三季度房价涨幅再创峰值 四季度或将有所缓和
金融时报2013/10/14 08:57
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“三季度，主要城市新房和二手房价继续上涨，且涨幅持续扩大。”交通银行房地产分析师夏丹在接受本报记者采访时称。
记者梳理7月份以来的房地产数据发现，继二季度楼市受到“国五条”的短期抑制影响后，进入三季度以来，随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，房地产市场进入了全面的“飘红”状态，出现量价回升局面。
“这主要是三季度整体有效供应量不足导致的。”夏丹分析称，七八月份为传统淡季，开发商实际推盘量处于较低水平；同时部分地区的政策松绑信号带动部分观望者入市，开发商顺势提价。另外，在土地市场方面，三季度住宅用地交易热情不断攀升，主流房企加速回流一二线重点城市。随着高价地块接连涌现，前三季度土地出让总金额创历史新高，十大城市土地出让金已经超过去年全年水平。而在成交量方面，9月份随着推盘增加、气温消退，“金九”成交量明显回升，前三季度总成交达2010年以来，一线城市回升尤为明显。
这在近期发布的数据中也得到印证。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2013年三季度，百城住宅均价涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。其中，十大城市新房和二手房价格涨幅均扩大，新房当季涨幅今年以来首次超过二手房。
尤其是9月份，被监测的100个城市新建住宅均价环比上涨1.07%，涨幅比上月扩大0.15个百分点，连续第16个月上涨，自2013年5月以来再次突破1%。房价“高烧不退”的情况着实令人担心。
有业内人士表示，这种状况有望在四季度得以改善，涨幅或将有所缓和。“四季度新增供应量通常大于三季度，但在银行个贷业务收紧和去年成交高基数影响下，同比增幅或将趋于温和。”夏丹表示。
瑞银证券房地产行业分析师李宗彬也表示，预计四季度住宅用地供给环比或将显著增加，各线城市将在四季度迎来推地高峰，特别是一线城市可能在国土部的督促下加大住宅用地的供给量。
目前，我国楼市呈现出“冷热不均”、“两极分化”的状况。一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。尤其是北京、上海等一线城市，更是“疯过头”了。兴业证券报告显示，9月份北京、上海等一线城市成交环比升幅超过20%,且同比也有较大幅度回升。
对此，有专家推断，大部分城市由于供应充足，量价将保持温和上涨，推动商品房销售面积和均价继续上扬。少数供应严重过剩的城市在未来较长时间内都将存在需求不足和价格下降的风险。
对于四季度房地产形势以及调控的方向，房价涨幅或将有所缓和成为受访专家们的共识。
“预计房价涨势暂难改变，重点城市在‘国五条’细则出台后所制定的房价控制目标恐怕难以实现。推盘量的增加将在一定程度上缓解房价上行压力，四季度总体房价不会大幅反弹。各类城市间房价走势更趋分化，供求失衡突出的热点城市可能出现量价攀升局面，大多数供应充足的城市房价涨幅仍将在一定范围以内。”夏丹如是说。
兴业证券报告则显示，虽然房价涨幅创峰值,但上涨仍然是结构性的。北京、深圳的单月环比涨幅超过3%创历史高位，核心城市的加速上涨是导致9月整体环比上涨的重要原因，而反观成都、贵阳等城市连续多个月环比涨幅低于1%。从之前温州和郑州的政策中可以看出，当前政府对地产调控的态度由避免一刀切而转变为差异化的调控，从目前房价上涨特征上看，触发性调控的概率较小。
“停贷潮”说明整个高房价市场撑不了很久
进入第四季度，各地频频传来房贷收紧的消息。有报道称，已有部分银行年内拒绝放款，即便是放款，除了首套房利率开始上浮外，放款的时间也是难以确定.。多地银行回应“停贷潮”：房贷收紧,首套房优惠难觅。
这场银行“停贷潮”的发生有其深刻背景。一方面，由于钱荒，银行资金紧缺，从市场融资增加信贷投放，必然增加许多成本。如果不顾实际，投放下去，就很难说不会亏本。目前温州、唐山等地房地产市场就出现了停涨甚至下跌。地产下跌，走势不明，势必增加银行市场机会成本;如果盲目投放，到时就收不回来，划不来。划不来的事情，银行比谁都清楚，所以出现这场银行“停贷潮”无足为奇。
另外一方面，中央实行史上最严的房地产调控政策，至今为止丝毫不动摇、不改变原来调控的方针政策。这种越来越严的调控使许多银行既增加管理成本也增加了不少市场风险，考虑这种风险成本，银行方面很有可能就是无利可图。二三线城市房地产市场急速降温，加上这场银行“停贷潮”必然会使一些地产商加大转型变革的步伐，开始积极考虑降价营销、促销的实施。不到等到冬天来了，才来御寒，亡羊补牢，为时不晚。
由于银行信贷额度吃紧，房贷审批和放贷时间自然而然地被延长。房款不到位，如何实现买房，那自然是空想。这种现象必然使消费者购房周期延长。如果这时房地产市场正如一线城市房价猛涨不止，那么这种银行“停贷潮”无疑使购房者增加不少市场成本;如果这时房地产市场恰恰相反出现停涨甚至下跌，那么这种银行“停贷潮”会让购房者增加房价下跌预期，这何乐而不为呢?房地产市场没有真金白银的大力支持，整个高房价市场能涨到那里去呢?事实上，这场“停贷潮”就是“停购潮”，虽然是暂时的，但是对于进一步抑制高房价上涨、反弹作用较为显著，达到事半功倍的效果。
目前，中国房地产市场出现了冰火两重天的现象，一线城市房价居高不下，一涨再涨，而部分二三线城市房价出现停涨甚至下跌。这种市场分化，很明显跟房地产金融信贷、房地产市场库存增加以及史上最严地产调控政策加强息息相关。中国房地产市场不是一线城市的独角戏，缺少二三线城市，一线城市高房价必定“火不久”、行不远。这场银行“停贷潮”的发生，绝不是偶然，必然会加速整个房地产市场的分化，并且助推二三线城市房价开始出现停涨甚至下跌。这种市场分化结果，充分说明整个高房价市场撑不了很久了。
