成交量表现少 三四线城市天量库存应引起重视
中国新闻网2012/11/30 13:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
住宅库存的问题已经被讨论过很多，长期以来，很多人都对于一线大城市的住宅库存抱有担忧的情绪，特别是在房地产调控以后，很多购买力被限制住了，一线城市的住宅库存问题就曾被很多业内专家提了出来，并认为，目前这些大城市由于限购的问题，去货速度变慢，同时房企在前几年扩张过快，囤地囤房的现象比较普遍，这使得一线城市的库存压力越来越大。
但从今年的楼市行情来看，这些一线城市的库存压力却表现得并不明显。特别是在下半年就开始的成交回暖，潜在的刚性需求被激发起来涌进市场，消货的速度又变得越来越快。如果一线城市的库存问题看上去已经并不大，但这并不代表在行业内开发商就没有库存压力。
事实上，原本对一线城市库存问题的担忧是有点目标不明确。由于本身大城市的购房需求群体还是比较庞大的，无房的外来务工人士的购房欲望仍是非常强烈的。所以即使房企在一线有不少的待售房源，但仍然有比较大的需求存在，库存的压力只是一个政策时期下的短暂表象。但除了一线城市之外，其他地区的库存压力则是应该重点关注的问题。
“北京楼市进暖冬”、“上海房价回暖”，成了目前一线城市的特征。但一份研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。
邯郸是河北省三线城市，其房价每平米也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。业内人士分析，该地在建与在售楼盘至少需要消化10年。
除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。
有媒体公布了一份报告称，目前部分三四线城市的房地产库存量是“天量”。据其所述，国内包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。该报告以邯郸为例，该市是河北省三线城市，其房价每平方米也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。
目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。按照人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳100万人以上。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。
的确，三四线城市的房地产住宅库存应该得到关注。而现时提出这样的问题也可以说得上是恰如其分。目前，已经有人在预测，在持续的楼市回暖气氛下，开发商卖房已经不再那么困难。但事实上，这仅仅是限于广州、上海、北京、深圳这样的一线大城市。从近期的成交数据上看，无论是中小面积的首次置业产品还是较大面积的家庭换房产品，甚至是别墅、豪宅这样的高端产品在最近几个月在这些大城市都卖得风生水起。归结起来的原因也很简单，在经历了长时间的观望以后，购房者成为首先耐不住寂寞的一方，越来越多的买家开始朝着房地产市场进发。这就使得楼市一下子又热了起来。
但是不是每个地方都是这样，显然不是的。一线大城市就有大量自住需求的买家作为支撑所以回暖，但在很多三四线城市，就不是这样。在最近，尽管像惠州、中山这样的城市成交数据没有以前那么难看，但实际上也说不上是有多火热。这些城市主要的投资力或者说是住宅购买力大部分都是来自于外地。而一线楼市的回暖可以说是分流了这些地方的人气。与一线相比，三四线城市在楼市回暖的潮流中只能算是配角，而且有些地方甚至根本没有沾到光。
而更为重要的是，这些城市在一线城市限购政策出台后，曾一度被认为是投资流向的主要阵地。在前两年，很多地方政府都用各种手段吸引开发商到这些地区去置地建房。像惠州、中山现时的很多大型项目在去年都是打着“这里不限购”的旗号推出来的。这些举动如今可能已经成为当地甚至是开发商的一种负担。当年拿下的大面积用地建成的产品，如今却未能像一线城市回暖那样热卖。这样，住宅库存的压力就显而易见了。曾经在惠州某大型楼盘操盘的一位房企负责人也曾坦言，现在那边的房子去货的速度跟去年没有多大的区别。而且，现在这些区域的地方政府仍在不断的卖地。如果目前的政策环境不改变，那么，库存的压力就有可能成为三四线城市长时间都不能解决的一个难题。
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