资讯|房地产并购大潮来袭 这盘棋该怎么下？

2016年，房企规模化扩张意愿升级，在地价高企、资金充裕等叠加效应下房地产行业迎来并购潮。经统计，全年房地产行业境内外共完成并购案例197起，涉及金额4014亿元。百强企业积极把握并购机遇，主导并购案例共125起。

图1百强企业2016年并购情况

2016年，百强企业83%的并购以获取项目资源为目的，10%为获取房地产公司，另外7%以获取房地产关联产业公司为目的。其中，前30规模较大的百强企业纵横捭阖，全面并购项目、地产公司及关联产业，发展优势更加彰显；其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。通过加大资本化扩张力度，百强企业显著增强了新一轮发展动力。我们从行业并购聚焦的项目资源获取、企业间持股及上下游延伸等方面探讨企业的并购思路：

1. “项目”并购

图2 项目资源选择要素

通过并购项目公司股权或直接收购的方式获取项目资源，是房地产行业并购的主要目的。从梳理的30多家房企百余条并购案例来看，项目资源主要选择那些区位、产品与并购企业发展战略及市场主流需求相契合，发展前景、预期良好，性价比较高的项目。以并购规模较大的恒大、融创以及阳光城、新城控股等企业为例：

? 恒大、融创：青睐重点城市中变现快、产品定位契合企业或主流市场需求的项目

恒大、融创是行业的并购大户，主要青睐于“能快速入市销售、实现现金回流”的项目。

标准一：能快速入市销售、实现现金回流

图3 恒大并购人和集团哈尔冰项目概况

图5 恒大并购人和集团相关项目2015至2016年销售情况

从恒大来看，其一，偏好能快速入市的成熟项目。如2016年4月恒大并购人和集团哈尔滨4个项目，其中有3个项目均为在售的成熟项目。恒大接手后，首先通过更名灌入恒大的市场影响力，同时快速整合实现并购当月即开盘，凭借标准化的市场营销和推广体系、以及高强度的执行力，恒大接手后这三个项目的销售驶入了快车道，销售额直线上升，当年为企业销售贡献超30亿元。其二，偏好配套成熟或特色鲜明的优质地块，快周转加速推向市场。如恒大7月份在成都入手的地块，瑞升集团旗下2400亩新都地块位于白鹤岛生态区，属于成都地区独有的自然景观资源，恒大凭借强劲的高周转能力，收购半年左右就实现了开盘销售。

图6 融创并购相关项目概况

融创，是现金流导向明确的企业，基于强劲营销能力,入手成熟度高及易于高周转的项目，更好地控制项目成本及入市时机。例如融创收购成都本地房企天合房产旗下三个在售项目凯旋公馆、凯旋东岸和麓湖之春的所有股权，其中凯旋公馆项目自收购起就为公司贡献销售额，截至2016年末贡献近3亿元； 2016年2月收购美盛天境项目70%股份，案名迅速变更为融创美盛象湖壹号，项目6月份开盘，截止同年12月销售额达到18.5亿元，融创的开发速度及营销能力可见一斑。

标准二：契合市场主流需求和企业自身定位，主要青睐中高端的改善型产品

表1 恒大并购相关项目特点

2016年在改善型产品大量释放之际，恒大偏好并购中高端改善型项目资源。从哈尔滨和成都的并购事件来看，恒大在哈尔滨并购的3个住宅类项目均为低密的改善型产品，主要由高层、洋房和别墅等构成；成都的两个并购项目中，新都地块打造成了低密的生态景观居所，沙河堡地块打造成恒大产品线中高端的华府系产品，也是成都高端华府系项目。

而融创一直聚焦高端精品，在项目并购时青睐于与公司定位契合度较高的高端项目。如收购的郑州美盛项目、北京昌平怀柔两大独栋别墅项目、苏州德尔太湖湾和德尔太湖城两个项目、上海摩克持有的位于上海浦东南郊的两个项目，无一不是定位高端的项目。此外，融创在收购定位相似项目后，进行产品调整及包装，再推出市场，巩固融创的高端定位，如对于融科智地的收购，除了增加土地储备，还因为其产品定位以及发展理念与融创自身的定位高度契合，收购后可能会产生1+1>2的协同效应。

标准三：有深耕基础或发展潜力的一二线城市

恒大偏好于有深耕基础的二线城市。具体来看，哈尔滨虽不是的热点二线城市，但在东北市场中相对活跃，而2013年至2016年恒大在哈尔滨的商品房销售额一直占据领先位置；成都是中西部地区市场潜力较大的城市之一，恒大在成都的商品房销售额2015年、2016年均在市场前列。在这两个城市的收购，不仅可以发挥已建立的市场影响力，同时将进一步巩固恒大在当地的市场地位。

融创偏好于核心一二线城市，或为进一步深耕或为拓展。谨慎选择城市，进入必将深耕，这是融创十余年坚持的核心战略，也是其并购选择要素，对一个城市的战略性看好成为重要的筛选条件，融创对郑州、深圳地区项目的收购就是典型代表。融创关注并看好郑州的市场空间及发展潜力，所以通过收购美盛置业有限公司70%股权和债权成功布局郑州市场，完善了公司核心一二线城市的布局；融创一直看好深圳及周边市场， 2016年通过收购莱蒙国际的7个项目公司所有权战略性进入深圳，完成四大一线城市布局。

? 阳光城、新城控股：青睐于性价比高、符合企业市场战略的项目

2016年，阳光城、新城控股等企业，通过灵活运用并购，分别收获了大量优质资源，这些快速成长的房企在项目资源选择上偏好于性价比较高、所在城市契合企业市场发展战略的项目。

标准一：性价比较高、有利于企业降低土地成本

伴随着地价的日益攀升，高地价成为影响企业盈利的主要因素，为了降低成本、提升企业盈利规模，高性价比地块成为阳光城、新城控股等企业并购的重要目标。

表2 阳光城集团2016年已公告并购信息

从阳光城来看，2016年阳光城已公告的并购信息中，通过并购企业已获得47宗地，其中有大量高性价比的土地及项目资源。据统计，阳光城前11月，其通过并购渠道所获土地的拿地成本仅为1304元/平方米，远低于同期招拍挂市场价格，大幅降低了企业土地成本。具体来看，如7月2日，阳光城通过并购福建建树房地产开发有限公司获得了位于福州一宗地，所获土地的楼面积仅为6684元/平方米，而地块周边住宅楼面积已破25000元/平方米。

从新城控股来看，10月9日，新城控股以15.7亿元的价格收购少海新城23宗国有土地使用权，合计土地面积达80.08万平方米，容积率高为1.8，低为1.1，按照中间值计算，土地楼面价仅1352元/平方米，远低于周边同类低密度产品土地楼面价。

标准二：契合公司市场布局发展战略

企业通过并购符合其发展战略布局的项目，形成项目定位等的互补与呼应，持续深耕或拓展符合战略布局的城市，实现企业更大更快发展。

从阳光城来看，阳光城通过选择与企业战略布局相契合的并购标的，助力企业进行区域深耕及城市拓展。阳光城的战略布局为“领跑大福建的同时，着力深耕长三角、京津冀和珠三角三大核心区域，并择机进入战略机会城市。”阳光城通过并购在广州四战四捷，累计持有建筑面积超过300万平米，助力企业进行区域深耕；11月底，阳光城成功竞得物产中大集团资产包，获得了13幅处于不同开发阶段的优质地块，其中位于杭州、成都、武汉、南昌的优质资产存货庞大，这对于阳光城进一步深耕杭州、成都，以及快速壮大武汉、南昌两个新城市，均具有显著的作用。

从新城控股来看，新城控股通过并购补充其在部分已布局城市的土地储备资源，实现城市深耕。2016年，新城控股通过并购在青岛获得大量土地资源，成为青岛市土地储备大的房地产企业，通过并购实现深耕青岛的战略意图得以充分发挥。此外，新城控股不断强化企业已有战略布局，通过并购补充了其在苏州、武汉及上海等地的土地资源储备。

2. “企业”并购

随着资本整合的深入，企业间的并购成为另一大主题。

? 绿地、融创：青睐于志同道合、优势互补、合作共赢的企业

从绿地、融创等行业龙头企业间并购的典型案例来看，能够志同道合、合作共赢是企业并购的主要考量因素。

图7 绿地及融创典型企业间并购案例概况

志同道合，财务走弱但价值依然显著是并购对象的重要特征。首先，发展理念与业务特色相似，具有共同的利益和战略导向，存在协同共进的基础。商业是绿地集团重要的产业板块之一，同时也是其发展战略的重要组成部分，而协信是商业地产、产业地产领域的佼佼者；融创与金科同是重庆的销售领先房企，两者在城市选择和产品战略上思维方式相近。其次，财务走弱但公司价值依然显著。公开数据显示协信利润率下滑、现金流紧张，但在商业地产细分领域发展模式成熟、专业能力突出；而金科城市布局主要在核心二线城市，具有大量优质土地储备，企业在西南地区具有较高的市场影响力，发展前景可期。

合作共赢是该类企业间并购蕴含的重要目的。绿地与协信在商业地产等特色领域具有较强的协同性，并购完成后双方将强化在商业及产业地产领域的合作，将协信远创打造成为以商业与产业地产运营为主的轻资产公司；融创并购金科后双方首次合作开发位于广西省南宁市的安吉南项目，其中重庆融创持有51%股权，金科持有项目公司49%股权，通过合作将进一步强化双方主营业务的扩张和融创在西南市场的影响力，同时双方在管理、业务层面上融合加深，目前融创的持股比例已经达到23.15%，未来双方之间的合作将进一步深化，强强联合的协同效应也将不断释放。

? 国企重组：指令为主，强者更强

地产央企主要在行政指令下通过进行整合重组，实现企业的快速扩张，快速提升企业综合实力。2016年，房地产行业主要有3组央企整合案例，分别是中海地产和中信地产、五矿地产和中冶地产，保利地产和中航地产，而中交、鲁能则启动对集团内部地产业务的重组。按照现有央企的体量及资源整合力度，央企正在迎来一个新的崛起机会，这或将对未来市场格局产生重大影响。

此外，房地产上下游并购亦受到青睐，其中契合公司发展战略的企业是重要的并购对象。其一，为弥补自身短板、推进战略发展时，企业并购偏好于需求领域内专业能力突出、运营模式成熟的企业。如万科为强化商业运营能力、推进城市配套服务商战略并购印力集团，印力集团深耕零售商业地产十余年，具备较高的管理水平与丰富的商业资源。其二，为拓展新领域，并购需求领域内的专业水平高、竞争优势显著的企业。恒大为获得银行、消费金融牌照并购盛京银行，盛京银行业绩稳定且获批了准入门槛和含金量都很高的消费金融公司牌照。

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