多地房产信贷政策趋紧 抑或为下步调控着力点
中国经济网2013/02/28 15:12
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政府试图用稳健偏宽松的货币政策配合积极的财政政策、尤其是扩大固定资产投资规模,改变国内生产总值同比增长速度从2010年初以来持续回落的走势。从2012年第四季度开始,我国国内生产总值同比增长速度见底回升,股票市场也见底回升。
2013年1月中国制造业经理人指数PMI为50.4,尽管仍然处于荣枯临界点以上,但是回升的势头放缓。2013年2月,汇丰中国制造业采购经理人指数PMI从1月的52.3下降至50.4,进一步验证了2013年初我国经济出现回升乏力的苗头。
2012年第四季度,我国国内生产总值同比增长速度7.9%,已经达到政府的预期目标。预计下一阶段,调整经济结构,转变经济发展方式,淘汰高资源消耗和高环境污染的落后产能将超过国内生产总值同比增速成为政府工作的重点。出口市场需求和国内消费市场需求不足对我国制造业的约束依然很强,经济增长的内生动力不足。政府进一步刺激经济增长的意愿如果降低,宏观经济回升的速度就可能放缓。
宏观经济景气程度及由其决定的上市公司经营业绩是影响股票价格和股票指数的最重要因素,2013年初,我国货币信贷增长较多,但是经济回升乏力的事实预计限制大盘指数的上涨幅度。
从广州、深圳多家银行的个贷部门了解到，目前这些银行尚未收到关于提高二套房贷首付的通知，但与今年1月新增贷款量激增相比，进入2月后，多家银行由于1月过度放贷导致额度紧张，个贷审批放缓已成为不争的事实。
随着昆山、东莞、金华等地出台下调住房公积金贷款额度政策，多地信贷政策趋紧迹象明显。信贷最有可能成为下一步调控的着力点。
广州和深圳多家从事放贷按揭业务的公司内部人士表示，近日，致电咨询按揭成本的客户突然增加，有多位客户声称从银行打听到按揭比例将要提高的消息。汇瀚按揭公司有相关人士表示，公司目前并没有收到关于调整银行利率或者公积金政策方面的通知。
事实上，多地早在1月便开始推出公积金政策调整。2月8日，东莞出台了被称为“史上最严”的公积金新政，新政重新规定了贷款比例和公积金缴存期，其中，“不超过公积金账户余额的8倍”的限制引起热议。东莞市相关部门负责人表示，新政主要是为防止年轻人过早消费。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，从短期来看，信贷政策将成为房地产调控最行之有效的政策。虽然不确定近期是否会加强调控，但预计房地产调控将逐步从政策调控转向运用市场杠杆调控。
中国农业银行深圳分行某支行人士表示，今年1月与往年同期一样，新增贷款的限制降低，审批也放松，信贷量增长较大。“今年一开始，额度足够了，大家都抢着去拉业务。”
“每年的1月都是放贷高峰期，目前审批已经开始收紧。”上述人士补充道。
在购房者热情高涨的因素影响下，1月新增个人住房贷款明显增加。根据央行的数据，1月住户贷款增加4714亿元，其中，短期贷款增加2031亿元，中长期贷款增加2683亿元，中长期住户贷款主要是个人住房贷款。
“从2003年开始，国家对楼市调控一直旨在以增加购买成本和减少有效需求作为政策思路。楼市调控引入信贷政策，正是因为该政策能够起到执行迅速且见效快的作用。”招商银行从事信贷业务的人士分析，从根本上来看，银行必然会扩大贷款来增加。
“信贷收紧仅对有信贷需求的群体起作用，因此，楼市调控中引入信贷存在受用范围窄，且效果难以控制的难题。”央行广州分行相关人士分析。
实际上，在一线城市，购房全款付清比例一直较高。相比首套房，二套房购房者的支付能力更强，增加一成首付的影响并不大。
从此次民生、平安银行房贷业务出现的变化来看，两家银行在业务结构调整以及差异化经营策略上正在发生转变。
无论是还是平安银行，其战略重点已从传统业务向新兴业务转移。民生银行按照“做民营企业的银行、小微企业的银行、高端客户的银行”的战略定位，近年来发力小微企业金融服务。2012年，该行小微企业贷款余额增量已占到全年新增贷款的一半以上，小微企业贷款规模突破了3000亿元，成为全球的小微企业金融服务商。2013年，其小微企业贷款余额将达到4000亿元。按照该行未来发展战略，未来5年民生银行将继续加大对小微金融的资源投入力度，力争小微金融占到全行业务的半壁江山。
民生银行小微业务模式已经形成差异化优势，包括信贷流程的专业化水平，在市场中形成的品牌效应，后台数据支持系统，以及几年来积累的客户资源。
与民生银行不同，刚刚完成并购的平安银行以新交叉销售模式和原深发展的供应链金融，在银行差异化发展之路上占有重要地位。
合并深发展之后，平安银行表示，今后在个人业务方面将以信用卡为核心集合平安集团旗下的保险、基金和信托等全套服务。而在对公业务方面，则主要发展小微企业金融和原有领先行业的供应链金融。此外，该行此前已表示，要将有限的资源倾斜到近期成为热点的移动金融领域，以更加完善该行一站式服务的客户体验。从中可以看出，平安银行此次住房信贷业务发生的变化，也是为其差异化发展战略大局服务。
目前，银行信贷依然是影响楼市房价的关键因素，短期内出台严厉调控措施的可能性并不大。某房地产业内人士认为：“当前首套房贷利率8.5折优惠有利于满足刚需购房需求，预计各地楼市成交火热局面仍将持续一段时间。"新国五条"出台后，不排除未来房贷政策会收紧，到时，各商业银行个人房贷政策分化趋势将愈发明显。”
无论是在传统业务领域“收缩”，还是全力进军市场潜力巨大的“蓝海”，都是转型中的商业银行的主动选择。它意味着商业银行正在从同质化竞争，进入差异化经营时代。
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