保利中海跻身千亿房企 年末楼市翘尾刚需必要
新华网2012/12/10 14:00
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经历了年初低迷后，2012的中国楼市在年底有所回暖，四季度掀起一段龙头房企领衔的翘尾行情。除万科稳收千亿、确保行业老大位置外，各大排名靠前的房企纷纷报出靓丽业绩。年末将至，市场浮想联翩，万科或不再孤单，保利、恒大、中海等均有机会晋级房企千亿军团。
目前，大多数房企已发布11月业绩。中原地产统计，标杆房企全年销售目标完成率超九成。其中，万科、保利、恒大、中海、绿城、世茂、招商、融创中国、华润置地等均已提前超额完成全年销售目标。
保利恒大等销售额有望达千亿
万科11月销售金额171.3亿元，同比增长106.63%。销售面积143.6万平方米，同比增长94.58%。前11个月销售金额1271.5亿元，已超过2011年全年1215亿元的销售额，再度提前进入千亿军团并稳居。而此前市场流传的1400亿目标虽然被郁亮一度否认，但从目前形势看，万科在12月底达到该销售金额并非难事。
保利已完成的累计销售金额最接近千亿，晋级千亿的可能性也。11月，保利销售金额87.03亿元，同比增长76.66%；销售面积 72.8万平方米，同比增长72.92%。1-11月份，保利累计销售金额920.32亿元，超出了去年全年销售额26%，并超出700亿元的销售目标31%。早在三季度，就有机构预测保利今年销售额有望成为千亿级房企，尽管保利对此一直讳莫如深，但按照此增长态势，保利高层或会重提或默认此目标。
恒大紧追保利，也有望成为千亿军团的黑马。11月份，恒大销售金额117.9 亿，销售面积198.1万平方米，同比大幅上涨850.8%和1100.6%，同比增长率行业。前11个月累计销售金额846.3亿元，同样提前超额完成年初制定的800亿元的销售目标。
2011年最后两个月放缓销售节奏的恒大，据传今年年末不会主动“放水”。有恒大销售代理昨日透露，恒大最后一个月仍在不断加大销售力度，“12月周一下子就推出5个新盘，单周就卖了快50亿，应该也是在为千亿作最后冲刺”。
房企两极分化加剧
事实上，由于去年全行业低迷，保利、富力等多家房企未能完成年度目标。今年，除了谨慎制定销售目标外，各家大企业均把加速推货、推动成交回升列为要务，薄利多销、快进快出成为主流模式。
今年1-10月，至少有10家龙头房企总体上采取“以价换量”的营销策略，也促成了提前完成年度目标的现象。在年末财务状况明显好转的情况下，行业甚至出现一段温和的量价齐涨局面。
来自中指研究院的报告显示，11月100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，为连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。包括北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双双上涨。
回暖行情为龙头房企争取跨入千亿军团提供了市场环境，值得一提的是，宏观调控力度并未放松，房企格局呈现明显的两极分化，行业并购频发。据清科研究中心统计，房地产领跑三季度中国并购市场，23起案例披露交易资金14.43亿美元，占第三季度并购市场交易总额的22%。而千亿军团的可能扩容，也从一个侧面反映了更加激烈的行业竞争。
“刚需提价信号”
位于嘉定南翔板块的中建溪岸澜庭则传出了热销声。
据介绍，该楼盘系首次开盘。昨日下午4时，一参与该楼盘代理的房产中介业务员称，“房子几乎全卖完了，看房班车已经不再载客了。”
售楼处张贴的一张销控表显示，该楼盘此番推出的216套两房、三房房源，仅剩38套房源在售，剩余房源以户型较大的三房为主。
“此次开盘优惠后均价在1.6万元/平方米，开盘期间优惠幅度较大，‘2万元（意向金）抵扣8万元（房款）’，再打9.7折。”一销售人员指了指销控表说，“今天是开盘天，剩下的就这么多了。两周后还会再加推两栋，到时候开发商的定价就未必是今天这个价格了。”
某外资房企总经理介绍，中建溪岸澜庭此次1.6万元/平方米的均价，仍然算偏高。该楼盘首次开盘就敢于这样定价，可能与前期认筹情况不错有关，“11月底，周边同属新盘的旭辉华庭，开盘均价在1.5万元/平方米出头，但销量仍然不错。由于中建的位置较前者稍好，因此此次中建开盘，可能是参考了前者的价格和销量。”
按他的观察，目前南翔板块的公寓均价在1.8万-2万元/平方米，而中建的此次开盘价格已经回到这轮降价前的板块水平。此次中建的热销，或将给嘉定周边的刚需楼盘一定参照，“上述两个楼盘的销售情况，进一步验证了目前上海刚需户型紧俏的现状。”
这位外资房企总经理进一步说，中建此次开盘的价格与销量，对周边的刚需开发商是一个信号，“甚至可以这么说，中建这次1.6万元/平方米的定价，算是一种涨价的试探。接下来，如果周边刚需楼盘再次加推，那么提价的轨道应该是比较明显的。”
开发商的涨价风险
不过，在受访开发商看来，当下的刚需房源涨势，仅是相对市场低谷时而言的。
某上市房企营销总监称，如果对比去年此时，刚需楼盘的价格涨幅在15%的不在少数，“像嘉定这个刚需区域，涨价幅度在20%的算平均水平，有的能达到30%。虽然去年这时是这一轮行情的谷，但就近期多个新推盘的楼盘看，价格已纷纷回到了此轮降价潮之前的水平上。”
“当下房价的上涨，是总体市场行情推高所致。”据该营销总监称，过了12月，因为临近春节，上海刚需楼盘的供应量会进一步减少。
前述外资房企总经理同样认为，从市场供求看，市场已经出现了有利于开发商的转变。
不过，他也指出，从开发商角度讲，由于楼市存在调控的变数，在年内如果有房源，还是会尽快推，“进入明年1月，由于春节因素，开发商可能不一定有太多加推动作，因此在今年年内，还是会尽快加推。定价还是会以市场价为参照，而非冒一定风险去涨价，毕竟年内的时间已经不多了。”
对于涨价预期，某上市房企副总裁的观点是，“市场并不具备追涨的基础”。
该副总裁进一步说，楼市经过一年的复苏，目前刚需房源价格已有较大幅度回涨，已经回到调控前的水平，“几乎每一个刚需楼盘都涨价了。”但一旦销量下滑，开发商继续涨价的动力也就没有了，“因此我觉得目前的价格水平会稳定下来。”
“即便再涨，幅度也会非常小，速度会非常慢。”该副总裁说，去年底的情况是不降价就卖不掉，现在的情况是涨价可能也会卖不掉。
公司层面——市场继续回暖,房企投资加速。受益于房地产市场的回暖,各大房企公布的11月销售业绩均以“涨”字当头。其中,九成左右龙头房企1-11月份的业绩超出全年销售目标。在房价和成交回暖的背景下,对后市的乐观预期也逐渐成为共识。房企纷纷加紧拿地和融资步伐。其中,荣盛、首开和福星等房企为子公司担保融资,而世纪星源也通过出售资产来平衡现金流。
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