"限外令"挡住港澳投资客 广州一线商铺走冷了
中国新闻网2012/11/30 13:43
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随着住宅市场调控的日益加强，越来越多的买家将目光转向了商业地产市场，广州商用公寓的价格一度出现井喷式的上涨。然而今年以来广州几大繁华商圈的一线高端商铺成交情况却出现逆市走冷。
业内人士分析，繁华地段一线商铺普遍价格昂贵，这种情况的出现主要由在“限外令”影响下资金充足的港澳投资客难以接盘引发。另一方面，楼市回暖导致业主心态转强，商铺放盘减少更让一线商铺的成交雪上加霜。
一线商圈街铺放盘量处于“枯水期”
今年1~10月，广州一线商圈的街铺由于受到放盘量减少的影响，成交量持续走低，尤其是广州传统一线商圈如北京路、上下九等商业区的街铺，成交量更低。究其原因，并非是因为客户对这些黄金路段的街铺需求量减弱或是市场承接力不足，相反，随着优质商铺“买少见少”，投资客对北京路、上下九甚至是近年大热的江南西商圈的街铺需求日渐增多。但碍于近几年黄金路段的街铺放盘量凤毛麟角，纵然有买家为购得靓铺“争崩头”，无奈业主心态企硬，加之市场上置换优质商铺的机会又不多，如非急需套现周转资金，业主自然不轻易将手中的街铺放盘，导致一线商圈街铺的放盘量处于“枯水期”，成交量自然也不见起色。 记者 王雯倩
随着买家相互竞争抢铺，令黄金商圈的街铺市场承接力日益增强。据满堂红商铺部高级营业经理郭海波介绍，前段时间北京路有一栋255平方米的带街铺私宅以1.65亿元出售，月租约55万元/月，若单以其174平方米的街铺面积来计算，该商铺的单价高达94.8万元/m2。
天河铺价难望北京路项背
中原地产商铺部营业经理陈海航表示，与传统商圈以步行街带旺整个片区商业氛围不同的是，新兴商圈普遍以大型购物中心为主场，虽然商圈内也有街铺可售，但由于所处地段并非核心位置，其投资价值始终不敌老城区商圈。譬如“含金量”与日俱增的天河体育中心商圈，地铁交通便利，有稳定且大量的客流，商圈内业态丰富多样，入驻品牌繁多，整个商圈氛围活跃。但由于商圈内可售的一线街铺较少，大型购物中心也鲜见商场铺放售。因此，整个板块的商铺，尤其是街铺亦是处于供不应求的紧缺状态，但若论其价格，也只是徘徊在20万~30万元/m2，与北京路和上下九商圈相去甚远。
港澳客基本退出“玩铺”圈
在北京路、上下九这类传统商圈的优质街铺，此前一度受到港澳投资者的热烈追捧。整条北京路上可进行买卖交易的私人独立产权街铺不足7成，其中约有近半业主是持港澳身份证的投资客。今年年初，北京路一栋133平方米的骑楼铺以4200万元易手，首层面积24平方米，铺面单价将近158万元/m2。据了解，该商铺的新买家就是香港的私人投资者，交易刚好在今年3月商铺“限外令”之前完成。但在今年，由于广州的商业地产亦遭逢“限外令”，即限制境外人士来广州投资商用物业，港澳投资客只能离场观望。
虽然近一两年广州的商铺市场也多了不少来自浙江、北京的内地投资者，但少了港澳客户的捧场，今年商铺市场，特别是一些单价、总价较高的街铺成交量，预计仍将减少三成。除此以外，受“限外令”束缚的港澳客户无法再购入商铺，这也严重抑制其放盘换货的热情。对于整个市场而言，优质商铺的放盘量亦会进一步萎缩。
香港铜锣湾商铺全球最贵租
在商铺价值屡创新高的香港，天价“铺王”的租售价格更令人瞠目结舌。据报道，今年5月，香港铜锣湾波斯富街一个面积约22平方米的商铺，以总价2亿港元易手，商铺每平方米售价达到900多万港元，荣登香港“铺王”宝座。另据高纬环球近期公布的一份报告显示，香港铜锣湾现已超越美国纽约第五大道，成为全球最昂贵的零售地段，每年每平方米租金高达23670美元。 记者 王雯倩
商圈积淀 东方文德广场租价高开
北京路短短几百米，铺位有限，北京路扩容一事一直是政府研究的重点。去年年底，越秀区宣布将推进北京路商圈的升级改造，计划向南将步行街路段延伸至沿江路，向东与文德路连通。文德路已有多年的书画业商圈沉淀，未来与北京路对接，该坚持走专业化路线还是变成百货零售街？这是一个费思量的问题。
日前，东方文德广场启动招租，该走什么道路已有答案。据项目人士透露，东方文德广场商场从负一至三层共4层，建筑面积约3.5万平方米，集文化艺术品交易、拍卖、会展、教育、旅游等功能，11月20日东方文德广场开发商已与文德商会、广州画院、四会高端玉器企业汉武玉文化传播公司举行签约仪式。开发商人士透露，他们着力整编各大画院的画家和艺术家资源，致力打造精品艺术交易基地。据记者了解，东方文德广场首层租金高达800元/m2，楼上约为400元/m2，比文德路街铺目前300~500元/m2的租金还要高。 记者 李凤荷
“铺王”贵气逼人基本靠天生好命
一、 地段为王。无论是住宅还是商用物业，“地段为王”永远是吸引投资者出手的关键因素。同样是北京路商圈，虽然几乎所有街铺起步价都在30万元/m2，但若地处核心路段，每平方米越过百万元大关也不在话下。投资者在挑选商铺前，除了要选择较为畅旺的商圈，还需注意观察该商铺所处位置的客流量、周边商户经营状况、租金等。
二、 面积小巧。像北京路“铺王”9平方米雪糕铺，若从总价来看，1400万元在街铺市场并不算十分亮眼。但若以单价而论，它就成为名符其实的广州“铺王”了。大多数情况下，面积越小的商铺叫价越高。
三、 门面“靓仔”。现时市场上最得投资者欢心的当属“门面宽，进深浅”的小面积商铺，而“7”字形的单边铺更属“铺型”，地处两条街的交汇口，可同时赚两条街的生意。对于业主而言，如果商铺面积较大，还可以拆分成两家店面，实金也较同面积同路段的商铺要高。
港澳客离席无人接盘
早在几年前广州就对外商投资广州商业地产进行了限制，起初该政策主要是针对性限制外籍人士和港澳客对写字楼等产品的投资，从3月7日起，广州进一步明确，暂停受理外籍人士及港澳台胞购买非居住物业，包括写字楼、商铺和商业物业中的公寓。广州市国土房管局发布的《关于进一步加强房地产市场监管工作和意见》的通知中明文规定“在境外工作、学习时间超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的住房，不能购买商业、办公房等非住宅房屋，在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅物业。”这意味着此前境外个人仍然能购买的商务公寓和商铺都被纳入了“限外令”。
“限外令”执行升级至今已逾半年，对以港澳投资客为主要买家的一线商铺的销售泼了一盆冷水，港澳买家减少令一些繁华地段的一线商铺成交转淡，在港澳客退出市场后，这些商铺往往因为单价或总价过高，很难找到投资客接盘。“限外令”严厉化的主要影响集中在高端一线商铺，如著名的北京路商圈一间普通的十几平方米的商铺，单价普遍在60万元/平方米左右，总价格很容易就超过千万元，普通投资客难有足够的经济实力进行投资，因此这里的商铺长期被港澳投资客投资并持有。
北京路一家房产中介的工作人员告诉记者，自从去年“限外令”颁布以后，港澳客商投资商铺的成交明显下降，而今年10月以后还没有过商铺成交的案例，“本地投资客更重视资金回笼和周转，青睐于短期内能迅速转手回报的投资产品，而一线商铺普遍并不具有这样的特点，因为涉及金额巨大，且市场价位稳定，一般购入之后便会放租，短期内不会再转手。”
放盘减少更冲淡成交
记者了解到，目前北京路和上下九的商铺出现了“购冷租热”的情况，想要租铺的商家踏破门槛，而想要买铺的投资客却难觅踪迹。当地中介分析，造成这种情况的主要因素是当下楼市回暖，业主心态转强导致的放盘减少，造成北京路和上下九等繁华地带一线商铺极少出现转手，进一步冲淡了商铺市场的成交。
“这里一间临街的普通的商铺，根据所处位置的不同，月租金在1000元/平方米到6000元/平方米不等，而这种十几平方米小商铺往往租金普遍较贵，在3000元/平方米以上，并且一铺难求。”北京路的一家房产中介分析，目前北京路的临街商铺资金稳定在4%到5%左右，高于广州住宅投资的资金。由于不愁招租，比其他地区同类商铺的资金更稳定，因此持有商铺的业主如果不是急于回收现金，普遍不急于出手卖铺。
据了解，目前北京路仍然有景豪坊与名城广场两个商业项目在建，前者位于广百隔壁，面积达10万平方米，天河城集团去年底通过接盘广东置地三项目将名城广场收入囊中，人们预测该项目可能成为天河城百货的又一旗舰项目。此外，上下九商圈也将在近期面临新一轮的商铺供应井喷，业内人士担忧，从北京路商圈目前高企的商铺价格来看，在港澳客集中退出市场后，即将提供的庞大商铺供应量会难以找到新的投资客出手消化。
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