新出台的"国八条"威力远远大于房产税
房天下综合整理2011/02/11 09:40
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新出台的“国八条”有望对房地产过度投机进行标本兼治
不执着
当人们还在普遍预期上海版房产税可能在最近推出之时，国务院在1月26日的会议上部署了新一轮楼市调控政策，但细心的人却没有在其中看到房产税的提法。
虽然部分专家认为新一轮调控措施出台可能会使房产税延迟推出，但从目前各方面信息汇总来看，对于房产税出台的预期依然浓厚，且准备工作仍在进行。不过，笔者觉得“国八条”组合拳的调控威力要远远胜过房产税。房产税难成楼市降温的“急效药”，而“国八条”作为史上最严厉的房产调控政策，可从财税、信贷、行政多方位对当前房地产投资过热现象进行调控。而且，这一次房产税其实还“隐身”于“国八条”之中，为将来的房产税的出台和推广先期铺平道路。
纵观先前所讲的房产税，它只是一个税种，是一种税收的手段，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定的影响，但房产税的效果如何，还要看是收增量房还是存量房的税，以及征收的范围和税率大小。
如果按照重庆的版本，将当地的房产划分为10个等级，针对不同的等级征收不同的税率、税率也不会超过3%的话，那么房产税对房价只是间接的影响更大一些而已。比如使得原来已经持有房产的人不再购买，或者增加持有人的成本，使之出租或者抛售，从而增加市场供给，但对房价的影响的确不大。
同样是让炒房者无利可图，房产税对房价调控的效果可能还不及“国八条”中调整税收政策一项。这项新政策把个人转让住房营业税税率从原来占房价差额的5.5%改为全额的5.5%，让原价100万、出售价200万的炒房人的成本足足高出5.5万，从某种程度上也是增加了投资者的炒作成本。
不仅如此，这次国务院要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。我们可以这样判断，尽管房产税可能有所推迟，但“国八条”已经在为未来房产税的实施、试点甚至全面辅开打基础、做准备。所以，说“国八条”中没有房产税的影子是有失公允的。
单凭一个房产税遏制房价、调控楼市，作用十分有限，即使有点效果，也要看其征税范围的大小、税率的高低。当然，无论从完善税制还是促进房地产稳定发展的角度来看，开征房产税都是大势所趋。但“国八条”的推出的确是威力空前的，称得上是全方位对房地产的过度投机予以标本兼治、治本为上的调控，势必会起到单个房产税所达不到的效果。应该说，现在推出“国八条”，远比推出重庆、上海版试点房产税更及时，效果也更好。
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宏观调控大背景下，开发商还是迎来了兔年的开门红。根据万科、中海等开发商刚刚公布的业绩快报，1月份，地产商在继续圈地圈钱，多家开发商销售业绩翻番增长。但是随着新一轮调控政策落地，房地产商今年前途未卜，包括万科在内的多家开发商预期，2011年或难重现去年的销售行情。
地产巨头迎来“开门红”
尽管去年年底以来，宏观调控政策密集出台，但是地产巨头1月份销售业绩依然保持大幅上涨势头。根据万科2月9日公布的销售数据，万科在2011年1月实现销售面积165.4万平方米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%，再次刷新了万科的月度销售历史纪录。这也是国内住宅企业次单月销售超过200亿。相对于2010年12月份的84亿元销售额，万科新年首月销售额环比增长139%。在此前的2010年8月，万科单月销售额首次破百亿，达到119.9亿元，四个月之后，万科单月销售又超200亿元大关。
中海地产于2月8日发布的数据显示，中海地产1月份实现房地产销售额41亿港元及销售面积32.5万平方米，同比增长241.4%及103.7%。富力地产1月份实现物业销售额约28.42亿元，同比增长28.42%，销售面积约16.58万平方米。
针对地产企业业绩逆市上涨的行情，万科董事会秘书谭华杰表示，公司1月销售数据再创新高有一定特殊原因，主要是因为去年年底公司集中推盘，较多客户当时实现了认购但未能在年底完成签约，这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。
2011年日子不好过
开发商的“好日子”或许即将结束，新“国八条”突袭楼市，央行长假结束前宣布加息，市场预计楼市上半年将持续成交量惨淡局面。开发商近期相继发布的销售月报纷纷对后市进行了预测，悲观气氛显而易见。
万科首先发出悲观预期，谭华杰表示，每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年也不例外。考虑到市场需求的季节性特征，万科今年2月份计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出现较大幅度的下降。
中弘地产指出，2011年国家对房地产市场的宏观调控力度不会放松，市场形势存在很多不确定因素，市场风险加大，公司获取土地及房产销售形势不容乐观。
在对住宅市场调控日益严厉的行业背景下，商业地产成为房地产开发商扩大利润来源、稳定公司收入、增强公司可持续发展能力的新发展方向。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为2011年地产商转向的发展方向。
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