“环首都经济圈”联动京津冀楼市
北京青年报2011/06/22 09:39
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本期嘉宾：
北京市社科院经济所所长、
北京方迪经济发展研究院首席专家
赵弘
河北省房地产业协会会长张凤珠
华银地产北京公司总经理 王玉玲
天津锦绣香江营销总监 全红
燕郊天洋置地副总经理 李亦兵
自2010年10月发布的《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》提出在紧邻北京、交通便利、基础较好、潜力较大的县(市、区)打造环首都经济圈，即“13县1圈4区6基地”的战略以来，“环首都经济
受长期以来京城居高不下的房价及“限购令”等系列政策调控影响，大量北京置业需求不断“外溢”成为不争的事实，从早期的燕郊、涿州到如今的固安、香河、涞水乃至天津、廊坊……北京周边楼市也由此呈现出一派欣欣向荣之势。本期北京青年报《广厦时代》邀请到京津冀楼市专家及开发商代表，畅谈“环首都经济圈”正在对城市发展及区域居住带来的根本性变革，并对“环京居住区”巨大的未来价值进行深度挖掘。
赵弘：“环首都经济圈”打造区域协调发展新格局
从国家战略角度看，一个国家参与国际竞争，在很大程度上是以城市、区域为主体参与。“首都经济圈”、“环首都绿色经济圈”的建设，就是要充分发挥北京、河北各自的优势，使北京与环首都经济圈的城市和区域之间实现优势资源的强强对接，在更大范围、更大空间尺度上来谋划首都及周边区域的整体发展，提升中国区域经济第三极——京津冀区域的整体竞争能力，形成以首都中心城市带动、区域中心城市支撑、腹地区域共同发展的城市群，成为参与国际竞争的重要区域，成为我国转变发展方式的示范引领区。
从北京发展视角看，在北京发展中，也面临着“单中心”城市格局造成的空间资源约束加强、创新成果转化腹地不足、支撑总部经济和生产性服务业发展的制造基地不足等突出问题。现在在北京周边，特别是在河北环首都区域还有一条180万人口的贫困带，不但使这一区域在面临很好区位优势的条件下未能得到应有的发展，而且客观上也造成周边人口向北京高度集聚的压力。“首都经济圈”、“环首都绿色经济圈”的发展，使北京面临新的战略机遇，即跳出北京行政区域寻求突破城市发展中诸多约束的新思路、新模式和新路径，在资源配置、功能配套、产业发展、生态保护诸方面，与河北形成新的战略合作，实现共赢发展。
从河北发展视角看，河北担负着服务首都、建设首都生态屏障的重要职能，河北与北京的发展存在明显的落差，环首都经济圈目前经济不够发达，产业相对落后，客观上也造成了很多产业难以实现与北京的有效对接。北京每年产生1.5万多项技术成果，大部分并未在北京周边区域进行有效转化。总体上看，现在已经到了推进首都经济圈内区域之间、城市之间协调发展的新阶段。河北加快“环首都绿色经济圈”建设，就是在对接融入中寻求自身发展，提升“造血”功能，强化区域经济发展能力，创造更多就业岗位，提升百姓收入和生活水平，也更好地服务于首都的生态环境建设和城市功能的完善。
文/邱旸
张凤珠：北京“挤出效应”是首都圈房价上涨主因
释放首都优势，形成首都经济圈，是一种经济现象，也是城市化发展的一条规律。首都经济圈作为优质生产要素富集的特殊载体，已成为当今世界最活跃的区域经济中心。几乎任何一个国家都有首都经济圈。目前，许多国家的首都经济圈创造的生产总值占国家的1/3以上。而京津冀三省市，2009年GDP合计为36600亿，占的比重仅为10.9%，距离达到1/3还差75180多亿。加快京津冀区域发展，就必须进一步充分发挥首都优势、放大首都辐射效应。
从京津冀一体化提出来以后，特别是北京“十二五”、“环首都经济圈”等重大规划出台以来，加上北京“限购”调控政策的持续施压，北京周边的房价确实一直在涨，明显可以感觉到北京楼市“挤出效应”所产生的作用。原来北京周边城市的房子主要是卖给当地居民，而现在则要更多的考虑为北京购房者服务了。这对当地居住品质的提升也是个很大的促进，比如住宅质量的提高、社区环境的改善，包括采用更多环保、生态、节能的新材料，我认为由于居住品质的明显提升、配套资源的逐步完善所带来的一定程度的房价上涨，只要是跟当地的经济发展相适应，在北京流入置业者和当地居民之间实现生活的相对平衡，就是合理的。
“十二五”期间河北省会加大力度再加上一些大项目，包括沿海区域的开发，首钢搬到曹妃甸之后对区域的影响，河北四大港口及沧州地区的开发，京津高铁、多条城市高速公路和北京的对接，“环首都经济圈”规划在拉动河北经济发展的同时，也有利于北京市内居住、交通、就业等各方面压力的转移与释放。在越来越倡导绿色、自然健康生活方式的今天，选择环京周边城市居住养老，或谋求更多的发展机会也逐渐成为一种趋势。政府在建设环京卫星城的过程中，应当注意细分每个城市的职能定位，哪个城市适合发展何种职能，是转移释放各种压力的必要前提。明确的职能定位，将有利于政策规划的顺利实行，助力当地经济发展，实现真正意义上的双赢。
文/邱旸
李亦兵：配套日趋完善燕郊将不再是“睡城”
“环京经济圈”规划为燕郊楼市的发展带来很大推动力。目前燕郊楼市多数项目的成交均价在9000元/平方米左右，有部分楼盘已接近10000元/平方米，与市内动辄20000-30000元/平方米的房价相比，甚至就与一河之隔的通州新城比较，燕郊楼市的价格仍然具有相当优势。
由于尚未受到限购政策影响，环北京周边城市成为政策背景下接纳置业需求的重要板块，而燕郊作为河北各城镇中距离北京最近的区域，地理位置上的优势显而易见。而根据规划草案，在未来三年内，燕郊将逐步实现与北京轨道交通和高速路网的全面连接，养老、医疗、社保等方面也将逐步实现一体化，这些举措都将为燕郊居民带来切实的利益与资源共享。
在教育上，燕郊当地政府和开发商从北京积极引进高品质名校；在医疗上，国内规模、最完备的健康医疗综合体燕达国际健康城已投入使用，中美医院、燕郊人民医院等多所医院，都能提供便捷的就医条件；商业上，各个项目不仅仅以建设满足自身需求的配套设施为主，致力于打造服务区域的商业配套，为吸引入驻商业体抢占市场先机做足准备。交通方面，每天200多趟次的930公交车方便快捷，机场高速、通燕高速以及规划中的“市郊铁路”和将与北京城铁实现对接的M6号线把燕郊与北京联系得更为紧密。可以说，随着今后“环京经济圈”区域规划的不断推行落实，燕郊的各种配套与居住品质都将产生质的飞跃，曾经的“睡城”燕郊，正在焕发出越来越大的活力。
文/樊芳
王玉玲：
京石第二高速让涞水驶入“快车道”
对华银·天鹅湖而言，环首都经济圈的提出无疑是一个极大的利好消息，特别是项目所在的涞水区域，被列入京南新城建设核心区域，让这个山水资源丰富的区域逐渐被大众熟知，发展潜力得到极大释放。
京西南拥有房山世界地质公园，具有丰富的地形地貌与山水资源，是北京著名风景区聚集的地方，例如十渡、野山坡、云居寺等，自然环境是北京市民一致认可的，因此成为周末、小长假大家休闲度假的之地。在“环首都经济圈”的政策利好之外，交通的改善也是华银·天鹅湖又一重磅优势。目前，京石第二高速已于2011年3月全面动工，预计2012年底通车运行。区域的价值即将因高速的开通而进入快速上升通道，加上华银·天鹅湖拥有稀缺的山水生态资源，因此，目前项目的市场认可度急速上升，逐渐成为北京市场中的明星项目。其中，5月中旬项目推出的全新别墅组团“天鹅湖·金峪谷”一期开盘售罄，就是一个很好的证明。此外，项目同期推售的“天鹅湖·金海岸”、“天鹅湖·HOLI公馆”的公馆、洋房、别墅类产品也正在持续热销。而华银·天鹅湖的购房者基本都来自于北京城区，比例占到95%以上。
关于配套问题，一直是华银·天鹅湖在重点解决的问题。我们所需要提供的不单纯是享受山水，而更多的是享受一种山水间的养生生活，作为养老或未来的居所。按照规划，项目建成后常住人口将达4万人左右，华银·天鹅湖在规划初期即借鉴“欧洲小城镇建设”的成功经验，按照小镇级规划打造形成小镇规模的综合服务配套，全面满足业主的所有生活所需。
对涞水甚至京西南而言，项目可谓是打造了一个新城镇，并通过交通的完善，将稀缺的山水资源呈现给更多的北京市民。随着项目的逐渐成熟、生活配套设施的逐渐完善，一个新城镇即将在京西南呈现，在市场极大关注的同时，也因为常住人口的增加，周边的配套设施、旅游设施都将得到进一步的发展和提升。文/邱旸
全红：环境优势为“近京置业者”打造休闲度假住宅
在北京，公园的多是高端住宅，有河景的则往往被建成别墅。普通的购房人很少有机会体验优质环境所带来的居住感受。而在北京周边，拥有公园和河景的房子则要便宜许多，像锦绣香江的临河90平方米两居室，只需要60万元。再加上京津、京哈、津蓟三条高速的连接，完全将宝坻京津生态新城纳入了北京1生活圈。许多北京的普通购房人都将其作为休闲度假的第二或第三居所。
作为环首都经济圈的热点之一，京津生态新城正好位于环首都经济圈与京津一体化的黄金节点，不仅享受到北京的辐射，还有京津一体化的推动，区域发展潜力巨大。
虽然北京经历楼市调控，成交锐减。但许多北京周边项目的购房需求却随着配套设施的完善更加旺盛。许多大型房企都看好京津生态新城的发展，除了锦绣香江、合生创展，珠江地产、阳光100等多家地产公司均陆续进入。
与燕郊、香河等热点区域相比，京津生态城最突出的特点就是环境优势。这里有整个环首都经济圈内罕有的优质原生态水资源。首先，这里有潮白河最宽阔的河面，达到1000多米宽，波澜浩瀚；其次，该区域也是青龙湾和潮白河的交汇之处，空气清新温润，负离子含量更是北京城区的十几倍；此外，辖区内拥有丰富地热温泉资源，储量达数亿立方米，水温可达到102℃，富含多种微量元素和矿物质，因此被列为生态城区。
除此之外，京津生态新城作为国务院批复建设的生态新城，其产业类型也更加丰富。除了低密度的住宅区外，还有低碳产业园区、旅游度假区、大学城等。未来将成为集生态居住、商贸物流、休闲度假、文化教育为一体的新型生态城市。
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