50个未限购城市房价无一下跌 限购陷两难局面
东方早报2011/07/26 11:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
50个未限购城市房价无一下跌限购或陷入两难局面
“二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构。对于二三线城市，限购政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。”
中原集团
上半年50个未限购城市房价无一下跌。其中，37个城市房价出现小幅上涨，其余13个城市房价基本持平。
7月25日，中原集团研究中心针对15个省份50个未限购的二三线城市楼市的调查报告如是称。
中原集团调查报告显示，近四成城市本地投资购房比例超过20%，近三成城市外地人购房比重超过20%。报
“没有比限购更好的调控政策了。”上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健昨日称，限购是目前最有效的调控政策，也有助于房地产市场规范化的形成。
7月12日的国务院常务会议要求，已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
新华社此前报道称，有关部门正在“圈定”限购新名单。数据显示，今年上半年，43个已实施限购的城市中，有33个城市的新建商品住房成交面积比去年下降。
限购全面铺开难题
中原集团调查发现，新一轮调控展开以来，包括镇江、宜兴、太仓、泰安、建德等在内的8个城市楼市，成交量出现下降，价格则基本持平；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外21个城市基本未受影响。
在被中原集团调查的50个二三线城市中，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，11个城市持平，13个城市下滑。成交量同比下滑的受调查城市主要集中在江苏、浙江和江西3个省，而其余12个省份的城市成交量均出现上升或持平。
一位不愿具名的分析师直言，限购不可能在二三线城市全面铺开，而且也没有这个必要。
上述人士告诉早报记者，二三线城市也就是所谓地级市和县级市，这些城市很多地方连房产权属信息系统都还没建立起来或不健全，比如有购房者在该市的某个区买了套房子，但在另一个区的交易系统记录却还是空白。“如果不能搞清楚每个人究竟有几套房，何谈限购？”
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限购的“挤出效应”
中原集团调查数据还显示，有14个城市上半年外地人购房比重超过20%。报告将外地人购房比重较高的城市分为两类，一类是具有丰富旅游景观的城市，如海南的文昌、琼海、万宁，山东的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市“挤出效应”的城市，如福建的泉州，河北的燕郊、廊坊，广东的中山、惠州、东莞等。
限购令在部分大城市的执行，反而催生了周边城市部分区域楼市过热的现象。
杨健称，大城市周边城市的受热不均，还造成了区域房价两极分化的现象。一位业内人士告诉早报记者，像昆山靠近上海的区域房价已经过万，而中心城区房价仅6000元/平方米，而且很多上海人仅是投资，不会住，空置率很高。
中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也称，大城市周边的城市很多都还算不上二三线城市，限购的可能性不大，而且当地各区域房价“被平均”后，可能并不算高。
“限购陷入两难”
对于限购可能在二三线城市铺开，也有质疑的声音。
一位不愿具名的开发商直言，限购的目的是什么？如果是为了让老百姓买得起房子，那么就应当只限购普通商品房，而豪宅是不需要限购的，这和普通购买力没有关系。并且，城市的楼市均价因此被投资客拉高影响不大，只要普通老百姓那部分需求得到满足就行了。
杨健称，现行的限购政策可能会伤害到真正的刚需，所以现在有声音称，限购政策应细分，“考虑放开豪宅。”
宋会雍也认为，限购豪宅的效果并不明显，而且豪宅买家往往有很多方法可以规避限购。
其实，限购陷入了一种两难的局面。宋会雍坦言，如果一刀切，地方细则表态也不尽相同。如果不是一刀切，那么效果会不明显。
克而瑞分析师杨晨青认为，能用市场调节的就不要用行政手段干预，而限购越限越多，整个市场的市场秩序会被打乱。
前述中原集团的报告认为，由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构。对于二三线城市，“限购”政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。
该报告指出，对于一些本地投资需求占比较高的城市，应尽快出台限购的政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行限购；对一些因大城市限购而被挤到周边城市的自住需求，应该采取鼓励的政策；而纯粹外地投资需求占比较高的城市，也应尽快出台限购政策。
中央调控决心遇地方困境 二三线城市房价仍坚挺
自今年2月以来，大力度的“限购令”对国内部分一、二线城市的房地产市场产生了较大影响，使开发商对后市的预期被迫调整，一些地方政府的土地收入也大为缩水。此前，一度有人预期，一旦地方政府利益受到触及，“限购将逐步放宽”。但在最近的国务院常务会议上，对楼市的“限购”被再度强调。已实施限购的城市被要求“继续严格执行”，房价上涨过快的二、三线城市则明确“要采取必要的限购措施”。显然，楼市各方利益博弈进一步凸显，土地下降促使地方政府对现有政策执行力度的放松以及通胀加大与部分城市“限购”，资金流向二、三线城市推动房价上涨，成为下半年楼市调控的关键。
国家统计局7月18日公布的数据显示，6月份70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但房价涨幅居前的，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等城市均为二、三线城市，已经取代北上广深成为领涨主力。其中，价格同比涨幅位居的乌鲁木齐涨幅高达9.3%，兰州、南昌、洛阳涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。
与房价涨幅相对应，二、三线城市楼市综合地价涨幅也大幅上涨。据国土资源部公布的二季度主要城市地价监测数据，综合地价环比涨幅前十位中，潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二、三线城市榜上有名，综合地价同比涨幅超过20%的城市昆明、深圳、石家庄、南宁，均为二、三线城市。
据中原集团研究中心25日公布的一份针对15个省份50个未“限购”二、三线城市楼市的调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，37个城市价格出现小幅上涨，且近四成城市本地投资购房比例超过20%，近三成城市外地人购房比重超过20%。调查报告认为，应根据市场发展阶段和市场结构等因素差异采取不同限购措施。
中央发出“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”政策信号，表明了中央坚定地调控信心，被业界视为中央对地方放松调控冲动的警示。据统计，目前，已有608个城市按照要求公布了2011年新建住房价格控制目标，占城市总数的92.5%，但实行限购政策的城市仅40余个，在国家统计局重点监测的70个大中城市中，有超过一半尚未出台“限购令”。扩大“限购”城市的数量已无悬念，主流地产分析机构均认为，只要坚持对现有政策严格执行，下半年调控效果会更加明显。但同时也有业内人士担忧楼市扩大“限购”面临执行难。
21世纪不动产分析师粟日表示，限购范围的扩大，对投资客的异地置业起到一定的阻滞作用。但是二、三线城市限购政策的执行存在一定困难。面对限购，开发商可以采取缓拿地、不拿地的方式来应对，但地方政府短期内对土地收入的依赖却无法改变。换句话说，地方政府的资金链可能比开发商更紧张。目前地方融资平台债务已超10万亿，很多地方政府高负债运行。据审计署数据称，2010年底，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。而今年保障房的建设任务已空前繁重。一方面是中央政府对房地产调控的坚定决心，一方面是地方政府财政收入的现实困难，行政限购“骑虎难下”。
业内人士认为，通胀压力的加剧，投资渠道的狭窄，使房地产的投资属性被放大。解决房价上涨问题，决策层的决心很重要，而从土地制度上、财税制度上改变地方政府垄断、高价供地很必要。
消息人士称二三线城市限购不会大规模铺开
限购范围再度扩大，这次是在那些被称为“房价涨幅过快”的二三线城市里。
7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。
实际上，早在5月份，一部分二三线城市房价和销售数据的快速攀升已经引起决策层和主管部门的警觉。或许，正是这部分市场数据直接引发了最上层“防患于未然”的决心。
相对于大企业的岿然不动，中小企业开始变得更加恐惧——二三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。
中央怕地方“放松警惕”？
肇始于2010年4月份的“新国十条”是中国政府调控房地产使用“限购”手段的行政命令。
随后，京、沪、广、深等一线房地产市场纷纷开始执行限购。而一部分非一线城市的热点区域逐步加入到限购行列中。
不过随着政策延续推演，个别地方政府开始对“限购政策”略显放松。
2011年3月份，湖南长沙出台限购令细则，只限购90平米以下的小户型住宅单位。这种“限小不限大”的做法被一些分析机构视为限购令的放松。
随后，海南、大连等地也被传出放松“限购”的消息，而相关部门则一一辟谣。
或许，这些城市的“放松警惕”让决策层担心政策的连续性和持久性。有接近住建部的人士告诉《中国经济周刊》记者：“这种的宏观调控，如果有城市执行不到位，中央或许可能会担心政策的权威性和严肃性。”这位人士认为，这有可能成为中央推动“限购”措施的动力之一。
如果说个别城市“放松了警惕”并非普遍现象，那么城市房地产市场关键数据的变动则更能让中央感受到压力。
长江证券房地产分析师苏雪晶认为，如果以年初至今涨幅超过5%为标准统计，据公开数据统计，在100个样本城市中还有14个大小不同的城市房价增幅超过5%。其认为，扩大限购至二三线城市的效果还要有待观察。
苏雪晶报告中的数据显示，未执行限购政策的潍坊市从年初至今的房价涨幅达到9.27%。已执行限购政策的徐州从年初至今涨幅达到7.22%。洛阳也执行限购，同时间内涨幅达到6.71%。
在上述100个城市样本中，未执行限购政策的城市占59个。
与价格出现高涨幅相匹配的是，近期市场的销售数据也出现了攀升。今年上半年70大中城市商品房销售面积为4.4亿平方米，同比增长12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份销售面积比1到4月份提高2.8%。上半年住宅销售面积同比增加12.1%，增速比1到5月份扩大3.6%。6月份当月商品房销售面积为11487万平方米，同比增长24.7%。5月份的销售面积同比增加18.5%，5月单月销售总额达到4542亿元，单月同比增长36.2%
在一个月前，就有不止一家市场机构预计国家或许将限购政策推广到二三线城市。
华创证券分析师高利认为，在经历4月份短暂的负增长之后，5月份销售额和销售面积均出现较高正增长。剔除去年5月份基数较低的原因，数据显示在经过3个月政策消化期后，限购政策的作用在减弱，并且部分开发商部分楼盘促销效果良好，也促使市场刚性需求的释放。
高利分析，5月份“漂亮”的行业数据显示市场经过长时间消化，限购政策的作用在微观执行层面被削弱。
由于部分开发商降价促销，使得购房者并未明显形成房价看跌预期，主动提高首付比例甚至全款购房者数量增多。这显示购房者仍然具有较强购买力。目前地产行业的发展与调控背道而驰，5月销售数据的放量有可能换来限购政策的推广。
中小开发商的恐慌
有报道称，早在6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。
中国房地产业协会副会长朱中一向《中国经济周刊》表示：“目前我还不确定国务院常务会议所说的二三线城市应该如何执行限购政策。但我认为，住建部等部门会和个别房价上涨过快的城市政府商议具体措施。未来每个城市的限购措施可能也不一样。”
另据接近住建部的一位消息人士告诉记者：“在二三线城市执行限购政策肯定会区别对待。主要针对近期房价涨幅过快过高的几个城市。而具体手段和措施依旧可能是使用户籍门槛、纳税和社保门槛以及其他因地制宜的手段。不过，我个人认为，这次限购不会大规模铺开。只会在冒头的城市开展。目前还没有具体实行的时间表。”
不管怎样，这些二三线城市里的中小开发商已经变得更加恐惧。
记者在河北省唐山市走访期间，一位要求匿名的房地产开发商告诉《中国经济周刊》：“如果限购，可能企业的资金就会比较紧张。”唐山作为资源型城市有其独特性。“这里有大量的陶瓷厂老板、钢铁工厂老板等等。有钱人多了自然推高唐山的房价。”如果唐山推出限购政策，销售量肯定会下降。
在唐山市区和郊区，大量在建楼盘拔地而起。唐山拥有大量的重工业和制造业，旗下巨大数量的员工无疑将成为这些楼盘的潜在消费者。不过，据说一些在唐山没有储备土地或存量楼盘的开发商已经十分着急。由于没有银行信贷和其他可靠的融资渠道，他们已无力竞拍土地。而没有在售楼盘则意味着他们已经没有“口粮”可以维持。
阳光100副总裁范小冲告诉记者，一旦限购扩大到二三线城市，中小房企将面临“楼盘卖不动，卖掉后按揭下不来”的尴尬。受此困扰的中小企业可能短期内不会倒闭，但是因为手中持有土地，他们将成为大企业兼并重组的目标。
万科北京分公司总经理毛大庆接受媒体采访时表示，如果限购令推行到一些有万科在售项目的二三线城市，万科不会考虑降价。“我们会根据市场合理定价。”
这实际反映出一种不同就是，大企业依靠储备土地和大量在售楼盘项目可以持续抵御限购政策，而土地资金匮缺的小企业几乎进入无能为力的地步。
香港上市房企佳兆业首席财务运行官张鸿光认为，当前三线城市投资者比例并不高，限购虽然“一定会打击销售”，但应该不会是决定性的。公司不会因此而改变分散投资的策略，会继续发展二三线城市。
范小冲向《中国经济周刊》置评说：“二三线城市房价快速上涨不仅仅是大城市投资需求挤出效应的体现，更重要的因素是这些城市的城市化进程所决定的。一旦楼市限购将限制这些劳动力进入这些城市。”不能因为限购令在大城市行之有效而肆意将其扩大至二三线城市。
7月21日，据媒体报道，河北廊坊市发布今年市区的房价控制目标，建议新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米，来挤压一线城市限购之后的溢出性泡沫。
新限购令意味着30%房企被淘汰
新限购令或许意味着，市场结构和产品结构不合理的企业会逐渐掉队，而那些市场结构和产品结构合理的企业则会趁机扩大份额。
没有意外的话，针对二三线城市的新限购令将在8月上、中旬出台(预计7月底住建部完成原因分析和名单草拟工作)。还可以预计的是，新限购令除了会大幅度扩容外，还会在很大程度上弥补年初限购令的诸多纰漏。这将使得地方政府可变通的空间大大缩小，尽管我们不能奢望会达到限购令的所有预期。
那么，如果“新限购令”哪怕达到60%的预期效果，对房地产企业来说将意味着什么？
答案显而易见。将意味着那些市场布局过于集中，或者主要是开发高端产品的开发商，会首当其冲地面临着业绩快速萎缩；进而意味着房企业绩分化的趋势将进一步加剧。
事实上，这个可能的结果已经初步应验了。
房地产市场有这么一条规律：对房地产业不利的消息，也会对房地产开发商不利。这一推论似乎非常合乎情理，但不是所有开发商的情况都一样。尽管在同行遭殃的时候，没人愿意公开吹嘘，但还是有人发现调控和“限购”正合一些企业的心意。
前几日，万科董事长王石对媒体说，如果政府放宽控制房地产泡沫的措施，后果将无法承受。他说，如果看到经济增长放缓就退缩，让房地产市场再次上涨，后果会“相当糟糕”。
作为万科的董事长，笔者首先善意地认为王石的一番话可能是一种自责的行为。但是，我们也必须承认，万科是“限购令”的主要受益者之一——它在上半年的销售量同比增长了79%，因为万科的产品主要是中端产品。
这令我不得不想起2008年王石引发的“万科降价风波”。这两件事结合起来，我们是否可以这样认为：王石希望政策收紧，因为这对万科有利，万科可以借机并购一些中小企业，可以借机扩大市场份额。尽管这看上去对同行——那些许许多多视万科为标杆企业的业界中小企业——来说，有些不道义，但却符合万科一贯的重商主义风格。
去年调控后，房地产上市公司的市场份额从9%扩大到12%。今年上半年，房地产销售额增加了22%，但销售额10的同比增幅近五成，显示限购令后业绩分化不断加剧。而且这一加剧趋势还有了新的态势：不仅一线企业与中小企业的业绩分化明显加剧，而且一线企业也在“解体”——有的快速增长，有的却逐渐掉队了。
笔者始终认为，我国的房地产市场就是一个分裂的市场：一线企业在不断分裂，一线企业与中小企业在不断分裂，中小企业也在不断分裂(有的跃升为一线企业，有的被洗牌出局)。
新限购令或许意味着，资金链堪忧的小企业会继续苦苦挣扎，市场结构和产品结构不合理的企业会逐渐掉队，而那些市场结构和产品结构合理的企业则会趁机扩大份额。结果或许就是我此前所说的，“将有30%的企业被淘汰出局”。
