中国有3亿人将要买房 未来楼市难下行

最近一段时间，笔者在政协开会、在基层调研，总有熟人和朋友问起：“房价会不会再跌？”“楼市是否到了拐点？”春节以来，各地楼市的暗流涌动，让许多人感到了阵阵寒意。

阳春四月，重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等城市成交量跌幅达到三成以上；而“五一”期间，54个城市合计住宅签约套数同比下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度，一线城市同比下降40%。于是，熟人朋友的楼市“跌价”和“拐点”问题就多了起来，楼市“崩盘论”也不胫而走，甚至有一些地方政府开始酝酿为楼市松绑，就比如香港特区政府最近的一项做法：鉴于最近楼市持续疲软，准备于近期着手调整“辣招”（楼市相关政策），将放宽购房者换楼期限。但笔者认为，不少判断都属于过度反应，2014年可能是内地楼市的一个拐点，但不是“跳楼”，而是“下楼”。也就是说，房价会停止上涨，或适当下调，但不会大幅下跌。

分析市场行情，最基本的功课是分析供求关系。那么，房子的需求怎样？重点需要分析一下刚性需求。

房子的刚性需求主要源于婚龄人口的多少。建国以来，我国曾有过三次出生高峰期。次出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%；　第二次出现在1962年至1965年，持续至1973年；第三次是1985年至1995年，主要是六十年代出生的那一批人进入婚育年龄，造就了生育高峰期，据相关学者计算，第三次高峰期人口出生数量有1.24亿左右，接近当前人口的10%。未来十年，1985年至1995年出生的人群进入婚嫁年龄，这是支撑住房刚需的主力军。另有统计数字表明，目前，中国20－24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，累计将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段。

3.3亿人分为两类，一类是城镇人口，一类是农村人口。最近一次人口普查的结果，两者各占一半。约1.6亿的城镇年轻人绝大多数是独生子女，两个人购房的经济来源不仅仅靠自己，还有两个家庭的经济支持，购买一套房子不算太难。农村的这部分年轻人，经济能力要弱一些，但他们以上学、打工等多种途径进入城市后，绝大多数人不准备回到乡村定居，这是不争的事实，就算其中有50%的人具有购房能力，也是一个不小的群体。以此来看，未来十年，中国拥有2亿多人的住房消费群体。

那么，房子的供应量又如何呢？住房用地供应量是反映住房供应量的最直接的指标。来自国土资源部的数据显示，2013年中国的住房用地供应量相当于前5年平均实际供应量的143%，创历史新高。也就是说，前5年住房供应量小，是造成房价上涨的一个重要因素，今年住房供应量增大，会拉低房价。此外，随着房地产暴利时代的结束，一部分炒房者主动撤资，也使二手房的供应量增加；　随着去年以来大批保障性住房竣工，以及棚户区改造工程的全面铺开，又增加了住房的供应量。

综合分析住房的供求关系可以看出，刚性需求是实实在在的，住房供应量是在逐渐增加的，住房投资性需求是在逐渐缩水的。这些因素造就了目前的房地产“换挡期”，就是从快速增长转向理性平稳增长。

“换挡期”是一次调整、整合，是挤泡沫的阶段。房价在总体稳定的情况下，不排除会在一段时间下跌，也不排除某些地方的房价会出现“跳楼价”。房价下跌的幅度，取决于投资性需求所占的比重，投资性需求占得越多，下跌的幅度会越大。比如，温州、神木等地的房价不是靠刚需支撑，而是炒起来的，“大起大落”原本就是“炒房”的宿命，不值得大惊小怪。所以，对上海和绝大部分城市来说，房价不是在“跳楼”，而是在“下楼”。

中原地产研究部统计数据显示，截至18日，四个一线城市合计土地出让金仅为150亿元，这一出让情况创造了最近数月的。

在楼市明显下行的关口，去年以来到今年初十分火爆的土地市场逐渐冷却，至5月份则完全进入了冰冻期。

5月土地市场冷却

中原地产研究部统计数据显示，截至18日，四个一线城市合计土地出让金仅为150亿元，这一出让情况创造了最近数月的。

根据中原地产统计，销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减，去年5月拿地高达455.8亿元，而在今年5月前半月来，20强房企，除万达12亿元拿下东莞虎门镇博涌社区一地块外，其他19家房企截至15日，在土地市场均无动作。

从今年前4月土地市场情况看，标杆房企明显出现愈加谨慎的态度，连续四月减少拿地额度，其中一月达到600.99亿元，随后连续多月下调，2月拿地额为325.62亿元，3月萎缩到254.54亿元，4月更是下调到142.23亿元。5月预计将低于100亿元。

中原地产首席市场分析师张大伟告诉《财经日报》记者，土地市场相对楼市有一定的滞后期。今年以来，楼市去化速度明显放缓，这在近期明显传导到了土地市场。另外，标杆房企在2013年土地储备充分，这20家企业在2013年购入接近5586亿元土地，土地储备提前完成，这也会导致今年拿地减少。

进入4月后，二、三线土地市场速冻，流拍现象增多，不少地块以底价成交。

分化加剧

不过，楼市的下行，并不代表所有市场都在降价，目前不同楼市、不同区域的分化进一步加剧。如果说去年的分化主要在于一二线和三四线城市之间，那么今年春节以后，这种分化在一二线城市之间更加明显，以杭州为代表的部分二线城市由于库存高企，房价明显下行，而一线城市和厦门等部分二线城市价格仍相对坚挺。

国家统计局18日公布的数据就显示，在杭州、宁波等城市房价环比下跌的同时，北上广深以及厦门房价环比仍在上涨。厦门更是今年以来连续四个月领涨。

这种分化也反映在土地市场上，在二三线城市底价、低溢价甚至流拍的同时，一线城市以及厦门这样的二线核心城市土地市场仍颇为火爆。

张大伟说，相比之前在各种市场都可以拿地，目前企业更加集中在一线城市和厦门等少数二线城市拿地，这也反映了整个市场的不景气。“这种分化也是市场出现危险的一个节点。”

地方救市心切

在这种局面下，很多二三线、三四线城市的土地财政将受到明显冲击。

同策咨询研究部通过对45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)研究发现，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度的城市，土地财政依赖度高达156.4%。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债险局的探索之路。

据不完全统计，截至目前传闻救市的城市已经超过10个，其中明确政策落地的城市也已经达到了6个。实时的一个城市是扬州，扬州住房公积金网站上周五发布通知，从5月20日起，允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用。

“过去只要地方有松动，中央马上会按住。但这次这么多城市松动，住建部却默许。这也体现了新一轮调控的方向，即分类调控。”集美大学房地产研究所所长李友华说，在一些土地供应过度、库存量较大的城市，可以采取一些松绑限购、促进交易的举措。而在一些供应不足、价格高企的城市，除了继续严格调控外，还应该加大土地供应的力度。