楼市“银十”已无望 十月上旬八成城市成交量同比下跌
证券日报2011/10/18 08:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一线城市“北上广深”十月成交面积集体下跌，其中北京、上海跌幅过半，广州、深圳更是不足去年同期的4成。
而从目前来看，十月已经过半，但传统的银十旺销并没有到来，各地的楼市成交也纷纷遇冷。根据中指研究院10月17日晚公布的数据显示，多数城市十月周均成交较上年同期大幅下降，且多数降幅在50%以上，“银十”已难达成。
“北上广深”楼市齐跌
其中北京今年10月的周均成交面积为12.41万平方米，较去年同期的周均成交面积25.16万平方米下滑50.58%；上海今年10月的周均成交面积为19.46万平方米，较去年同期的周均成交面积42.33万平方米下滑54.03%；深圳今年10月的周均成交面积为3.99万平方米，较去年同期的周均成交面积11.21万平方米下滑64.41%；广州今年10月的周均成交面积为13.83万平方米，较去年同期的周均成交面积25.16万平方米下滑64.33%。
个贷机构伟嘉安捷的统计数据也显示，北京10月上旬，房贷市场交易量同比去年下降28%，环比上月同期也下降了34%。
而在中指院上周(10月10日-10月16日)监测的35城市中，28 城市楼市成交量同比下降，14 城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅，达到79.79%。其次是扬州，同比跌幅达76.14%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅，达64.45%，其次广州、成都同比下降幅度亦皆超过60%。
据统计，今年以来，重点城市中，仅苏州和天津成交面积同比2010 年上涨，其余皆下跌。其中重庆跌幅，达35.09%，其次长沙跌幅为33.88%。
此外，近日有14个城市上调了首套房贷款利率，对此有专家就表示此举将迫使一些刚性需求的购买者放弃购房，从而使得年底的楼市交易进一步萎缩。
杨少锋也认为，“在目前的限购政策下，有资格买房的人本身就不多，在银行上调首套房房贷利率后，购买的人群还继续减少，4季度的市场销售情况将会十分严峻。
土地市场节后回暖
而在住宅成交继续萎靡的情况下，10 月10 日至10 月16 日，节后周20 个主要城市土地市场供应量和成交量迅速回升。据中指研究院数据信息中心监测显示，上周监测的20 个主要城市共推出土地173 宗，而黄金周仅推出69宗，推出土地面积723 万平方米，黄金周仅为179 万平方米；成交土地91 宗，黄金周仅成交6 宗，成交土地面积439 万平方米，黄金周仅为15 万平方米。上周一线城市以上海为首趋于活跃，二线城市中沈阳推出213 万平方米，成交87 万平方米，推出量与成交量均居20 城市首位。
但就住宅用地而言，上周的市场供应量和成交量也环比大涨。统计显示，上周共推出住宅用地50 宗，成交住宅用地30 宗，而黄金周仅推出14 宗，成交更是只有1 宗。
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七成城市住宅成交量下跌
进入10月，上海楼市已创下两个纪录：一是观者之多。比如“黄金周”期间的房展会，四天之内迎客13万人，接近2009年楼市旺季“人气”之峰值。二是成交之少。房展会上仅成交203套、整个国庆长假期间全市一手住宅成交不到400套，为5年来最“惨淡”。
中指研究院9月份监测的30个城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌。中原集团研究中心近期针对30个城市的调查数据显示，仅有4个城市有超过50%的购房者“准备入市”，其比例低于历次调查结果。
价格现“稳中有降”态势。中指研究院针对100个城市全样本[消息 价格 户型 点评]调查数据显示，今年9月100个城市住宅平均价格为每平方米8877元，环比下降0.03%，这是去年9月以来的首次下降。
市场普遍认为，今年以来的楼市始终处在严厉调控之下。各级政府明确给出了房价调控目标，限购、限贷乃至限价等一系列“组合拳”密集打出，其成效也可圈可点。但另一方面，调控之下成交锐减、“降温”带来的房地产税收和土地出让金收入大幅下降，对地方政府带来严峻考验。
“特惠”促销是个别案例
从近日广东佛山实施未果的放宽限购之举，不难发现一些地方面对调控的微妙心态。“楼市将被‘管死’”、“房地产拐点已经确立”……近期，一些担心调控带来“副作用”等声音不断在市场上传出。真相究竟如何？
投资客开始抛售了吗？以温州投资客为例，上海中原地产的市场监测结果显示，目前新增挂牌的业主里面，确实有温州投资客放盘的身影，但大多数挂牌价格与其他房源相比并没有体现出明显优势。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，这是由于这些投资客其他领域资金周转困顿、选择卖房救急。
“降价潮”有无来临？以此次国庆长假期间的上海房展会为例，上海白领梁艳说：“一套350万元的房子，优惠2万元，能算是降价吗？”记者在现场发现，所谓“八折”、“立降10万”等诱人的促销，只是一个楼盘中一两套房的“特惠”而已。市场观望气氛浓重，原因是购房者并没有感受到房价的明显下降。
开发商资金链快断了吗？随着融资渠道的全面收紧，房企负债率有所上升，但这其中各房企感受有异。
永庆房屋(上海)有限公司总经理陈史翎说：“房地产产权交易的活跃表明，一些开发商选择通过‘批发’将项目出售给同行，而不愿通过降价‘零售’给买房者，这说明没有到‘非降价不可’的地步。”
由于限购没有覆盖全部二三线城市，不少开发商有“腾挪”空间，二三线城市的销售可以填补热点地区滞销形成的资金缺口。比如，万科[简介 动态]10日的公告显示，今年9月份的销售面积和销售金额环比8月分别上升12.5%和19.4%，至10月份全年销售破千亿元已无悬念。
一些地方试探“放宽限购”
业内人士认为，近期随着一些地方“放宽限购”政策的试探表明，楼市面临的不确定性也将进一步凸显。
其一，地方政府可能实施“变相松绑”。调控之下，来自房地产开发交易的税费和土地出让的收入均将受明显影响。中国住宅研究会副会长顾云昌提醒：“不排除一些城市从地方政府利益出发，修订之前的限购政策。”
其二，外部经济形势的变数影响楼市调控环境。当前，世界经济不稳定和不确定性加大，无论发达经济体还是新兴经济体，经济增速都出现回落；一些国家主权债务风险增大，新兴经济体通胀压力上升。在此形势下，如何把握楼市调控政策的前瞻性、针对性和灵活性，考验着政府的智慧。
其三，信贷“定向宽松”对楼市的影响值得关注。近年来，有越来越多不以房地产为主业的企业把重心转向房地产，各类资金能通过各种渠道流入楼市。近日，中央已决定加大对小型微型企业的信贷支持。对此，专家提出，应同时采取严格措施确保贷款用于企业正常的生产经营，防止其间接流入房地产等领域。
专家建议，各地政府应统一认识，提高对楼市在一段时期内“遇冷”的耐受力，严格执行信贷、税收、土地供应等“治本之策”，做好房地产调控“持久战”的准备。与此同时，不折不扣地推进保障性住房建设，尽快使其形成规模性供应，优化市场结。
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