购房限年龄 郑州楼市新政被疑作秀
新华网2013/09/05 09:12
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据媒体报道，日前郑州市房管局通报了新一轮购房限购政策。其中规定“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房。”此消息一出就引发了广大网民的争议。
购房设置年龄限制，这在国内尚属首例。多数网民认为，房产限购有必要，限购因地制宜也是合理之举，但郑州新政可能会“误伤”部分刚需，也难以真正抑制房价上涨。为此网民呼吁，从根本上解决房价问题，需从“土地财政”等根子上开刀，建立房地产调控的长效机制。
意在挤压投资性需求
“为何以20岁为界限？是否有所根据？”不少网民不禁发出这样的疑问。而郑州市房管局的工作人员解释称，单身人员购房年龄从18岁调整到20岁，是为了优先保证刚性的购房需求，进一步挤压投资性需求。在我国目前的教育体制下，18岁大多还在读书，这部分人群中的绝大多数没有购房刚需。而且，我国法定结婚年龄是女性20岁、男性22岁，所以把单身人员购房年龄推迟到20岁，应该不会影响他们买房结婚这种刚性需求。
一些网民为此拍手称快“社会资源是全社会共享的，如果有钱买二套房的家庭都把房子买在未满20岁的孩子身上，那么其他人还怎么买房子呢？”
网民“乔志峰”指出，当一个城市的房价与大多数人的收入严重不匹配的时候，政府理应及时出台包括限购在内的调控政策。网民“薛智之0616”也认为，确保房地产平稳健康发展，需要必要的政府干预措施。
难抑房价过快上涨
也有不少网民对郑州限购新政表示质疑。部分网民认为，20岁的年龄限制既是一种年龄歧视，也可能误伤“刚需”。
想抑制购房低龄化的现象是可以尝试的，但是20岁这个门槛的设置会造成一些误伤，而且也隐含着一种歧视。
另一部分网民认为，限制年龄仅是“隔靴搔痒”，对抑制房价过快上涨意义不大。网民“叶檀”直言，“郑州限购没有意义，只是(房价)上涨过快城市的一场秀。”
网民认为此举效果不容乐观。单靠一个城市的政策很难抑制本地区的市场温度，因为很多购房者会看其他城市，看的温度。而且这个措施虽然是收紧了，但是收紧幅度比较小。
网民“同策-张宏伟”也担心，郑州购房限购令或遭“潜规则”破解。“对于未满20周岁人员来说，可通过具备购房资格的人士买房，然后采取赠与方式过户，完全可规避此项限购政策。”
需从根上下刀
网民认为，房产限购有必要，但须防“误伤”刚需，更应理顺供求关系，加强土地财政改革等长效机制，让房价真正回归市场，回归理性。
网民“杨光华”表示：18岁以上已是成年人，享有宪法赋予的权利。为什么要限制他们买房，而不去增加供应？用行政手段随意限制他人的买房权，这种一限了之的政策，能遏制得住房价吗？光不让开发商涨房价也不是个事儿，还得让相关部门不涨地价。
“房价不合理上涨的现象，是由于资本坐拥者操纵、垄断、制造供求不平衡等手段造成的。限购只是一方面，而且要合理应对，既要杜绝炒房，更要维护购房刚需的合法权益，最重要的是理顺供求关系，压缩房地产商利润空间，对其施加压力，加强土地开发规划、房屋质量监督，让房源和房屋买卖更加公开、透明，让公众买房心里有数，买个明白，买个踏实。”网民“朱俊达”进一步指出。
网民“乔志峰”则表示，要想从根本上解决中国的房价问题，还是要从“土地财政”等根子上开刀。否则，再严厉的调控也有可能沦为“空调”。
市场差异导致政策微调
在楼市调控政策趋于两极分化的背后，是不同城市间房地产市场的巨大差异。以温州、郑州两个城市为例，今年前8个月两个市场分化明显。中指研究院数据显示，今年前8个月，郑州商品房销售均价为每平方米7447元，同比去年同期上涨了16%；而温州今年前8个月商品房销售均价为每平方米1.68万元，同比去年同期下降了15.7%。温州和郑州面临着两种不同的楼市局面。
温州面临的局面是库存高企、实业不振、楼市投机需求撤退。易居研究院的数据显示，温州的楼市库存已经从今年年初的279万平方米上涨至今年8月末的316万平方米。易居研究院研究员严跃进对中国证券报记者表示，温州月度新增供应量超过了月度成交量。由于库存去化效果被削弱，加剧了住宅库存的积压。“从库存积压背后显示的供求矛盾来看，温州的限购已无市场合理因素支撑。加大去库存力度才是当前的任务。”
财经评论员叶檀撰文表示，郑州限购只是上涨过快城市的一场秀。同策咨询研究部总监张宏伟也认为，郑州今年房价过快上涨是郑州限购令升级的主要动力之一。如果放任房价上涨，郑州很有可能难以完成今年的房价控制目标。但张宏伟表示，郑州升级限购令只能对市场产生“阶段性”影响，在几个月的观望期之后，郑州的楼市还会重回之前的惯性。“没看到郑州新版限购令的说法是‘暂停’未满20周岁单身人士购房吗？”
而深圳地产人士对深圳降低部分二手房交易税率的举措也有不同看法。深圳中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，深圳此前的普通住房认定标准并不合理，此次只是对其进行了修正。“深圳库存不高，地方经济对房地产依赖性不强，没必要放松调控，媒体对于这次政策调整有些过分解读了。”
事实上，地方政府调控政策的分化表明楼市调控出现了较大的调整空间。不久前，国务院常务会议曾指出，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。张宏伟表示，强调满足支持居民家庭首套自住购房需求，主要是为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。而长效调控机制的出台，有望让各地楼市回归正常的发展轨道。
长效机制落地预期增强
地方政府对政策的微调，体现出不同的市场形态和调控诉求。但分析人士强调，这种短期之内的政策反复，与楼市调控长效机制的缺位有很大关系。随着三中全会召开日期临近，多个经济领域的改革被提上日程，其中有关房地产调控长效机制的出台预期空前强烈。据悉，从去年下半年开始，住建部、发改委、国土部等多个中央有关部门便着手制定房地产调控的长效机制。
在一些地方政府调整楼市政策同时，上述长效机制出台的预期也日益强烈。按照中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一的理解，长效机制的内容应包括：更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆则建议，在土地政策上，提高土地供应潜力，包括实施农村土地制度改革，建立农村集体建设用地流转机制等。
从上述观点不难看出，长效机制的建设涉及相当多的方面，是个系统工程。其中，单是土地制度的改革，就面临地方政府和现行法律的双重障碍，要想在短期内“破冰”殊为不易。根据中国证券报记者的了解，虽然房产税试点可能在11月之后扩围，但其覆盖范围仍然有限，要想实现全面覆盖需要较长的时间。
不过分析人士认为，以限购、限贷为主的调控手段短期内不会全部退出，地方政府只能在上述政策的基础上进行微调，而不是对现有政策进行大幅调整。事实上，按照业界的普遍预期，即便长效机制出台，也不会再遵循以往“一刀切”式的调控思路。而是根据各地楼市发展阶段和市场形态的差异，允许地方政府进行有针对性的调整。今年年初，国土部要求一线城市加大房地产用地供应，同时也警示三四线城市楼市的供大于求风险，便已体现出差异化的政策思路。
多数分析认为，从各地进行的方向不同的政策微调不难看出，楼市调控政策的差异化特征，未来还将愈加凸显。在短期内，收紧或放松政策的尝试还将持续出现，但不会超出现有政策的框架范围。
