云南旅游地产或陷入瓶颈 如何解决成关注重点

近年来，旅游房地产异军突起，颠覆了传统地产概念，集吃、住、行、购、娱、养生为一体的景点同时也成为投资的热点。而作为旅游文化大省的云南，旅游地产向来就不缺乏热闹，随着云南旅游地产的发展迅速，开发红火，投资趋热，相对的旅游地产的房价也被炒高。

在云南旅游地产发展多年后，我们在看到成绩的同时也发现了云南旅游地产存在的一些问题，随着旅游地产同质化产品的增多、项目定位的混乱、环境保护与开发的对峙等问题的提出，一时间，有人说云南的旅游地产发展陷入了瓶颈，而如何解决、怎样突破成为了时下众多人士关注的首要的问题。

关键词 同质化

以旅游的眼光和目的做地产

从天时、地利条件来看，云南发展旅游地产有着优美的山、水环境以及独特的历史人文、民俗风情等先天条件的的积淀，但我们却看到，不管是在大理、丽江、腾冲、版纳及其他城市，在相对同质化的资源打造下都是更加同质化的项目，如何利用各自城市的特点打造出独特的项目，这是目前云南的旅游地产面临着的一个大问题。

目前，云南旅游地产在产品的差异化方面，多数旅游地产项目却表现平平，不管是在哪一个城市，凡是有山有水的地方都叫旅游地产，开发商在开发过程中，依旧用开发的眼光去看待旅游。最终导致很多城市的规划相同，项目也千篇一律的是大盘的定位，大体量，大商业，复合开发，没有特点，创新不够。

事实上，因为旅游地产自身的特殊性，决定其不可能同普通地产项目一样有着广泛的客户群体，客户群体的相对单一使其比一般地产项目有着更大的销售压力，同一区域内的多个项目自然资源、产品特性的趋同，让它们必须要在同一群体中找寻自己的客户，这样的情况下白热化竞争在所难免。

众多研究旅游地产的业内人士都表示，为了避免区域内项目的恶性竞争，差异化的产品尤为重要。这种差异化除了产品特征外，相对应的营销手段、品牌气质、投资回报等等方面都需要体现出差异化，切忌旅游打台，经济唱戏借故圈地千篇一律。

想要避免云南旅游地产的同质化问题，西双版纳旅游地产的一位业内人士坦言，云南旅游地产开发必须重视前期的策划、规划以及规划的执行力度，开发商需要在长期与短期中进行平衡的考虑，充分考量经营性物业的价值力度，以及和周边项目的不同点来进行开发。

关键词 定位不准

打造特本土文化特色是成败关键

对于云南的旅游地产，曾有人评价：“云南旅游资源虽然丰富，但是要变成特色旅游地产并为人们所接受，还是需要一个过程。”

其实，云南与之前的旅游地产黄金地海南相比，各地人文风光与自然景致更为丰富，但旅游者在每个地方只会停留较短的时间。如何定位云南的旅游地产，把旅游经过地变成目的地，能够让过客留下来，是云南旅游地产开发者们应该思考的问题。

北京大学教授吴必虎早前在微博表示：三亚和海南的旅游地产发展渐渐下滑，病根在于开发商只重视酒店和地产建设，忽视度假和旅游的定位、缺少当地居民参与、央企和外企圈地孤岛化、导致地方政府失去资源和规划控制力。

众所周知，旅游地产项目投入大，周期长，在丰富产品、优质服务、精细管理、积极营销等诸多要素下短期内也只能实现微利，旅游地产开发需要开发商和政府的合力打造才能取得的成效。

而目前云南的旅游地产，普遍存在对项目的定位缺乏个性、难以融入本土人文风情以及城市特点。丽江火了，大家都来玩古镇式的商业街开发了，抚仙湖火了，大家都搞亲水体闲度假了，项目与当地城市环境没有相辅相融的关系，没有当地城市特色，面对的客户群体区别不清晰。

对此，业内人士张先生表示，把地产和旅游相关的产业充分结合，在独特的文化和背景前提下，独创适合当地特色的旅游产业和生活方式是关键，也是形成竞争力的首要的条件。

而一位知名地产界人士也提出，云南旅游地产的发展首先要打造本地化特色，体现云南一些最核心的元素，然后再结合项目对核心的元素进行适当的放大和夸张，来达到与众不同的独特定位。

推荐阅读：

国土部：继续加大违法违规用地整改查处力度

无锡一楼盘降至半价 或引发“多米诺效应”

楼市进入资本为王资源集中时代

居民新增信贷再超企业并非房产回暖

关键词 环境保护

保护生态环境需要合理规划

相比海南，云南有的自然环境、民族风情很容易让人产生亲近自然、回归自然之感,是一个度假休闲的好地方,这也是云南发展旅游地产的优势。

但由于云南各地的旅游地产发展参差不齐,有的地方在开发的同时对自然生态环境保护得很好，有点地方却过度开发，对当地的自然生态环境产生了很大的破坏，同时也因为缺乏对自然资源的保护与统一规划的意识，一些开发商只注重项目对自然资源的利用程度而忽略了对于周围环境所造成的影响，过度地开发利用自然环境，最终的结果就是旅游地产非但没有成功延续，反而造成了云南宝贵旅游资源的减少和污染。

影响比较大的大理洱海边的情人湖，由于过度开发被填建别墅群，曾经的情人湖已经不见，这不仅是对自然环境的破坏，也是对当地人内心的伤害。

中山大学地理科与规划学院院长、旅游学院院长保继刚曾表示，云南旅游地产要发展，不但需要各地政府进行合理城市定位,同时也需要开发商科学合理的规划，在不破坏自然生态环境的同时进行旅游地产的开发。

事实上，随着目前相关环保政策的成熟，以及开发商环保理念的建立，让大多数旅游地产项目没有机会去触碰环保底线。当然，部分房地产开发商在依托环境价值创造企业的价值，更不会轻易地顶起“破坏生态环境”的帽子。

目前，在西双版纳、腾冲、建水等一些旅游城市新开发的项目中，我们不难发现，很多开发商在已有的自然环境资源上，开始引入了更多的保护理念和操作模式，利用城市的生态资源来提升项目的自然环境。其中不乏一些项目依托太阳能、风能、地热能及环保建筑，开始力行实践低碳地产的开发。

关键词 商业运营

提升附加服务创造价值

除了以上三个一直存在的根本问题外，云南旅游地产面临的更重要的一个问题还是商业的运营和配套服务的问题。

且看目前市面上的旅游地产项目，大部分都在没有考虑实际运作情况的前提下，盲目地“做大求全”。很多项目前期开发定位的时候是单纯的旅游地产，但最后面市的时候却成为了有多种业态的“复合型地产”，与旅游的挂钩变得微乎其微。

无一例外，此类项目的业态涉及多种多样，有居住、有商业、写字楼、有旅游集散地、有休闲度假会议、有自然人文风貌保护、有球场，也有温泉酒店……几乎涉及了所有的地产业态。但就目前的现状来看，很多地产公司，尤其是做旅游地产公司，对此类有着多种业态项目的操作还有限，所以就出现了开发商拿下项目，借助于顾问、营销策划代理公司来协助操盘，开发商自己反而成了业余，其中的风险自然无法完全把控，也造成了很多项目虽然也引进了优质商家的进驻，但因运营不善，大量项目较为冷清，很多系统化配套没有成型，缺乏吃喝玩乐的地方，休闲的本质也没有体现。

对于旅游地产的综合发展方向，西双版纳旅游地产的业内人士就表示，旅游地产的买点就是服务，旅游地产不是一个单纯居住的功能，而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。除此之外，旅游地产针对旅游地产这个物业所提供的后续的衍生服务或者基本服务更加重要。

据不完全数据表示，目前，到云南度假以及短期居住的客户占到主要客户七成的比例，而途家CEO罗军在早前的途家产品云南推荐会上也明确表示，对于此类客户，他们需要的是专业公司提供酒店式的入户管理服务，而且对于剩下11个月闲置期，应该有专业公司提供闲置期经营管理服务，这些服务更是提升旅游地产价值的重要关键。（云信林若男）