房价"暴跌论"被指不现实 支撑高房价因素仍存
中国新闻网2014/02/18 09:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，关于中国房价预期将暴跌、香港楼价下跌的报道不断，房价“暴跌论”是否属实？1月份超九成城市楼市成交量环比下跌，部分城市“腰斩”，楼市是否就此迎来转折点？为此，中新网房产频道多方采访得到的观点认为，房价“暴跌论”并不现实，支撑高房价的因素依然存在，如在购房需求旺盛、地价高的推动下，尤其在北京等热点城市房价仍有上涨的可能。
房价“暴跌论”渐蔓延
未来房价将会暴跌？据了解，近日关于房价下跌的报道大有蔓延之势，人们那根敏感的神经再次紧绷起来。昨天，一篇关于“中国房价暴跌已悄然开始”的报道被广泛转发，另有报道提及香港房价下跌、恒大地产将启动大范围降价促销，一时间，中国房价预期暴跌的观点甚嚣尘上。
中新网房产频道梳理发现，房价暴跌的判断来自对中国经济减速、国外房地产市场多年发展规律的推论，更直接的理由则是出于对1月份楼市成交量出现腰斩的判断。据中指研究院对国内43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，1月份有超过九成城市楼市成交量环比下跌。另有数据显示，北京上海等地1月份成交量甚至出现腰斩，三四线城市甚至有崩盘的风险。
或许对房价暴跌的预判并非空穴来风，近日，以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价的消息引发关注，另有传闻称恒大地产国内将启动大范围降价促销。大型房企带头降价是否会引发联动效应？为此，有报道直言，“热门的大城市房价可能还会微涨，但对于大部分城市而言，暴跌已在悄然进行。”
为此，北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示，房价“暴跌”的观点推断并不现实。周毕文分析称，目前不同城市间已经出现了房产价格分化，一线城市维持不动或略有上涨的空间，三四线城市房价可能会往下走。但在缺乏数据支撑、购房需求多、地价高的情况下，断言房价暴跌是不现实的。
链家地产张旭也对房价“暴跌论”持否定观点，认为“房价暴跌不大可能”。她说：“今年市场没有利好，但也没有明显利空。不管是1月北京成交量走低，还是恒大降价，我觉得都有特殊原因，算是个别现象。”
业内判断房价或仍将上涨
一段时间以来，亚洲首富李嘉诚不断大量抛售中国内地房产，其举动引发业内和市场的广泛关注。李嘉诚的举动是不是一个信号，引发业界各种猜想。有观点就断言，李嘉诚的行为本身就是一个严重的警告，即中国内地的房价会暴跌。
随后，万科董事会主席王石也在其实名微博坦言：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”更有媒体引用王石的观点称，2014年楼市“非常不妙”。
以上企业家们的言谈行为是否可作为判断市场走向的依据，周毕文对此持保留意见，认为媒体的判断仅仅以王石和李嘉诚的行为做论证，但是都缺乏具体数据支撑。相反的则是，目前土地成交频繁，地王项目不断出现，房价仍然可能预期上涨。
为此，业界认为房价上涨的判断占比更多。其中，亚豪机构副总经理高姗分析，2014商品住宅涨字当头，主要原因在于自住型商品房用地的大量推出，挤占了不限定销售价格的纯商品住宅的用地量，特别是年末北京达到竞价上限转而竞建自住型商品房面积的土地出让方式，更使得纯商品住宅供应面积减少、成本上升，高昂的土地成本是房价上涨的推手之一。
对于未来一段时期的房价走势，住建部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴认为，房价暴跌的判断未免有些偏颇，目前中国土地财政的机制没有根本变化，因此支撑高房价的因素仍然存在，但需要看到现在房地产市场在各地区之间已经出现分化。
地王频出的2013年，最终给中国土地市场竖起了新的标杆：财政部实时数据显示，2013年国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。而且自2008年以来，6年间国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。
多位业内人士指出，数字背后，地价的不断上涨是重要原因。而地价上涨或又将助推高房价，面包与面粉之间的游戏和争议又将上演。
土地总收入超4万亿创新高
刚刚过去的一年，地方政府的钱包明显鼓了起来。财政部国库司日前发布的一份报告显示，2013年地方政府性基金收入（本级）48007亿元，同比增长40.3%。
对于地方政府性基金收入在2013年呈现出迅速增加的态势，究其原因，财政部的报告指出，主要是土地出让合同成交价款增加较多：国有土地使用权出让收入41250亿元，比上年增加12732亿元，增长44.6%。这是国有土地使用权出让收入首次突破4万亿元。同时，土地收入占地方政府基金收入的比重高达86％。
专家指出，虽然地方政府性基金收入并而在目前地方财政收入的统计口径中，但数据显示，土地财政仍然是地方财政收入的重要支撑。
多个地方的土地市场印证了这种走势。以北京为例，2013年北京共出让土地建筑面积达2380万平方米，总地价1822亿元，创北京土地市场新高。而在杭州，2013年土地成交200多宗，入账1300多亿元，同比增长110%以上，比2009年高出近300亿；其中主城区成交100宗，出让收入为840.77亿，同比增98%。
《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，该数据在2012年为28517亿元，2011年为33173亿元，2010年为29109.94亿元，2009年是13964.76亿元，2008年则是10375亿元。2008—2013年，地方政府国有土地使用权出让收入合计达15.6万亿元。
量价齐涨助推地价狂飙
对于2013年土地使用权出让收入总价创历史性新高，从市场表现来看，主要是两个原因，一是土地成交数量出现增长，二是土地成交均价在上涨。
国家统计局日前公布的数据显示，2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。
朱光告诉《中国经济周刊》记者，从近年来的土地购置面积走势看，2012年年初以后，市场供应冷清，企业拿地意愿较弱，土地购置面积同比步入下跌区间，但下半年随着优质地块入市，供地增加，企业拿地意愿回升。2013年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比再次反弹向上。
另据测算，2013年，房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米,同比增长23%。
朱光表示，从近年来土地价格走势看，2011年在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性，土地价格出现回落。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年，楼市持续升温，虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出一些优质地块，市场竞争活跃，也导致土地价格继续上扬。
2013年8月26日，《中国经济周刊》发布的《2013年中国地王图》数据显示，2013年以来，各大房企在跑马圈地，部分城市的地王价格创出了的新高。在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪。以上海为例，2013年5月9日，浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价，最终被一家台湾企业Maxbase Holdings limite以12.12亿元拍得，楼面单价为39932元/平方米，溢价率高达47.5%，打破了2011年以来的上海土地成交纪录。不料，这一纪录仅仅持续了几，同一区域A09B-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9.78亿元摘得，成交楼面单价高达40079元/平方米，成为单价地王。
地方政府降房价的决心大打折扣？
2013年土地市场量价齐升的势头已经延续到2014年。今年1月，多个城市的土地市场依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面积就高达344万平方米，成交总价高达406亿元，土地收入同比大幅增长。
1月，包括北京在内的10个典型城市土地成交建筑面积2636万平方米，环比下降24.7%，同比增长1.3%；土地出让金收入1436亿元，环比增长56.6%，同比增长155.2%；土地成交均价为5449元/平方米，环比增长108%，同比增长151.9%。
多位业内人士表示，面粉涨价了，面包自然会涨价。同理，地价的进一步上涨，无疑将为房价上涨提供新的动力，毕竟土地是房价成本的重头。而且土地收入的不断增加，表明了地方政府对卖地更加依赖，未来地方政府降房价的决心将大打折扣。
记者在北京走访发现，由于地价的高涨，位于北京东五环望京区域一项目的开盘价已经高达9万多元/平方米，而去年同质的周边项目仅卖到5万~6万元/平方米，这一新价码被多位业内人士惊叹为天价。
朱光表示，尽管地价有所上涨，但是同时供应量也有所增加，这或许将对房价产生一定的抑制。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2013年北京商业住宅用地供应总量较2012年增加了两倍，达到978万平方米，其中满足民生住房的比例达到70%，这表明在政府着力建立行业长效机制的背景下，是要通过增加市场供应、遏制投机保障刚需，来调控市场。
值得警惕的是，一线城市的高地价正在向部分二线城市蔓延。今年1月，二线典型城市土地成交均价2986元/平方米，环比增长86.2%，同比增长78.9%，土地价格快速上升。
朱光分析表示，主要是近期一线城市土地市场竞争激烈，部分房企将战略目光转向二线城市，拉动了二线城市土地价格的上行。在部分供应量相对较大的二三四线城市，如果地价进一步上涨，其市场风险必然将会加剧，投资者不可太过盲目。
