房地产高投资还能走多远？两会聚焦楼市四大矛盾

高歌猛进现“分水岭”，房价走向何方？

——两会代表委员聚焦楼市四大矛盾

２０１４年初，一路高歌猛进楼市突然出现“分水岭”，一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。

有关房价下一步走势的争议，从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂表象中，房价下一步走势如何？调控政策会否区别对待？“新华视点”记者采访了两会代表委员和知名学者。

矛盾一：一二线热三四线冷，分化是否将加剧？

【数据】岁末年初，江苏、山东、安徽等地的多个三四线城市楼市交易疲软，个别地方成交量甚至“腰斩”，但一线楼市却“高烧不退”。１月份，北京大望京村的绿地中心项目住宅均价超过９万元，当月北京还有两个单价超过６万元的高价房开售。

【解析】政协委员迟福林认为，一线楼市高歌猛进，三四线城市却新盘滞销。“一些地方拆迁腾出的地都够开发一二十年了，挤进来的开发商多达几百家，这不是过头了吗？”

人大代表辜胜阻说，随着城镇化发展，资源和人口大量由边缘向中心城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，随着三四线城市建设过程中“摊大饼”弊端显现，楼市便越来越呈现明显分化。

【记者点评】一段时间以来，我国楼盘建设经历了一轮“大跃进”，特别是在一线城市严控楼价地价之时，众多开发商涌向三四线小城市，但本地居民消费能力有限导致大量库存，“后遗症”不断显现。这为我国楼市建设敲响警钟：城镇化不是地产化，楼市发展应“量需而供”。针对房价分化，调控政策应当区别对待，而非“一刀切”。

矛盾二：房价冷地价热，涨势是否在后面？

【数据】国家统计局日前公布数据显示，１月份７０个大中城市房价增幅收窄，环比上涨城市减少，下降的城市增加。与之相比，土地市场却一片火热，京沪深穗四城土地成交均价环比涨１２５％，创历史单月新高。土地市场炙手可热，是否意味着新一波涨价潮来临？

【解析】政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素，因此未来走势不能直接判定会大涨。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，土地成本过高直接导致了房价高企，而土地制度改革提出了多年，很难有实质性推进，根本原因在于有难以撼动阻力。“首先来自于地方政府的土地财政冲动，其次源于房地产商利润压力。很多人寄望改革土地制度撼动房价，但地方政府和开发商受到利益束缚。”

【记者点评】“面粉”越卖越火，“面包”难道越来越便宜？房地产调控进入关键阶段，以限制需求为主调控政策已显露缺陷，一旦“被微调”，就有可能出现房价反弹甚至暴涨。因此，从“根”上解决土地财政依赖，摒除“借地生财”理念，是房价合理回归根本。

矛盾三：银行审慎开发商乐观，房地产高投资还能走多远？

【数据】近日，多家银行表示，针对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行关注重点。与银行审慎形成鲜明对比的是，绿地、万达等大型房企纷纷上调２０１４年度销售目标，部分房企甚至上调高达３０％。

【解析】政协委员、江苏省社科院院长刘志彪认为，当前楼市泡沫和地方债问题如果处理不好，对银行而言就是“定时炸弹”。银行收紧房贷，既是进行风险控制，也符合国家政策调节方向。经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升背景下，房地产投资高增长恐难以为继。

住建部政策研究中心研究员王珏林认为，当前出现的种种信号表明，银行开始对房地产业的风险有所防备，这种收紧趋势可能还会持续，将增加房企的融资难度和成本，一些中小房企可能被迫倒闭退出市场，或者减少拿地放慢扩张脚步。

【记者点评】没有只涨不跌房价，没有只升不贬资产，银行审慎和楼市态势给长期过度膨胀的房地产业提了一个醒：长期高速发展的中国楼市泡沫和风险都在一定程度上有所加剧，需认真加以防范。

矛盾四：市场“焦灼”政策“淡定”，如何避免误伤刚需？

【数据】“国五条”地方细则去年３月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的２０％征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。我国楼市调控走过了１０年，但房价却经历了上涨最快的１０年。

【解析】“房价靠政策是管不住的，单纯遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。”政协委员迟福林说，十八届三中全会后，依靠市场机制调节楼市的思路已被确立，“房产税”“土地供应”“保障房”等市场化调控机制正在逐步完善。

中国房地产学会副会长陈国强认为，中央有关部门一直强调坚持调控，因此两会后政策大变样的可能性不大。加强政府分类指导、落实保障房工作、依靠市场化法制化手段进行调整是大方向。

【记者点评】长效性调控机制建立和铺开需要时间，任何调控措施都应当首先保证刚需利益和需求。调控不应“重控轻调”。当前，急切需要的是加快保障房建设、实现不动产信息联网，以及推动房地产税等税费改革，让以往“头痛医头、脚痛医脚”调控手段逐渐淡出。

如果能够回到10年前，让你重新审视当时的房价，你会作何感想？昨天，一则“南京房价变迁打油诗”在网上流传，上面列举了河西、江宁、江北和仙林这10年来的房价变迁的心理感受。每个区域的描述只用短短几十个字，就让人们大呼心酸。

“2004年的时候，河西中部大部分地区尚未启动，房价还不到5000元。”有业内人士回忆说，2008年，河西也曾出现过一波降价，但之后的涨幅就开始对刚需“说不”。

南京一家地产研究机构人士指出，房价上涨的10年，就是逐渐与收入脱离的10年，如今的房价，对于一个从未买过房的年轻人来说，如果没有家人的支持，已经很难在主城立足。“这10年，也是年轻人买房越买越远的10年，这是城市化进程中的无奈。”

[河西篇]

04年，河西，我随便买；

06年，河西，我可以买；

08年，河西，努力努力还是可以买；

10年，河西感觉买不起了；

12年，贵，买不起；

14年，河西，想都不敢想。

[仙林篇]

02年，仙林，那个曾经坐70路坐得要吐血的地方：

04年，仙林，居住在那即成为一种传说；

06年，仙林，典型的刚需被迫出城聚集地；

08年，仙林，眼前一亮，才发现人文、自然资源如此浓厚；

10年，仙林，你如此，为何当初我却没有发现你呢？

12年，仙林，保利2万，有谁会去买？

14年，仙林，失去，便不曾拥有。