中粮地产靠借钱和投资收益谋生 债务关系混乱
北京商报2013/09/13 08:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在“富爸爸”中粮集团那里失宠多年的中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)，今年6月起在土地市场杀出重围连拿三地后，近日又积极为旗下项目运营筹备粮草，大有破釜沉舟、放手一搏的扩张之势。
8月28日，中粮地产公告称，拟向中粮集团申请68.25亿元授信额度，其中，15.75亿元为续借中粮集团委托贷款，用于北京公司顺义区后沙峪项目的开发与建设；15.5亿元用于北京公司长阳1、5号地的开发与建设。这两个项目为中粮地产今年上半年业绩立下了汗马功劳，销售贡献占比近42%。
值得注意的是，上述15.75亿元贷款是四年前后沙峪项目开发之初母公司给予中粮地产的，该笔贷款自2009年起每年申请续借一年。
事实上，近年来中粮地产的发展始终伴随着向中粮集团及兄弟公司申请借款的行为。
对于此次申请贷款能否顺利获批，以及如果失去母公司的“输血”，中粮地产会怎样发展，北京商报记者联系到中粮地产证券事务代表范步登，其表示一切以公告为准，并以出差为由拒绝进一步回答。
而从半年报来看，尽管上半年房地产主营业务有较大增长，但投资仍占公司利润收入逾三成，未能摆脱其近年来依靠处置金融性资产增色业绩的命运。
多次借款致债务关系混乱
中粮地产称，本次向中粮集团申请68.25亿元授信额度，能够进一步理顺其下属公司与中粮集团及其下属公司之间因借款形成的债权债务关系。
而记者翻阅中粮地产近年来申请贷款公告发现，实际的债权债务关系则是剪不断理还乱。
在向中粮集团申请68.25亿元授信额度的同时，中粮地产另一则公告显示，拟向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借8.95亿元借款，期限一年，利率为同期同档次人民银行贷款基准利率。
此外，中粮地产拟继续向中粮财务有限责任公司申请10亿元授信额度，期限一年，借款利率为额度项下银行贷款基准利率。
中粮地产表示，本次向北京假日风景申请续借8.95亿元借款、向中粮财务公司申请10亿元授信额度，能够进一步增强资金实力，为其住宅地产业务的发展提供更有力的资金支持。
而早在2010年，中粮地产就曾向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（中粮万科）申请7亿元委托贷款。
次年7月，中粮地产又向控股股东中粮集团下属企业上海鹏利置业发展有限公司等6公司申请37亿元委托贷款额度，期限三年，利率不超过同期贷款基准利率的1.2倍。
2012年7月24日对外担保公告显示，中粮地产拟向控股股东中粮集团有限公司申请31.25亿元授信额度，期限三年，利率为不超过额度项下每笔借款对应的同期同档次银行贷款基准利率的1.055倍。
其中，15.75亿元贷款为续借中粮集团委托贷款，可以用于公司北京顺义区后沙峪项目的开发与建设；另外15.5亿元借款额度可提供予公司控股子公司北京中粮万科房地产(中粮万科长阳半岛)开发有限公司使用。
拆东墙补西墙、多次申请续借，中粮地产因借款形成的债权债务关系越来越复杂混乱。而一直以来其内部管理也未能理顺，带来的直接后果便是房地产主营业务发展缓慢、业绩难有起色。
投资占利润收入逾三成
中粮地产2013年上半年业绩报告显示，2013年上半年，公司实现营业收入29.23亿元，较上年同期增长139.12%；利润总额3.06亿元，较上年同期增长47%；归属于上市公司股东的净利润1.08亿元，较上年同期增长78.05%。
值得一提的是，2013年上半年中粮地产实现投资约为1.12亿元，占其上半年利润总额达37%。以房地产为主营业务的中粮地产，近几年通过处置金融性资产等获得的投资，几乎成为其利润收入的主要来源。
根据年报数据，2012年中粮地产实现利润总额10.04亿元，投资约为2.52亿元，占比25%；2011年，中粮地产实现利润总额10.72亿元，投资约为4.09亿元，占比38%。2010年，中粮地产实现利润总额7.45亿元，其中投资约为5.24亿元，占比达70%。
业内人士分析认为，中粮地产主营业务盈利不佳，与中粮集团旗下地产业务整合缓慢、定位不清有关。
资料显示，中粮集团旗下地产业务整合始于2004年，但最初因资本市场、涉及外资等原因一度搁浅，随着2006年中粮置业的成立，集团逐渐将发展重心转移到运作商业地产的中粮置业，中粮地产开始“失宠”，走上了借钱度日以及与兄弟公司争夺资源的道路。
今年6月27日起，中粮地产短短月余斥资61.39亿元分别在南京、北京、成都三地高溢价拿地，显示出了急于补充土地储备进行扩张的意图。
然而，目前看来，中粮地产不仅“复宠”无望，而且面临着失去集团“输血”的风险。有报道称，如果失去中粮集团“输血”，中粮地产今后有两条路可走：一是主营业务在集团主导下开始转型；另一种是不再期待大股东的资产注入，缩小扩张规模，继续地产类业务的发展。
半年报显示，截至2013年6月30日，中粮地产总资产354.27亿元，较上年末增长1.69%；归属于上市公司股东的所有者权益47.49亿元，较上年末减少0.3%；资产负债率78.81%，扣除预收账款后的资产负债率为56.4%。对资金的持续需求，成为中粮地产扩张面临的问题。
近日，中粮地产发布2013年半年报，报表提到，2013年1～6月，该公司实现营业收入29.23亿元，较上年同期增长139.12%；实现净利润1.08亿元，较上年同期增长78.05%。
从商品房开发业务来看，中粮地产2013年上半年住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积31.21万平米，较上年同期增长38.87%；签约金额49.91亿元，较上年同期增长54.57%；结算面积19.35万平米，较上年同期增长179.51%；结算收入27.43亿元，较上年同期增长148.46%；已售待结转面积68.48万平米。
看起来，这是一份非常漂亮的报表。不过，研究其上半年营业收入来源，却不难发现，其1.08亿元的净利并非依靠房地产开发销售获得，而是靠变卖投资性房产和金融资产换来的。瑞银证券分析师李宗彬针对中粮地产2013年半年报分析称，该公司上半年的核心净利润为负1.1亿元，同比少亏损13%，“尽管公司营业收入同比增长139%至29.2亿元，但毛利率同比下降8个百分点至30%，销售、管理及财务费用高企，使得公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.1亿元。公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资，并藉此实现整体盈利1.1亿元。”
高昂的成本
中粮地产中报中“非募集资金投资的重大项目情况”表单显示，18个项目中有8个净利润为负数，其中虽然有个别刚启动不久的项目，但大部分项目投资额已完成过半甚至已接近尾声，例如杭州（楼盘）云涛名苑项目为竣工在售项目，净利润仍亏损近4000万元；北京（楼盘）祥云国际项目投资额已过半，也已部分竣工，净利润亦亏损3660万元；甚至连2005年即已获得土地、2006年动工的深圳（楼盘）中粮一品澜山项目，目前仍处于在建在售阶段，净利润亏损1110万元。尽管项目净利润水平主要取决于其竣工结算面积，但七八年前启动的项目至今仍然处于在建在售和净利亏损状态，这种情况在近几年的房地产上市公司当中似乎并不常见。
李宗彬认为，中粮地产今年上半年核心净利亏损是由于其销售、管理及财务等费用大幅增加所导致的。该公司半年报披露，期内销售费用从去年同期0.74亿元增加到1.53亿元，增加105.83%，变动原因主要是“本期加快销售回款，北京祥云国际、上海（楼盘）翡翠等项目广告宣传费、销售代理费等支出较上期增加”。管理费用则为1.2亿元，两项费用均高于行业平均水平。
据李宗彬分析，中粮地产的销售和管理费用一直偏高，2009-2012年销售和管理费用占营业收入的比重均超过10%。
而今年上半年许多地产上市公司所面临的毛利率下降的问题，中粮地产自然也未能幸免。该公司上半年商品房销售毛利率25%，同比下降11.59%，其中成都分公司毛利下降22.87%，南京（楼盘）分公司毛利下降30.68%，北京和上海分公司也出现了毛利下降的情况。
从半年报数据来看，中粮地产今年上半年毛利同比下降与其营业成本的大幅增加有直接关系。从商品房销售业务来说，其2013年上半年营业收入比上年同期增长142.71%，但营业成本却比上年同期增加187%。以毛利下降30.68%的南京公司为例，营业收入比上年同期增加310.4%，但营业成本却比上年同期增加687.39%。
撑肚之险
虽然中粮地产近年的经营业绩并不理想，且今年上半年营收不到30亿元，但这并不妨碍其近来在土地市场上豪掷千金。其拿地的魄力不但超越内地房地产业头把交椅万科，甚至连许多同样财大气粗的央企亦望尘莫及。
2013年6月27日、7月23日、7月31日，在短短的一个月时间里，中粮地产接连出击，分别在南京、北京、成都拿下三幅高价地块。其中，南京上坊地块楼面价7337.5元/平方米，溢价率67.14%；北京孙河地块楼面价4.84万元/平方米，溢价率42.1%；成都崔家店路地块7920元/平方米，溢价率58%。其中，北京孙河地块刷新了当时的北京单价地王记录。
这三幅高价地块的成交正值国内一二线城市土地价格狂飚、地王频出的高峰期，总计花费近61.39亿元。
对于中粮地产7月23日竞得的北京孙河地块，李宗彬分析称，“购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳”。他认为，2012年以来，龙湖地产、泰禾集团(000732,股吧)和首开股份(600376,股吧)，曾先后在上述区域竞得土地，成交地块的楼面价，龙湖地产为20,158元/平米，泰禾集团为28,559元/平米，首开股份两个地块分别为25,930/26,358元/平方米。而目前该区域可比项目的售价约在45,000-60,000元/平米，据此分析这一项目难以实现盈利。
而在地价相对较低的2012年，中粮地产在土地市场却全年颗粒无收，未新增任何土地储备。
然而，即使在地价低的年份买到地，中粮地产的拿地价格也未必低廉。此前，中粮地产曾于2008年土地市场低迷时期以高于底价三倍的价格购入北京顺义区吉祥庄三块住宅及商业用地，总计花费25.94亿元，其中一幅地块楼面地价约6500元/平方米，高于底价4倍，与当时北京土地市场的冷清局面形成强烈反差。但在之后，该公司在该地块上建设的中粮祥云国际社区项目竣工时间，却从土地出让合同中所规定的2011年6月30日推迟到了2015年6月，整整延后4年。
李宗彬分析，该公司在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。
中粮地产的半年报也提到公司低价拿地的能力需要提高。此外由于在深圳宝安区拥有大面积工业地产，并将更新为居住和商业用地，因此深圳“前海开发”给该公司带来了一定的利好，但由于目前该项目专项规划的审批及实施主体确认尚有不确定性，还需假以时日。
李宗彬还表示，上半年中粮地产的财务状况有小幅改善，净负债率下降至74%，但“公司短期有息负债仅略低于货币资金余额，占总借款的比重上升6个百分点至54%。”因此，其资金状况仍较紧张，难以支持公司持续扩大土地储备。
虎杰咨询首席分析师张寅认为，中粮地产所拿孙河地块楼面地价之高略有点匪夷所思，而且其拿地不慎也不是首次，这说明其公司拿地的决策流程存在一定问题，其管理水平还无法让投资者完全放心。且目前中粮地产太过依赖大股东中粮集团，与中粮置业的资产整合思路亦尚未清晰。“大悦城是中粮地产业务中的比较好的资产，因此个人认为将大悦城单独上市，而非整合到其它平台整体上市为好。”张寅说。
李宗彬认为，中粮地产的主要风险包括：中国商品住宅销售价格如果出现快速上升，中央政府可能推出更为严厉的调控政策；公司目前在建拟建项目全部位于限购城市，可能面临需求不足和销售增速放缓甚至是负增长的风险；公司住宅项目定位中高端，可能在取得预售证、实现签约销售等方面遇到一些困难；公司发展至今受中粮集团公司的支持较大，因而存在增长过于依赖集团的风险。
