青年广场总经理唐智强: 投资地产应把握时机

2014年，由于受楼市降温的影响，乐山住宅市场比较冷淡，竞争也异常激烈，各开发商可谓是使出浑身解数，力争能够在市场中分得一块“蛋糕”。同时据房天下监控，2014年伊始，乐山商业地产异军突起，关注度大大提升。

乐山星辰·青年广场作为乐山老城区在建的一处商业综合体，项目紧邻乐山师范学院，拥有老城区15万稳定社区居民消费群体和近5万的青年学生消费人群，是一处相当大的商业投资价值所在。前不久在乐山市体育中心举办的“你是歌手”总决赛更是为乐山市民带来一场音乐盛宴，“人气爸爸”曹格的空降更是引爆了全场气氛，为人津津乐道。那么星辰·青年广场有怎样的魅力，能够邀请到曹格这样的人气嘉宾？星辰·青年广场究竟是怎样的商业综合体，投资投资商业又有哪些需要注意的地方？

今天我们有幸采访了星辰·青年广场项目总经理唐智强先生，一起聊聊如何在市场环境难测的情况下把握下手时机。

星辰·青年广场总经理唐智强

受访公司：乐山星辰商业管理有限公司

受访相关项目：星辰·青年广场

受访人：唐智强

职务（公司全称+职务）：乐山星辰商业管理有限公司总经理

1、2014年，乐山商业地产犹如雨后春笋般绽放，城北片区、青江片区、肖坝片区、老城区相继涌现出的商业地产项目，给乐山房地产市场增添了一份活力，也给乐山购房者提供了更多选择的空间，星辰·青年广场是老城区的商业项目，它的定位是什么？又有怎样的亮点呢？

星辰·青年广场位于老城区核心商圈—海棠路商圈。是乐山难得的多功能商圈，紧邻乐山师范学院、金棠大酒店、乐山市人民医院、乐山市卫校、乐山职业技术学院、成都理工大学分院以及乐山市海棠公园。海棠路商圈拥有15万稳定的社区居民消费群体和近5万的青年学生消费人群，是该商圈的商业投资价值所在。

交通方面，星辰·青年广场有6路、8路、10路、13路公交车经过。即将与海棠路打通的陕西街也将从星辰·青年广场项目左侧面通过。随着海棠路商圈的建设成熟以及大量新建楼盘人群的入驻，将催生大量的商业需求和商业价值。

我们项目定位比较偏向18-35岁的青年人这方面的消费群体，青年广场，顾名思义，就是以青春、时尚、潮流、品味为商业业态规划的核心。主要业态有商务酒店，青年公寓，电影院，量贩KTV, 餐饮，咖啡，美容健身，大型超市，精品百货、数码电讯等。

我们现在招商情况非常良好，目前已经有480多个商家前来项目考察，有入驻意向。其中，北京华联超市，横店电影城，川音大地音乐艺术学校，大型量贩KTV 、爱情谷酒吧街、乐宝王国儿童乐园等六家主力店已经正式签订入驻协议。预计在今年12月底以前，可以签约商家50%以上。明年国庆节前可以正式开业。

2、现在，不管是一线城市还是二线城市，商业地产特别是商铺的热度都比较高，前不久很少知名房企纷纷转投商业我们也是有目共睹。针对这个现象你怎么看？这是否表示乐山正处于商业地产购买好时机？那么，投资商业地产和投资住宅概念有无不同？投资商业地产应该注意些什么呢？

从2015年起，中国人口红利消失，人口增长率为零。中国正式进入老龄化社会。除了因刚性居住需求或消费升级需求而购买自用住房的投资者外，本人不建议投资者再买住宅炒房或者出租投资。

而对于商铺投资者而言，现在正是非常好的投资时机。因为一个城市中好的口岸毕竟不多，具有资源稀缺性。新的商圈形成需要非常长的市场培育期。好口岸的铺面一旦被人买走了，一般都是不会再卖出来的。最近两年是因为开发商普遍缺钱，才不得已而为之，拿几个铺出来卖，解决现金流平衡的问题。可谓是滴血贱卖，现在下手无异于打劫。

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3、目前商业地产的购房主力军是哪类人群，想投资的人应该如何选择商业地产？市民又应该如何理性对待投资买房问题？

目前购买商铺的主力军主要分为两类人群：一类是自营客，零售商业的经营者，随着社会化进程的加速和经济的发展，服务业和零售商业这些年发展很快，有了快速扩张的要求；第二部分是投资客，主要是一些有稳定收入的高收入阶层，这部分人收入比较稳定，但没有时间和精力去自己经营。

投资商铺价值，一看地段，二看人气，三看交通，四看与谁做邻居。投资商铺购物中心大型超市附近的商铺。因为大型超市选址都会对地段、人口数量、交通状况，业态布局做精心的调查和分析，超市销售的商品都是市民每天都需要的，因此，一个大型超市每天所带来的人流一般是3--5万人。有这么多的人经过你的门口过，做什么生意都会火的。跟着大腕走，赚钱不用愁。其次是建材等专业市场，因为他是目的性消费，人流数量就要稍微差些。投资价值的是主交通干道的临街商铺，由于现在车辆太多，有好多地方根本不能停车，看似很当道，但实际进店的人并不多。好看不中用。

商铺投资者还要走出一个误区，不要认为价格低的铺风险就小。价格高的铺风险就高。事实恰恰相反。商铺投资和住宅投资完全不同。商铺如果地段位置选择错误，不出生意，可能会一分钱都不值。比如现在乐山阳光广场附近的世纪城，建成到现在就没有开过一天业。商铺投资者一定要明白一个道理：好货不便宜，便宜没好货。

4、我们知道星辰置业以前是以住宅起家的，五通的星辰丽港就是星辰置业住宅项目的经典之作，那么对于现阶段的住宅，不少市民都在讨论买房时机好坏。什么是买房好时机，今年乐山市场的情况怎样，是否已到购房时机？

从去年上半年开始，乐山市房地产市场已经开始出现疲软状态，今年情况更糟。市中区出现了每平米3100元的价格，个别区县甚至出现了每平米1800元的价格。乐山市场目前的住宅开发成本均价在3300-3700元左右，正常合理利润的情况，销售价格应在4300--4700。价格严重倒挂的市场是不可能持久的。另外，最近省政府出台的住房补贴政策，对于信贷政策的调整，都是市场将回暖的信号。经济发展是有规律可寻的，任何偏离价值中枢线的价格，最终都会重返平衡。因此，预计从今年9月份开始至明年上半年，住宅市场会有一个反弹。现在应该是下手的好时机。