评论:中国房地产市场真的走向十字路口了吗?
参考消息2011/08/26 09:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
那么，是不是说房地产调控就没有起作用呢？也不是。为什么今年以来，包括北京在内的很多被限购的城市，房价停涨了呢，我想正是因为采取了限购、限价、限贷这几项真正起作用的调控措施。应该说，过去多少年采取的很多措施，都不及这“三限”叠加的效果来得好。如果没有这些直接的干预措施，在当前通货膨胀的背景下，供需仍不平衡，很难想象房价不涨。
在此背景下，最疑惑的也许是开发商了。限购会持续下去吗？该如何应对？
粥少僧多，供不应求，故采取限购措施。如果事实证明这种措施是最为有效的，在供需尚未达成基本平衡之时，为保障房建设赢得时间，恐怕限购持续的可能性还是相当大的。但是，限购有那么可怕吗？即使以北京须连续五年纳税证明这样的最为严格的限购措施来看，遑论外地城市多为一年了，北京乃至，每年新增的符合购房资格的群体有多大？每年满18周岁的年轻人群体有多大？这些都无疑是天文数字，因此，市场需求以及符合购买资格的人或者家庭，比起住房供应而言，限购起到的作用比想象中也许要小得多。随着时间的推移，限购的政策效应将递减。虽然如此，限购的确是降低了短期需求，加上巨量保障房对商品住房需求的分流，对于开发商而言，就面临短期内如何消化存货的问题。在这样的市场背景下，短期市场需求缩减了，开发商如果还习惯于像过去那样，片面依靠银行大资金维系，大规模圈地，快进快出，也许就要想一想风险了。房地产项目占用资金量大，即使是某个盘不顺，牵一发而动全身的风险，稍有不慎便可发生。眼下舆论正在热议限购扩大范围，一旦二三线城市限购扩大，在一些开发商已经显得有些力不从心的节骨眼下，部分开发商依靠化布局平衡风险的开发模式，也许将面临新的挑战。上半年开发商的财报数据，还真不是决定谁能笑到最后的关键。
与之形成对照的是，诸如合生创展[简介动态]、中海[简介 动态]、龙湖[简介 动态]等，这种或手握优质地块、资产，土地规模或货量适度，或业态配比相对多元的开发商，在这种限购背景下，日子也许会过得并不差，在前述类型开发商焦头烂额时，择机出手，也许将迎来新的增长机遇。
在中国可预见的漫长的城镇化过程中，房地产注定是一个长期的焦点。只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。只要你立志要干房地产开发几十年，就难以逃避调控周期。一旦你的资产价值管理与调控周期相悖，遭遇波折，就难以避免。文无定法，也许并不存在一种一劳永逸、战无不胜的地产模式，关键在于你要踩准调控的乐点，做好你的资产价值管理，如何在数量、效益和安全之间找到平衡。大道理其实谁都明白，关键是面对诱惑时，能不能把持住。当年孙宏斌的顺驰，并不是败于调控，以及市场不好，正是兵败于没有合理配置资源，片面追求数量，忽视了资金链条的安全。相对于当年顺驰的棋局，今天某些开发商的战线要长得多，甚至脆弱得多，市场的窘态如果持续较长时间，风险并不比顺驰小。所以，对于房地产企业而言，根据宏观政策趋势和市场的变化而变革，应成为永远不变的主题。我所熟悉的开发商合生创展，早在1998年就领先同行，在香港上市；2001年开始布局；2004年销售额率先过百亿元；近年来，当地产宏观调控愈演愈烈，众多开发企业开始拼规模的时候，它则提出向内涵集约型增长转型。也许从规模上讲，合生算不得行业翘楚，但是，若论资产价值管理、可持续发展，无疑领先同侪。很多年前，万科王石就说过一句话:“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”也许王石的真实意思是，并不是说航空母舰的规模有多大，而是它内部的资源配置。合生的例子并不是孤案，中海、龙湖的骨子里，都有着相似的成长基因。观察地产企业，不要被它表面风光的销售额所迷惑。
因此，面对庞大的市场需求，即使面临宏观调控，房地产并没有真正走向所谓十字路口，相信房地产市场化的道路不会被阻塞。需求就摆在那里，就看你能否抓住。适应变革，领会冯仑说过的一句话——“调控就是让地产商学会过日子”，做好你自己，前路还很光明；不适应变革，只会过好日子，不会过正常日子，不看前路，只知道埋头走路，碰得头破血流，那也不稀奇。
推荐阅读：
从2008年世界金融危机以来，受市场低迷等因素的影响，并购已经成为中国房地产行业整合的主要途径，而且呈现加速的趋势。
在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
并购意味着资源和市场在行业中的重新组合。它有助于房企挖掘规模经济效益，提高对市场的控制能力。而目标企业在市场、产品、管理等方面经验和特长的分享也将助力并购方企业的发展。
房企并购既是一种主动选择，也是一种战略放弃。对于大型房企而言，并购项目对调整业务结构、战略发展将是一个契机；而对中小房企来说，如若找不到有效途径解决现金流压力，将可能面临被吞并或退出行业的窘境。
2010年以来，中国房地产行业的并购案例持续增长。截至2011年一季度，房地产行业已占据并购市场中诸多行业之首。房地产行业或将迎来一轮并购整合的浪潮。
从动因来看，宏观调控政策、市场竞争等外部推力，以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素共同作用，推动了房地产行业的并购整合。
现状：实力分化、整合提速
2010年以来，我国房企并购市场异常活跃。清科研究中心数据显示，2010年我国房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。
2011年，房地产业并购案例持续增加，并购速度进一步加快。季度房地产业完成并购32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。
据了解，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向辐射的大型房企；而被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企。
与此同时，非房地产主业企业退出房地产业加速了房企并购浪潮的推进。研究发现，非房地产主业企业退出房地产业主要有两种情况：一是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业，从而集中力量发展主业。
二是国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场。受这一政策影响，产权交易市场已成为央企“退房”的重要渠道。
2010年12月，中远集团挂牌出售其所持远洋[简介 动态]集团全部16.85%股份，约9.5亿股，挂牌金额约53.2亿港元。中远地产成为完全退出房地产行业的中央企业。
中信[简介 动态]集团于2011年2月挂牌出让其所持有的珠海横琴城市之音房产开发有限公司3.33%的股权。
2011年2月，中国航空工业集团旗下的西安飞机工业集团挂牌出让其子公司北海西飞房地产开发公司整体产权及6508.12万元的债权，挂牌金额为9323.85万元。
特点：多种模式并行
房企并购的本质是对目标企业所拥有的土地或房地产项目的吸收。对房地产企业来说，通过并购重组，可在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力。
从房企并购的现状来看，房企并购最常运用的是房企股权收购和房地产项目收购两种模式。具体来看，房企并购又有多种具体的操作方式，包括控股目标企业、参股目标企业、合作开发、土地使用权收购、在建工程收购、整体开发项目收购等。
在具体并购形式上，由于企业间的差异性，往往会采取不同的并购活动，例如金融街[简介 动态]、陆家嘴等房地产企业在商业地产领域展开广泛的收购活动；方兴地产、上实发展等企业适时收购了母公司大量优质资产，并积极通过内部资源整合推动自身的发展来实现综合实力跨越式增长。
万科、保利、合生创展、SOHO中国等企业也凭借其自身优势纷纷通过股权收购获取项目开发资源。绿城中国、中国奥园等企业也为性布局进行了大量并购活动。
从资金来源及投向情况看，大型和中小型房企在并购过程中体现出不同的特点。
大型房地产企业除运用传统融资渠道之外，还通过房地产投资基金（VC/PE）进行具体项目/企业的投资并购。在2010~2011年期间房地产行业并购的案例中，由房地产投资基金支持的企业并购日渐活跃，大多是VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。
随着2010年国家对房地产行业资本市场直接融资和银行信贷，特别是银监会对信托公司房地产业务进行严格审查后，国内出现了将近30只大大小小的地产投资基金，基金的总规模达到了500多亿元，主要以私募股权投资基金（PE）的方式出现。根据麦肯锡的研究，预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。
中小型房企由于资金实力有限，大多通过企业金融股权投资实现并购。在宏观调控情况下，部分中小型房企寻求新的发展路径，通过企业金融股权投资来平衡只进行房地产开发带来的风险。
在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
但由于并购风险的存在，房企在并购过程中一定要审慎而行，正确制定并购策略，慎重选择并购目标，有效识别和管理并购风险，以确保企业在新一轮房地产行业洗牌中占据先机。
推荐阅读：
