自住型商品房密集供应 低价优势冲击北京楼市刚需盘

日前,《每日经济新闻》记者获悉，北京自住房项目金隅嘉秀苑开始预售，合计供应面积高达15万平方米，1800余套住宅。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉记者，由于自住型商品房价格较低，所以与刚需房的客户群体相重叠。自住房房价是商品房的7折，并且5年后入市，更高，“这些因素，导致更多的人不会迫切入手买房。”

自住型商品房供求热度上升

早在去年11月30日，北京摇号销售的自住房项目开始登记。在申请的首日，由于登录网站人数过多，导致网站一度直接陷入“瘫痪”。

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者，总价不到200万元的自住房对北京楼市的影响还是相当大的。北京二手房价格从去年12月开始已经出现了连续3～4个月的价格微跌。需求萎缩的主要原因，也是因为自住房导致的市场观望。

上述机构提供的统计数据显示，北京累计出让含有自住房的地块项目已经有40多宗，预计这些项目大部分都可以在今年入市。也就是说今年北京将有4万～5万套自住房上市。

北京作为自住型商品房的试验平台，无论从投资建设等情况，还是从市场需求看，都表现出明显的热度。之所以出现这种格局。从房企的角度看，需要迎合地方政府偏好，同时目前很多普通住宅用地和自住型商品房用地挂钩，无形中增加了自住房供应量。

严跃进表示，目前购房者偏好自住房，本质上是因为此类住房的价格比较合理，都低于目前周边的普通商品住宅。尤其此类住房僧多粥少，所以很多购房者都希望能够在申购环节积极排队购买。对比来看，这使得部分普通商品住宅，即刚需盘的市场迎合度下降。

商品房库存持续增加

多位受访的业内人士表示，目前一手房市场受限购限贷政策等影响，整个市场看跌情绪很重，有较明显的市场成交变化。从这个角度看，自住型商品住房显然会冲击普通商品住宅。

今年1月份，北京商品住宅库存量为703万平方米，而到了5月末为949万平方米。严跃进对此表示，这个数据表示很多购房者其实已经分流到了自住型商品住房市场上。

链家地产市场研究部统计数据显示，6月第二周，新建商品住宅市场有11个期房项目入市，比上周增加9个。

然而，刚需盘的成交在下跌。截至6月15日，上半月纯商品住宅成交1400套，环比下降11.9%，同比下降56.3%。新增期房供应4055套，同比上升11.9%。

链家地产市场研究部张旭认为，端午假期以后，北京新房市场成交不仅没有出现升温，反而有明显的回落。目前来看，市场低迷的特征还在持续，如成交不足千套，去化周期长，库存不断攀升，新开工面积下滑等。

严跃进表示，如果未来普通刚需市场的成交继续萎靡，那么可能会改变房企的投资预期，进而在自住型商品住房上发力。

张大伟说，从房价看，今年再次出现明显上涨的可能性越来越小，特别是之前价格上涨更快的二手房很可能会出现调整，2014年北京楼市出现调整的可能性越来越大。

前不久，沈阳当地房地产交易中心权证部在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策实时通知》，明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套住房。但一天后，沈阳市有关部门即予以否认。

在此之前，无锡、南宁等都是通过户籍等途径“曲线放松限购”，沈阳“取消限购”尽管只是虚晃一枪，也被外界认为是“个吃螃蟹”的城市，引起极大关注。

实际上，不管是从库存、土地供应量来看，沈阳都可以作为二三线城市的典型样本，可供探讨地方限购放松的标准及可能的退出路径选择。

哪些城市急于“松绑”？

据统计，当前有46个城市出台过限购政策，2014年以来，包括沈阳在内，有21个城市出现“限购松绑”的传闻。21世纪宏观研究院发现，急于调整限购措施的城市有如下特点：

，前几年土地供应量过大，且库存消化周期超过一年的城市。

以沈阳为例，2010-2013年，沈阳的土地供应量排名前列，且需要超过5年时间消化其新增土地供应。

截至今年5月底，沈阳新建住宅库存量为1828万平方米，远超京沪，排在天津和西安之后，列第三，环比4月增长6%，同比增长28%。如此体量的库存，按照过去6个月的移动平均销量，需要22个月才能去化，处于偏高水平。

第二，需求被透支、住宅销售不足的城市。

2010-2013年，沈阳销售面积接近8000万平方米，超过上海、武汉等城市，而其常住人口为826万人，需求或提前透支，在巨大的库存面前，未来市场可能面临需求动力不足。

第三，对土地财政依赖度较高且卖地出现明显下滑的城市。

同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位。2013年沈阳市土地出让金527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9%。

另外，中指研究院数据显示，沈阳今年1-5月土地成交总价133.7亿元，同比下降7.8%，5月份，沈阳共推出18宗地块，其中10块流拍。

根据住建部有关“分类调控、分城施策”的官方表态，沈阳并非没有调整限购政策的空间。然而，沈阳取消限购政策仅执行一天就被叫停。

21世纪宏观研究院认为，曾担任过沈阳市委书记和辽宁省长的陈政高刚刚调任住建部党组书记，沈阳一旦取消限购将被其他城市视作调控风向标，因此必须慎之又慎。