某三线城市房屋过剩成"鬼城" 只见住宅不见人

境外媒体称，江苏织造之乡常州以往鲜为外人所知。后来，该市成为继内蒙古鄂尔多斯之后第二个被冠以“鬼城”称号的内地城市，才开始受到注意。

据香港《南华早报》网站3月26日报道，通往常州市郊飞龙区的公路几乎没有来往车辆。不过，沿路竖立了许多广告牌，宣传大型住宅项目、建材和建筑设备。

飞龙区与武进区是常州两个新开发的行政区，两地未售出的积压房可能多达6万套，需要近两年才能售清。

常州居民张斌（音译）想在这块区域买一套房，供今年稍后结婚使用。他说，三年前这里只是一大片农田，但现在四处都有大型豪宅和一般住宅项目。

26岁的张斌在银行任职。他本打算花大约50万元买一套80平方米左右的房子，但看过四个项目后决定暂时观望。

他说，现在有很多选择。以前常州没有中国万科[简介 实时动态]和龙湖地产[简介 实时动态]等大型开发商，常州人连别墅是什么样都不知道。但现在常州的房子既有高层也有低层，既有住宅小区，也有风景优美的别墅。

从常州乘高铁约两即可抵达杭州。报道说，杭州如今也面临类似的住房供应过剩问题。去年，杭州有12万个单位未售出，但该市土地成交额仍然创下845亿元新纪录，几乎是2012年卖地收入的两倍。

报道称，这类城市的房屋过剩现象已引起中央政府警觉。住房和城乡建设部副部长齐骥本月初表示，政府制定房地产政策时将采取差别化原则。

他说，对于房价涨幅较大的热点城市，政府将鼓励增加房屋供应，特别是中小套型房屋供应，同时继续执行限购政策，包括限制每户家庭可以购买的商品房数量。

对于房屋存量较多的城市，他表示政府将采取措施控制住宅用地规模，并表示一个城市的住房存量如果能在12至15个月内清空，即属于合理水平。

报道表示，目前不知道常州会否成为新调控措施的下一个打击目标。但一些二、三线城市的当地政府严重依赖卖地收入，是这些城市出现住房供应过剩的常见原因。去年，内地卖地收入创下历史新纪录4.1万亿元，较2009年和2012年分别增长195%和44.6%。

大型开发商大多从2010年开始进入常州市场。根据中原地产（中国）的数据，2010年常州用于住宅项目的土地成交额达276亿元。到2013年，常州每平方米土地成本已被推高到1955元新纪录。

但惠誉国际评级联席董事Andy Chang预计今年内地楼市将走软。他说，今年楼市成交额可能仅增长5%至10%，不及去年的12%。他认为，城市如果就业机会不足或基础设施不发达，就有可能出现房屋供应过剩问题。

不过，万科总裁郁亮仍然看好楼市长期前景。他表示，现在有很多现象反映楼市前景不佳，譬如有些项目降价，有些项目卖不出去，还有一些城镇成了“鬼城”。许多城市的积压住房需要一年多才能售清，这种情况令人担忧。但由于一些开发商将退出市场，有竞争力的开发商就可以借机买入地块。

他说，因为担心供过于求，万科今年不会开发新项目。但过剩住房会随着时间推移慢慢清空，应该不会有什么大问题。

常州另一家拒绝透露名称的开发商表示，常州居民一般在拿到钥匙大约两到三年后，才会搬入新居。

该公司说，业主通常花一两年装修，再把油漆好的房子空置一年，直到闻不到化学物质气味才搬入，有孩子的业主尤其如此。因此该公司并不认为常州是鬼城，外人只是不了解常州居民的生活方式。

在城镇化的大潮下，不少城市的新区建设也加快了脚步。不过，有专家提醒说，三四线城市由于对周围的辐射和吸附能力比较有限，在新区建设上应更加谨慎，不能搞“大跃进”，应该注意效益和质量。

多城新区提速

广东省政府办公厅印发的《韶关芙蓉新区建设工作方案》提出，相关部门要抓紧编制韶关芙蓉新区发展规划，包括总体规划和专项规划。2013年9月底前广东省发改委要将总体规划按程序报省政府审批。2013年年底前韶关市政府要将产业发展专项规划、基础设施建设专项规划等按程序报省发改委审批。

芙蓉新区位于坐拥武广高铁和京珠高速出口的西联镇一带，是韶关市规划打造的集新行政中心、高档商业住宅区和商贸城为一体的粤北未来新中心。当地一位政府人士告诉《财经（微博)日报》，多年前就开始提出要打造芙蓉新区，但至今进展不是很大。此次方案出台，将有望提速该区域的发展。“今年土地出让中心都在那边。”

与芙蓉新区一同印发的还有湛江海东新区的建设工作方案。该方案提出，今年10月底前，广东省发改委要将发展总体规划按程序报省政府审批；2013年12月底前湛江市政府要将产业发展专项规划、基础设施建设专项规划等按程序报该省发改委审批。

除了韶关芙蓉新区和湛江海东新区外，自去年以来，广东已有多个城市的新区建设方案出炉。例如，今年5月底，惠州环大亚湾新区的工作方案印发；今年3月，云浮新区建设方案印发；去年11月，汕头海湾新区工作方案印发；此外像肇庆新区、茂名滨海新区、中山翠亨新区等新区的方案也先后出炉。

以今年3月份挂牌成立的中山翠亨新区为例，该区规划范围包括东部的南朗镇、横门岛及临海区域，总规划面积约230平方公里。翠亨新区管委会总经济师张义强告诉本报记者，翠亨新区规划将于7月全面完成，起步区面积调整到20平方公里，规划人口为26万。现在整个新区的建设已经启动，一些局部的交通项目已经开始上马建设。

而除了这些普通地级市的新区，广州着力打造的南沙新区去年9月已上升为新区，珠海横琴新区也成为粤港澳合作的重要平台。

三四线城市造城应谨慎

广东之外，其他省份不少城市也都在打造城市新区。其中一二线城市大多在争取新区。例如在去年9月广州南沙新区成为第六个新区之后，目前包括西部的西咸新区、成都天府新区、贵安新区，中部的郑州郑东新区、武汉新区，东北的大连金州新区、沈阳沈北新区等地方都在努力冲刺新区。

一些三四线城市也在努力打造自己的新区。例如湖北宜昌正全力打造规划面积200平方公里、建设用地100平方公里的宜昌新区。福建南平正在打造的武夷新区，总占地面积4132平方公里，其中新城占地面积380平方公里。

“中国的城镇化仍处于加速的过程中。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对本报说，新区建设是城市化扩张过程中的一个重要形式，新区可以集中规划、建设，节省了城市化扩张的成本，迅速形成规模和集聚效应。

他认为，新区建设规模应该因地制宜，不能一味求大，“应该根据具体条件，比如产业布局、功能定位来做。有些新区本身就是按照新城去做，很多老城都比较拥挤，要开发又面临着老城文物保护问题，所以建新区更好。”

在贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授看来，适度地发展城市新区是对的，而且新区建设也是城市化的有效途径，但不同城市新区建设应作具体分析。一二线城市由于城市辐射带动功能比较大，相对社会需求比较旺盛，而三四线城市由于对周围的辐射和吸附能力比较有限，因此在新区建设上应更加谨慎，不能搞“大跃进”，应该注意效益和质量。

例如去年以来，国内相继有鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市爆出严重楼市泡沫，“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例，根据媒体年初报道，营口市一些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。

胡晓登认为，一方面，城市新区建设要防止空洞化，要有相应的产业支撑，不能搞平面移植，“新瓶应该装新酒，但现在很多城市新区建设就是‘新瓶装旧酒’，就是一拆一建，把原来的废了，搬到新区里面去。过去三十年城市建设基本上都是这一套。”

“其次，就是防止新区变成钢筋水泥的城镇化，而非人的城镇化。没有人口的城镇化就形成不了产业，整个新区的产业空洞化又会重演。”胡晓登说，必须明确新区建设的宗旨、核心内容、模式和方向、质量等问题，“否则各种名目的新区建设会演变成房地产开发，最终可能变成空城。”