限购令扩容至二三线城市 房企或遭"釜底抽薪"
京华时报2011/07/24 08:52
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上周，国务院常务会议强调坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松的同时，部署了继续加强房地产市场调控的五项工作。其中，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，成为楼市调控再度加码的信号。
从去年下半年以来，一二线城市的相继限购引发了大量资金外溢，也成就了部分二、三线城市的地产狂欢。此次，国务院常务会议对二、三线城市实施限购政策的要求，将为这种狂欢画上句号。
二三线城市领涨楼市
据国家统计局数据显示，与去年同月相比，6月份，70个大中城市中新建住宅价格下降的城市仅有3个。6月
今年6月，新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，均为二三线城市。其中，房价涨幅的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、南昌、洛阳紧随其后，涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。
显然，领涨楼市的已经不再是京沪广深这样的一线城市，而是未被限购或者限购政策执行不严的城市。
限购城市再次扩容
据住建部内部官员透露，目前住建部就已经开始分析二、三线城市的楼价问题，并且开始着手草拟新一轮限购令的城市名单，上半年房价涨幅过快、房地产投资增幅过大的城市将是重点。
另据业内人士透露，除了扩大限购城市范围，对已经执行了限购令的城市，还可能深化执行力度，“毕竟上半年涨幅较大的城市中还包括限购令执行不到位的城市”。
据北京市房协副秘书长陈志透露，限购政策将纳入正在研究制订的北京市基本住房制度中，这将使限购政策长期化。
截至目前，已出台“限购令”的城市有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市（不含拉萨）、大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。
业内人士表示，新的限购可能会分批次进行，轮可能会增加50多个二、三线城市，加上前期已经限购的41个城市，将会达到100个左右。
政策趋严楼市格局面临剧变
“国五条”出台后，SOHO中国董事长潘石屹在微博上调侃说开发商的想法太傻太天真，“开发商们与国务院领导们的想法差距怎么这么大呢？开发商前一段疯传一线城市要取消限购。今天国务院说，二、三级城市也要限购。”而二、三线城市的限购，对已经感受到行业寒冬的开发商们而言，的确是个噩耗。
阳光100常务副总裁范小冲表示，二、三线城市实施限购，无论对当地房价还是对开发商的业绩，其影响都远远大于一线城市。对开发商而言，二、三线城市的限购，则意味着他们的战略缓冲地和战略纵深区将受到极大冲击，对布局的企业而言，销售压力将骤然增加。
楼市格局正面临更深入的变化。
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解读
凶猛的二三线房价
国家统计局本周公布的房价数据显示，6月房价，70个大中城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%，而限购最严格的京、沪、广、深4个特大城市的同比涨幅仅为3.85%。
而受到限购等影响，北京、上海等一线城市涨幅趋缓。6月份，北京新建住宅价格同比上涨2.2%，环比持平；上海同比上涨2.2%，环比上升0.1%。
二三线城市房价上涨明显的趋势，与地价的情况基本一致。国土资源部公布的二季度主要城市的地价监测情况显示，综合地价环比涨幅前十位城市中，潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二三线城市赫然在列。综合地价同比涨幅超过20.0%的城市为昆明、深圳、石家庄、南宁。这显示出，二、三线城市地价总体处于升温通道。而北京、杭州等二季度居住地价略有下降，降幅分别为0.58%和0.53%。
作为北京投资团的标志性人物，北京浙商商会副会长陈俊对部分二、三线城市房价上涨速度留下深刻印象，“去年年初我们进入某个中部省会城市时，该城市当时的新房价格也就在5000元/平方米，也就一年时间，现在的房价已经普遍达到8000元-10000元/平方米，价格几乎翻了一倍。”
限购城市或将新增20个
这已经不是二、三线城市房价次表现抢眼了。据国家统计局数据统计，5月份，70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。过快的二、三线城市房价涨幅也成为新一轮楼市调控的直接导火索。7月14日，国务院常务会议部署继续做好房地产调控的有关工作。会议指出，对于限购政策要从严执行，房价上涨较快的二、三线城市也要执行限购政策。
据统计，目前已经出台限购令的城市共有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市（不含拉萨）、大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。
按照通常意义上一二三线城市的划分标准，京、沪、广、深为一线城市，大部分省会及计划单列市为二线城市，比较发达的中小城市为三线城市，目前纳入到70个大中城市房价统计的31个非限购城市均属三线城市之列。不过，二、三线城市如何界定、房价涨幅上涨多少算快，二、三线城市限购尺度有多大等问题还有待相关调控部门进一步出台相关细则。
对于“房价上涨过快”的理解，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，一是指房价涨幅大，二是上半年的房地产投资增速快。
事实上，价格、投资两项指标似乎也成为调控部门主要思路。据报道，住房和城乡建设部已开始调查分析部分二、三线城市和中小城市房价快速上涨成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。“遴选”新一轮限购的二、三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，主要是针对一些在阶段没有实施限购，且6月份房价又有较大涨幅的省会级城市，以及每个省区内经济较发达，且6月份房价涨幅也较大的非省会级城市。比如：洛阳、烟台、秦皇岛等，预计在20个左右。
专家点评
二三线城市限购断了楼市的退路
中华房商合作联合会执行主席贾卧龙
国务院欲对二、三线城市进行限购，这将房地产市场想搭乘中小城市城镇化东风和政策优惠的幻想彻底地打碎：碾碎了楼市对猛涨销售业绩的预想，限制了大批的客户资源，同时，销售的低迷也会带来一系列的“蝴蝶效应”。房地产市场流动性资金的缺位，房价的不理想以及竞争压力的增加……楼市在二、三线城市最后的期望也将烟消云散。
一线城市的房地产市场被限购政策“刹车”，“逼退”到二三线城市求生存的房地产市场如今又要面临“限购”，这无疑切断了楼市的“退路”，楼市处在进退两难的境地，它将要面对的是一个茫茫的未来。
影响
房企遭遇“釜底抽薪”
被限购令“逼”出一线城市的开发商没有想到，正在二、三线城市如火如荼的大举开发房地产之时，二、三线城市的“限购令”也如期而至，靠二、三线城市支撑今年业绩的期望或将化为泡影。
从企业的半年报上可以看出，上半年，开发商的日子并没有想象的难过，其中，二、三线城市对销售额的贡献不容小觑。数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑，这一数据甚至超过了2009年全年销售额。此外，中海外、恒大、保利、绿地、万达、碧桂园等企业都成绩不俗。
而这些企业之所以在调控之下依然突飞猛进的一个重要因素就是布局，不少项目位于二、三线甚至四线城市。恒大地产就是典型，日前，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大地产上半年所售项目中，只有一个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局直接促使恒大业绩卓著。
但是，新限购令的出台无疑是“釜底抽薪”，企图依靠房价大幅上涨来支撑销售额成为奢望，此举也将使得开发商本已紧张的资金链雪上加霜。
事实上，开发商的大举介入使得二、三线城市的房地产开发濒临险境，排除掉投资和投机者，当地的购买力不足以消化过剩的房地产市场，同时也难以支撑飙升的房价。如果政府不在此时出手，那么一线城市的今天就是二、三线城市的明天。
地方政府负债堪忧
值得一提的是，随着新一轮限购的到来，日子不好过的绝不仅仅是房企和投资投机者，更头疼的或许是地方政府。
数据显示，目前地方融资平台债务已超10万亿，在地方债务严重的当下，很多地方政府高负债运行。据审计署数据称，2010年底，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。背负着沉重的债务负担，同时失去土地财政的支撑，地方政府的资金链令人担忧。
举措
部分二三线区域加速出货
不少二、三线城市近日新盘入市速度明显加快。来自中原地产统计显示，在8月份河北省环首都经济圈的二、三线城市有超过15个项目预期入市，这一数据远超过之前平均每个月8-10个的数量一倍左右，供应将明显上涨。
对此，胡景晖呼吁，在针对二、三线城市的限购政策尚未出台的这段政策真空期，末班车效应有可能引起部分二、三线城市的抢购热潮，房价有被再次拉高的可能性，预计针对新一批限购城市的限购措施最快将在7月底、8月初实施。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，从已执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格，其他很多城市执行的力度并不大。而且大部分城市房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，上涨的余地依然很大。
投资投机者转战其他领域
受限购政策的影响，嗅觉灵敏的投资投机者早已转战二、三线城市，成为推高当地房价的一个重要力量。然而，随着新一轮限购的到来，所谓的“炒房团”又该何去何从？
日前，就新一轮的限购政策，浙江商会副会长、“浙江投资团”带头人陈俊表示，他们中已有不少人将投资从普通住宅市场转向高档住宅和别墅等非限购领域，还有一部分转做商业地产，目前的主要精力是做商业地产和工业地产。
之所以选择工业地产，陈俊认为，与二、三线城市地方政府合作开发工业开发区等项目是长线投资，一方面可以避开住宅市场的政策风险，另一方面是我们与地方政府双赢的模式。只有工业发展，当地的商业才能发展，住宅市场才会发展起来。显然，投资者对房地产抱有厚望。
一线房价下调压力增加
深化二、三线城市的限购，对普遍在拓展二、三线城市业务的房企而言，无疑是个噩耗。
经过几年的调整，恒大、碧桂园、万科、龙湖、绿地等上市房企的拓展重点都放在了二、三线城市，当一线城市受到严厉限购后，二、三线城市贡献率在这些企业业绩中直线上升，大大缓解了它们在一线城市受限的压力。但现在市场环境再度发生变化，其在一线城市项目的降价压力无形中将更加显著。
二三线受阻或反噬一线利润
据北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》推出的2010年地产上市公司综合实力排行榜显示，2010年，一线城市新房销售额在销售额中的占比从上年的26%下降到17%，二线城市占比维持39%不变，三线城市占比从上年的35%提升至44%，结构的变化推动了三线城市地产企业的快速崛起。
从万科、恒大、绿地、龙湖等上市房企业绩贡献率中看出，近3年，二、三线城市业绩占比在显著提升。据恒大地产总裁夏海钧介绍，在恒大上半年合约销售423.2亿元中，二线城市销售金额270.1亿元，占比63.8%。
某上市公司负责人曾告诉记者，他们的发展战略是一线城市求利润，二、三线城市求规模。但现在，二三线城市规模受限的同时，势必影响到一线城市的利润。
推荐阅读：限购令影响范围扩大 开发商开始调整应对策略
新“国5条”将限购范围扩大至二三线城市，开发商们则已经开始思考应对之策。19日，记者采访了解到，由于目前限购的二三线城市名单还未出炉，有的一些开发商仍在观望政策何时落地，而另有些经验丰富的老牌开发商则已经开始备战。
“各地情况不同，也会采取不同的策略，我们最基本一条做法就是建"好房子"。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲说，像北京和上海等一线城市周边的二三线城市，受限购影响大，或做“随行就市”的调整；而那些受自身城市化进程加速影响而房价上涨的城市要看具体情况再定。
记者注意到，阳光100除在北京之外，其更多的项目主要布局在二三线城市，其中包括天津、重庆、长沙、济南、南宁、沈阳等十几个城市。其应对“限购令”扩大范围的策略，反映了相当一部分开发商的心理。
湖南某房地产公司营销总监坦言，二三线城市限购会对开发商造成很大影响，“尤其是对中小型开发商，会是致命的。一方面，让小型开发商失去客源，对销售造成影响。另一方面，开发进度受阻。而大开发商如万科[简介动态]、保利[简介动态]等，因为客户资源丰富，受到的影响相对较小，因此早做打算是明智的。”
但是，也有一些房价上涨过快城市的开发商，仍对政策抱有侥幸心理，处于观望之中。
“促使丹东房价跌的因素不多，房价没有下降的可能。”丹东一位开发商表示，丹东经济处于起步阶段，至今还没有成规模的外地人来炒房，而本地投资者所用的都是闲钱，不会因限购而抛售。相反，外来人口的增加，以及交通铁路方面的利好消息，还会促使丹东房价上涨。
而沈阳一家知名房屋销售代理公司营销负责人更认为，像丹东这种三线城市没有出台限购令的必要。
然而，与丹东不同，珠海的许多开发商已经有些紧张。他们认为，开发商现在能做的只有快速出货、快速销售，这是躲避二三线城市限购的选择。
虽然不知道是否被纳入新一轮限购城市，但开发商已经借“限购令”变“促销令”。有业内人士告诉记者，珠海不少楼盘在加快出货，包括怂恿购房者赶在“限购令”前出手等等，花样百出。
在这种背景之下，有业内人士甚至判断，即将出台“限购令”的二三线城市，短期内成交量或暴涨，而这在北京等一线城市曾经出现过。
