柳州商业地产愈演愈烈 看住宅与商业如何琴瑟合一？
柳州房天下2015/07/18 00:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
商业地产作为房地产行业具发展空间的领域，由于稳定、回报高、成长性好等原因，令众多开发企业和投资者趋之若鹜。且随着近几年互联网的兴起，人们的消费方式正逐渐被改变，传统的商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。柳州的商业地产也在近几年兴起，但尚处于“摸着石头过河”阶段，作为飞鹅商圈商业地产的领头人，金鹅福地正在用行动向柳州证明，什么才是真正专业的商业地产。柳州房天下有幸邀请到金鹅福地营销总监黄宁林先生，就柳州的商业地产和金鹅福地项目进行了一个多的访谈。
金鹅福地营销总监黄宁林
黄宁林语录：
2、人才是生产力，没有人就没有消费力！
3、国民的素质的提高，消费模式终将会回归按需购买。
4、不要买一类地做商业，谁买谁是傻瓜！
5、把钱存到银行是愚蠢的方法，因为货币会有贬值率。
6、做老百姓消费得起的生意，踏踏实实做生意，金鹅福地就是在做这样的事！
7、将来的商业消费，大众消费和顶端产品将明显分化。
黄总2000年入行，涉水十余载，见证了柳州房地产市场的起起落落，对柳州房地产如指诸掌。他回忆道，入行时正值柳州第二波房地产开发，但市场并不景气，房地产市场还是卖方市场，法学出身的他从销售做起，工作要求十分严格，甚至在几十米开外就要微笑迎接客户。转眼15年过去，多年的“摸爬滚打”造就了他博闻、专业、沉稳、健谈的气度。
房子买了以后会贬值
那为什么我现在看到的房屋会增值？
他从住宅谈起，他认为，房子买了之后肯定会贬值。一是房子本身有使用年限，随着时间的流逝，房子的质量会有所老化；二是房屋在使用的过程中会旧化。对于开发商来说，房子开发完后不会再注资提升硬件配套，而购房者在花了半辈子心血买房后也不愿意花更多的钱在社区建设上。所以，在优情况下，房子只能维值，而不会。
那么为什么我们现在看到的房屋会？又如何使房屋变得有价值？黄总告诉我们，，物业管理服务平台，服务价值的提高会提升房屋的附加值；第二，房地产所在区域的商业价值的溢价部分，商业价值一旦提高，就会溢价到不动产里，房屋价值也就随之提高；第三，区域地块的增值，配套齐全的一类地会逐渐饱和然后扩张，辐射到类一类地，就会带动不动产的价值的提升。
柳州三大商圈鼎立
唯有飞鹅商圈才能与电商抗衡？
柳州市场目前有三大商圈：城中商圈、飞鹅商圈、高新商圈，三大商圈商业业态各有不同，代表着不同阶段柳州经济发展形势，有着难以打破的固有商业模式，形成“三国鼎立”之势。
城中商圈，以五星街为代表，以零售业和娱乐业为主，多销售中高档产品，有着多且顽固的消费群体，每天约有五分之四的时间都在产生消费。消费群体辐射柳州市区以及周边区域约20公里的销售半径，做的是60%左右的大众消费。
高新商圈以阳光100为代表，区域内国际五星级酒店、全球知名餐饮、全球连锁娱乐等高端商业聚集。该区域商务环境比价突出，消费群体少，消费时间段短，每天的消费时间仅有三分之一左右。但是消费力比较强，消费素质高，产品偏向于高端型、享受型。
飞鹅商圈为小商品批零集散地，以及国内大型百货业集群，在产业链接上属于产品的输出端，商品的附加值低，价格更为实惠。该区域为典型的劳动密集型区域，既分流了城中商圈的消费群体，又牢牢抓住了县城和乡镇的消费群体，每天的消费时间约占全天的三分之二，销售半径在100公里左右，有着广的消费群体。
黄总有一个很有意思的个人体会，就是在相对闭塞和贫穷的地方，货币总是会显得比较旧，因为货币不与外界流通，也来不及更换新的货币。将这个体会移嫁到商业投资方面，就是投资要选择在人流密集，消费群体多的地方，才能快的实现商业价值。
他建议，投资商业，要选择价值洼地和有增长空间的商业，且不要去一类地买商业。在繁华的飞鹅商圈，每日人流熙熙攘攘；在的柳州市区，飞鹅的地段优势不言而喻。
目前，飞鹅也有很多商家做品牌，将来飞鹅的商业品次将与五星街相媲美。价格上，飞鹅商圈的商品无疑是实惠的，因此只有飞鹅的批发行业才能与电商抗衡，因为飞鹅的商品附加值不高，是实实在在的物美价廉。
商业地产愈演愈烈
金鹅福地怎样将商业与住宅“琴瑟合一”？
都说，商业地产大的问题，就是“商业”与“地产”的隔离。而商业地产的魅力则偏偏在于，它完全是跨越了商业与地产，并终牢牢地系在消费者的终端之上。纵观近年来柳州商业市场的发展，风起云涌。越来越被人们所熟悉的商业形态和到处可见的招商广告无不预示着近年来商业地产的火爆局面。
金鹅福地在原金鹅市场上开发，定位为舒适型商业住宅，产品非享受型，更多是追求溢价值。相对于柳州其他楼盘，黄总认为金鹅福地有几大特色：一、建立在商业不动产上的金鹅福地，房屋价值与商业价值息息相关，溢价比较高，商业价值比较高；二、住宅偏向刚需型购房者，房屋更多的是满足居住需求，业主90%来自周边居民，区域性非常强；三、住宅与商业之间有2万平米的空中花园过渡，且两部分断开管理，互不干扰，保证居住的私密性；四、金鹅福地的住宅的通用性很强，投资性强，转换率快。
在他看来，柳州的人口发展速度没有商业的发展速度快，且目前柳州的百货商业已经几近饱和，甚至部分区域已经过剩。接下来，人们的消费观念和行为方式将继续发生转变，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。
黄总认为：“未来的商业消费将趋向大众消费品和顶端产品，且两极分化会越来明显，中间部分可能就没有了。”他分析道，如今人们的虚荣心在不断提升，而对产品的需求并没有提升。他坚信，国民素质一定会提升，按虚购买必将回归按需购买，商业也将趋向超市化，到那时候，人们不需要太多的产品附加值，甚至在超市里就可以买到车。
正是有这个前瞻，黄总总结道：“要做就百姓的生意，踏踏实实做生意，我们就是在做这样的事情。”
柳州“刚需族”占大头
开发商应开发更多的刚需产品
对于柳州楼市，黄总也有独特的见解。他认为，柳州的房价不是在涨，而是在降。纵观柳州近一年的房价，房价一直在7000元/㎡上下波动，涨跌幅度都不大。而且柳州的土地价值在增长，人口一直在增长，所以消费力在增长。柳州房价增长达不到GDP7%的增长速度，因而只要价格一年不变，那就是在跌！他说：“正常来讲，房价是要一直增长的，房价不涨，那就是在跌！”
针对目前的柳州住宅市场，他认为柳州现在刚需族占大头，开发商应该开发更多的刚需产品，满足购房者的需求，否则库存会越来越大。
