踩盘日记：昆明东市豪改项目——美的·顺城府三期

今日来说一下豪宅项目，谈及豪宅，自然离不开别墅。

昆明主城里，别墅项目多分布在南市、东市、北市。早年东市在世博会前后，一批别墅项目成为经典，比如：世博生态城、高天流云。

但随着国家对“别墅”管控严格，容积率在1.0左右的别墅项目进入“收官期”甚至“期”。当下，昆明东市别墅新盘项目只有少量存货，且买且珍惜。

今日测评楼盘为：美的·顺城府三期

三期项目分案名：天第
开发商：美的置业
物业：美的物业（别墅：5元/㎡/月）
地址：盘龙区金瓦路3666号（东三环与金瓦路交叉口前行700米）
项目类别：联排、双拼别墅，容积率0.57 ，毛坯交付
楼层状况：地上3层，地下2层。
销售价格：联排别墅458—670万/套，双拼别墅720—800万/套
交房时间：2022年9月

一、项目规划：
美的·顺城府项目分为三期。

一期于2017年首开，已售罄全部交付入驻。二期一标为洋房，全部售罄；二标主要以联排为主，也基本售罄。

新出的三期，全部规划为纯别墅产品，70年住宅用地，容积率0.57；建筑密度25.66%，整体绿化率43.26%，总车位506辆。

三期总户数187户，分为54栋双拼108户，及13栋4联排52户，9栋3联排27户。分为二个标段：以项目内部主路为分界，西侧全部为3联排、4联排，东侧为大双拼别墅。

二、配套设施：
1.交通：自驾比较方便，两横三纵交通路网（两横：金瓦路、虹桥路；三纵：东二环、东三环、东绕城高速）紧邻金瓦路，出门便是公交站。

2.医疗：自带社区医院，最近的三甲医院为昆明市延安医院，距离5.9公里。

3.教育：有云南师大附中美华国际高中、白沙河中学、昆明云华实验中学、东华小学等，加上自建的双语幼儿园，可实现从幼儿到高中的全龄化教育。

4.商业：目前2万方的步行街已建好，包含1500平米生鲜超市、餐饮，可满足日常所需。1公里范围还有福缇商业中心和花之城两个商业中心。

小结：自驾出行方便，小区自带步行街，能满足日常所需。就产品容积率、价格，和周边老牌别墅相比，属于不可多得的高性价比产品。从往期去化看，项目本身关注度也很高。

二、户型分析（户型由地上三层地下两层共五层组成，产品总面积在284.72—540.85㎡之间，不同楼栋产品面积不同）

联排别墅（样板间）：地上建筑面积162㎡，地下建筑面积125㎡，建筑总面积为284㎡。
1楼是活动区和会客区；2楼是客厅中空区域和老人套房，包含卫生间、休息区和衣帽间；3楼设计了2个套房；负1楼设有3个采光井，保证采光通风，可作为工作室，会客区，书房等多功能区域；负2楼设计有2个采光井，自带2个产权车位或非产权车位。

双拼别墅（样板间）：地上建筑面积216㎡，地下建筑面积187㎡，建筑总面积为403㎡。
双拼别墅是目前在售别墅区的核心区，双入户门设计，南北东或南北西三面留有花园；1楼为客厅，卫生间和厨房；2楼3室2卫；3楼为主卧，带超大卫生间与休闲阳台；负1楼可为家庭影院、小朋友游乐场；负2楼健身房、娱乐设施等。

总结：
1. 产品为豪改型，户型、采光等方面都不错，看完双拼后看联排，觉得联排格局有点小（没有对比就没有伤害）。
 
2. 高赠送、空间尺寸舒适、可改造性高。
 
3.高性价比，与滇池边动辄1000万起的别墅比，美的·顺城府总价更实惠；与郊区低总价别墅比，位置更好。

4.适合追求享受生活惬意，又还在主城工作的人群。

推荐指数：4颗星