宽，但因为信贷难以松绑，而且此前土地供给量过大，市场降温趋势依然难改。
值得注意的是，今年4月份以来，20强房企对新增土地的执着急转直下，今年4月单月，20强房企拿地的金额为142.23亿元，环比下滑44.12%；而去年同期则为291亿元，同比下滑51.12%。
进入5月份后，20强房企拿地环比下滑幅度将有增不减，5月份的前19天，仅万达一家出手拿地，耗资12亿元，而去年5月份，20强房企拿地花费455.8亿元。
扎堆一线城市拿地存风险
另外值得关注的是，对比十大标杆房企的拿地布局也可以发现，房企购地策略已经发生重大转变，即减缓二线城市以及三、四线城市的进驻步伐，甚至全面缩减拿地支出。
据中原地产监测数据显示，2013年前4月，十大标杆房企在二线城市拿地占比为40.65%，2014年同期则为15.68%，骤减近25个百分点；2013年前4月，拿地金额为227.47亿元，2014年同期则为93.07亿元，同比降幅为59.08%。
而在三、四线城市拿地占比和金额方面也均呈下降趋势。2013年前4月，十大房企在三、四线城市拿地占比为34.78%，2014年同期则为29.14%，下滑5个百分点；2013年前4月，拿地金额为194.63亿元，2014年同期则为172.92亿元，同比降幅为11.15%。
反观十大房企在一线城市的拿地金额则同比骤增。2013年前4月，十大房企在一线城市拿地占比为24.57%，2014年同期则为55.17%，增加了近31个百分点；2013年前4月，拿地金额为137.51亿元，2014年同期则为327.39亿元，同比增加了将近190亿元。
由此可见，房企今年在一线城市的购地金额以及布局分配占比方面较去年同期均有较大幅度增长，一线城市在市场明显降温、信贷持续收紧、购房者观望情绪不散之际，房价的表现也较为稳定、供需相对平衡，因此更受房企青睐。
不过，尽管如此，据中原地产监测显示，北京市从2月底新增一批土地后，已经连续接近3个月无新增待售土地供应，这属于历史首次。
“房企受到销售业绩不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。”有业内人士向记者如是表示。
对此，张大伟预计，一、二线城市虽然也出现土地市场调整的迹象，但后市竞争仍将更加激烈。此外，房企扎堆一、二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险，不过其风险要比三、四线城市小得多。
5月份以来，土地市场降温明显，20大标杆房企仅拿一宗地块。中原地产数据显示，销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量正在逐月递减。去年5月拿地额高达455.8亿元，而在今年5月前半月，20强房企中，除万达12亿元拿下东莞虎门镇博涌社区一块11万平方米的地块外，其他19家房企截至目前在土地市场上并无动作。
从今年前4月土地市场情况看，标杆房企出现愈加谨慎的态度，连续四月减少拿地额度。其中元月份为600.99亿元，随后连续多月下降，2月拿地额为325.62亿元，3月254.54亿元，4月进一步下降到142.23亿元。
“标杆房企对市场愈加谨慎，5月预计拿地额将低于100亿元。”中原地产首席分析师张大伟认为，受宅地前期供应限制，5月热点地块大幅减少，加上开发商信心走弱，预计一线城市宅地市场将风光不再。同时，二线及三四线城市短期内亦难走出低迷行情。
与土地市场上渐趋理性相对应的是，房企的融资环境和负债状况都在进一步恶化。中原地产数据显示，今年前四月国内房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元。从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再叠加最近美元强势，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。
与此同时，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院共同发布的“2014中国房地产上市公司10研究报告”显示，上市房企业绩分化正在加速，表现在资产水平下行且负债上升。
“多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。”中指研究院企业研究总监蒋云峰表示。虽然2013年上市房企业绩持续上升，沪深上市房地产公司，以及大陆在港上市房地产营业收入均值同比增长均超过三成，不过业绩分化加速。另外，上市房企的资产率出现明显下滑。沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股均值与2012年基本持平。
从负债来看，这份关于上市房企的研究报告称，2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90和2.14个百分点，达到近4年水平。
华远董事长任志强18日表示，房地产市场今年的投资、销售、价格增幅与去年相比都会大大下降。“别以为今年还会像去年一样保持高增长，如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的，今年不可能持续去年的增幅。”
在近日光耀地产破产，绿城中国出售股份以及楼市持续降温的态势下，多位房企负责人表示，企业当前需要更加重视风险管控、加快周转，以保障现金流的稳定。
另据《经济参考报》记者了解，万科、恒大、方兴地产等企业，当前都倾向于通过精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，以保持高速周转，来实现营收和利润规模的提升。
