第5期：房屋产权年限

主持人:各位房天下的网友，大家好，这里是耒阳房天下官方直播台。大家都知道最近短视频和直播特别火，那耒阳房天下呢也跟上潮流，每周都会定期直播(转头看对视一下)给大家分享一些房地产相关的知识或者开展线上看房团等活动。

主持人: 产权年限，一直都是购房者特别关注的问题。很多人都不懂为什么房子会有40年、50年和70年产权之分，有的会以为这就是房子的使用年限，甚至有人延伸出房子只能住几十年就不行了，是不是质量不好。也经常会有人问：是不是产权年限到期了，房子就不能住了？那到时候要怎么办呢？今天，我们就把这些问题一次性说清楚。

嘉宾:所谓房屋的产权年限，是指房屋的建筑产权的归属年限，包括：民用的住宅建筑，商用建筑，工用建筑。按建筑的类型有所不同，一般民用住宅的建筑权属的年限为70年，商用房屋建筑权属的年限为40年。

目前，我们通常说的房屋产权分为：

主持人：“70年产权”不是房屋使用年限在实际生活中，大家常说的房屋产权年限并不是指房屋的拥有权，而是指“土地使用权”。所以，不要再说房子质量不好，只能住70年，真不是这么回事~ 

嘉宾:买回来的房子，其产权年限一般都没有70年。现如今的房价，一般购房都会土地使用权为70年的普通商品房。但是，有一点你可能不知道：哪怕是新房，当你的房子买到手时，土地使用权已经没有70年了。这到底是为什么？商品房的土地使用年限，是从开发商拿地那天算起的！假如你买房拿到房本是2019年9月28日，而开发商拿地是2015年10月1日，那么你的房屋土地使用权70年是从2017年10月1日起开始计算的。所以，你买到房子的时候产权年限就只有66年了，而不是70年。

主持人：那土地出让年限到期如何处理呢？

嘉宾：根据土地用途，住宅建设用地使用权届满的自动续期；非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。如何进行房屋产权年限查询？1.售楼处查询购买房产时，售楼处都会公示所售小区的产权情况，您可以向销售人员确认，售楼人员一般都会如实回答。2.在当地的住房和城乡建设委员会查询开发商领取销售证每个小区都会在网上公示，只要知道小区名称、预售证号、开发单位、项目地址其中之一，就可以在北京市住房和城乡建设委员会网站查询您所购买的小区产权信息

主持人:那50年产权住宅与普通住宅项目有哪些不同呢？

嘉宾:  50年产权住宅”项目与普通住宅项目主要有以下几点区别：

1.未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

2.相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1%或1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

3.贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

4.建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

主持人:嗯！那我们说了种种50年产权的房子和70年产权的房子不同，观众可能会产生疑惑。既然50年产权的房子居住起来这么多问题，到底该不该买呢？买先别着急下结论！最主要的还是看是否能购房者的需求。

嘉宾: 对，一般考虑这几个问题

1、位置优越50年产权的房产一般都是在区域核心发展地段，因此地段价值较高，所以如果对地段有要求的购房者是可以选购这类房子的，既可以用作办公用途也可以租出去，收取租金。

2、配套全如果用作居住，开发商在开发50年产权的房产时往往会在周边建设很多商业配套，以满足消费者的不同需求，这样购房者能享受到更便利的生活服务。

3、不限购我国很多热门的城市目前都实行的是房地产限购政策，但是大部分城市的限购政策都是针对于70年的住宅，而50年产权的房子并不在此类。如果你想在一个城市安家置业，却没有购房资格选择这类房子也是很适合的。

4、方便置换50年产权的房产单价偏低，面积偏小，因此很适合手里资金有限的刚需族作为过渡使用。这部分购房者在考虑换房时可以卖掉这套换成普通住房或者干脆出租作为理财的手段。

主持人：是呢，50年产权的房子和70年产权的房子之间的区别并不只是20年的时间，还有其他基于土地性质而产生的差异，

嘉宾:1，我国的土地是全民所有制，销售的是房产权和土地使用权。那么当住宅到达使用寿命后，通过结构评估等多项测试后。由专业部门给出房产的估价。

例子一：原价100万的房子，土地使用权70年。50年后，房子过了设计期限没倒。50年后，房产老化，估价为15万，土地使用权还剩下70-50=20年。因此房东权益为：15万房产+土地使用权20年。

2、建筑设计期限为追责期，期内出现事故可追责。例子二：原价100万的房子，土地使用权70年。房子在30年的时候塌了。那么房主可以以住宅未达到50年设计期限，追建设方及设计方等一干责任。房主权益为：追责的补偿金+40年土地使用权。

3、二手老房子风险大。例子三：原价100万的房子，土地使用权70年。房子在50年后塌了。由于已过建筑的设计期限，那么原则上房主追责建设方和设计方的责任没那么大（本来是完全没有，考虑国情，还是会被政府强制负责。）房主权益为：适当少量的补偿+20年土地使用权考虑到目前国家虽然表示住宅用地土地使用权到期后可继续续约，但是目前人们无法知道20年后会出台什么政策。因此，买二手房的亲们注意了，房子的价值是必然随着时间的流逝贬值了，现在这种房价下，是畸形的，请务必少给自己挖坑，有可能贷款没还完，什么都没了。

主持人：好~ 今天聊了很多房产年限知识呢！ 谢谢我们小伙伴今天的分享！大家以后如果有什么关于购房方面的问题，比如对某个楼盘的看法，又或者想知道怎么挑选好的户型之类的知识。可关注我们耒阳房天下，以后会定期给大家做直播。感谢您的观看，我们下期再见！

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