南宁房市动态分析周报：整体均价环比上涨0.02%

一、宏观解读

1、宏观经济

2013年11月PMI为51.4%

国家统计局12月1日公布，11月中国制造业采购经理指数为51.4%，为2012年5月以来点。大型企业PMI为52.4%，比上月微升0.1个百分点，中型企业PMI为50.2%，与上月持平，连续2个月位于临界点以上，小型企业PMI为48.3%，比上月下降0.2个百分点，继续位于临界点以下，连续4个月小幅回落。

宝创点评：

数据显示，我国PMI指数连续14月企稳枯荣线，11月中国PMI指数51.4%，与上月持平，为2012年5月来点。PMI指数反应出新增的出口订单指数，进口指数、购进价格指数呈现稳中向好的趋势，表明大中型企业在全年处于相对运行状况比较稳定的状态，但小型企业PMI连续4月小幅回落，8月以来我国针对小微企业出台的免征增值税和营业税的利惠政策并未使小型企业经营状况得到良好改善。

2、城建动态

本周无城建动态

3、政策法规

南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京等二线城市相继发布楼市调控政策

南昌楼市调控政策：2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%；提高二套房贷首付比例;外地人缴税或社保年限，由连续1年调整为2年;严禁未成年人买房。

沈阳楼市调控政策：中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上；购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%，外地人缴税或社保年限，由连续1个人所得税或社会保险证明年调整为2年;

厦门楼市调控政策：2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%；自购房之日前两年内连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的拥有一套住房的本地、外地客户限购一套住房；提高第二套住房贷款的首付款比例

长沙楼市调控政策：2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量；长沙市主城区购买第二套新建商品住房的，进一步提高首付比例；对高价商品住房实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

杭州楼市调控政策：2013年市区住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量。同时，优化结构，进一步加大中低价位住房用地供应；提高第二套住房贷款的首付比例至不低于70%；外地客户需提供从申请之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

南京楼市调控政策：2013年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%。进一步优化供应结构，切实加大中低价位、中小户型住房用地供应规模；提高第二套住房贷款的首付比例；加强对价格的引导，指导企业合理定价，对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书。

宝创点评：

继北京、上海、深圳、广州之后，南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京等二线城市相继发布楼市调控政策，各地调控政策基本均为通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系和继续严格执行限购政策调控市场。南昌市、长沙市、南京市虽强调提高二套住房贷款的首付比例，却并未明确比例内容。南昌市严禁未成年人买房，进一步细分当地客群结构。以上调控政策除了增加市场供给外，南京市、长沙市加强行政手段干预，要求对高房价的商品项目进行价格指导，提高预售门槛。

统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格中，本轮出台调控政策的6个城市同比上涨幅度均超过10%。在此上涨背景下，继北、上、广、深后6个二线城市密集出台调控政策。在调控手段上，通过限购、限贷、行政手段等措施打压不合理购房需求、引导价格走向，稳定楼市局面。同时，上涨幅度较大的二线城市预计后续也将跟进出台调控政策，加入调控升级行列，但从已公布的调控政策的城市来看，政策均缺乏快速有效的调控手段，短期内很难对市场产生正面效果。

二、南宁楼市整体概况

本周南宁楼市整体均价8051元/㎡，环比上涨0.02%。

三、一级土地市场

2013年第七十五、六、八期及第八十期期国有建设用地出让情况

宝创点评：

11月29日，国土局挂牌成功出让了两块城镇住宅用地，以及文体娱乐用地和商务金融用地各一块。其中，地块GC2013-110，为文体娱乐、住宿餐饮和批发零售用地，被广西华文山水文化投资有限公司竞得；地块GC2013-111和GC2013-113，为城镇住宅、批发零售用地，均被厦门大唐房地产集团有限公司竞得；地块GC2013-115，为商务金融、批发零售、住宿餐饮用地，竞得方为南宁万科投资有限公司。

GC2013-110地块，由三宗地组成，总面积达335亩，临近邕江边，地处五象大道与快速环道，为文体娱乐、住宿餐饮和批发零售用地，被广西华文山水文化投资有限公司竞得，成交单价208万/亩，总价69680.1394万元，楼面地价1946元/㎡。从地段区域来看，地块地处五象大道与快速环道交汇处，临近广西体育中心，东靠规划中的五象客运站，交通较为便利，但GC2013-110地块的不规则性，加大了规划和开发的难度。该地块将会建造成具有南宁特色的文化产业园，承载起包括大型实景演出在内的诸多文化产业功能。

GC2013-111地块和GC2013-113地块，为城镇住宅、批发零售用地，均被厦门大唐房地产集团有限公司竞得。其中，GC2013-111地块成交单价350万/亩，总价57685.74543万元，楼面地价1312元/㎡；GC2013-113地块成交单价336万/亩，总价18963.4586万元，楼面地价1229元/㎡。其中，GC2013-111地块，由三宗地组成，位于龙岗大道西侧，邻近五象大道，交通便利。地块规则平整，利于开发住宅项目。该地块除了住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积，必须达到住宅开发建筑面积的40%以上，须配套建设18班幼儿园、24班小学以及千平以上的农贸市场。地块还要求不少于161628平方米的回建安置房建筑面积。GC2013-113地块，位于位于龙岗大道西侧和新邕路北侧，地块周边交通网络尚未完善，将加大项目开发的难度，且该地块西北方向有铁路穿过，对地块周围环境造成一定影响。附近有昌泰•水立方、八桂绿城•龙庭水岸、龙域•香醍半岛项目，周边项目配有少部分商业、娱乐等配套设施。该地块规划建设须提供不少于57720平方米的安置回建房建筑面积交付邕宁区政府，其中安置回建住宅建筑面积不少于54360平方米。GC2013-111地块和GC2013-113地块都须提供一定量的回建安置面积，这也是两地块楼面地价较低的主要原因。在规划建设上，两地块应考虑集中回建安置房建设，从而进行分区管理，减少回迁房对于项目商品房的影响，从而提高地块的有效利用。

GC2013-115地块，位于五象新区总部基地，地块含有两宗地，为商务金融、批发零售、住宿餐饮用地，被南宁万科投资有限公司竞得，成交单价363万/亩，总价13909.4267万元，楼面地价为1181元/㎡。从地段区域来看，该地块地处五象新区总部基地，北邻五象大道，东靠广西体育中心，西邻五象岭森林公园，东南方向为规划中的地铁2、3号线交汇处，地理位置较为优越。同时，项目周边还有各类市政配套在规划建设中。拿下该地块的南宁万科投资有限公司将会建造成万科地产在北部湾的总部基地。

综上所述，南宁土地市场呈现火热态势，11月29日成功出让的13宗地块，有12块出自五象新区，大部分为仓储工业用地，五象新区再次成为供地大户。五象新区土地市场中，又以五象新区总部基地和龙岗片区为主要供应区域，这两个片区在未来将被分别打造成为行政金融和生态商务区域，从而推高片区市场热度。

四、房地产市场观察

1、开盘项目整体情况

2、《南国早报》广告投放情况

本周广告总体投放情况：

本期报版广告，投放项目共44个，投放总频次为49版。本周投放项目较上周有小幅度减少。从投放内容看，以优惠信息为主，其次为预约信息。从投放区域看，青秀区活跃度，其次为兴宁区、西乡塘区和江南区。

五、综述

宏观方面，国家统计局本周公布PMI指数为51.4%，PMI数据的攀升表明我国宏观经济企稳，实体经济的整体状况有所回升。但小型企业PMI连续4月小幅回落，表明企业经营情况处于两极分化的状态。继北京、上海、深圳、广州之后，南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京等二线城市相继发布楼市调控政策，各地调控政策基本均为通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系和继续严格执行限购政策调控市场。在调控手段上，通过限购、限贷、行政手段等措施打压不合理购房需求、引导价格走向，稳定楼市局面。但从已公布的调控政策的城市来看，政策均缺乏快速有效的调控手段，短期内很难对市场产生正面效果。

本周南宁楼市整体均价8051元/㎡，环比上涨0.02%。本周整体价格水平有小幅度上涨主要归因于青秀区改善型项目开盘价格上调。本周共有7个楼盘开盘，活跃度较上周小幅下滑。

成交方面，良庆区、兴宁区均获得较好的去化量，主要因为本次推新楼栋针对刚需客户推售价格为5700-6500元/㎡的N+1户型，客户接受度较高。其中，兴宁区云星·钱隆御景首次开盘，去化量为216套，为本周去化量的项目，客户对项目的地段及未来的潜力比较认可。瑞和家园由于价格优势，去化量也达到130套。青秀区方面，本周开盘项目均位于凤岭片区，除华凯·逸悦豪庭外，其余2个开盘项目价格均有上调。但由于价格处于南宁市较高水平，因此3个开盘项目整体去化速度较慢。华凯·逸悦豪庭由于价格有个优势，去化量相对较高，开盘当天成交90套，而中房·翡翠园以及美泉1612去化量则相对较为稳定，均在45套左右。从青秀区的开盘表现可以看出，高单价对于项目去化速度影响较大。

位于江南区的盛天·云中心写字楼以10200元/㎡的均价首次开盘，推售产品以6米层高，27-44㎡的单间为主，成交客户以商务人士及投资型客户居多，本次开盘去化量达到168套，去化率为78%。本次开盘销售情况较为理想，主要因为纯写字楼物业在江南区比较稀缺，且产品具备6米的层高，使用灵活度较高，性价比高。同时，通过销售联动的营销手段，将盛天旗下其他项目老业主吸引到本项目，以促进项目销售。

综上所述，本周开盘活跃度较上周略有下降，但整体看市场依然呈现较为活跃的态势。市场后续推量依旧充足，市场各方预期普遍较高，量价保持稳中有升可能性较大。