二三线城市房价将缓涨 简"流转"税增"持有"税

中国社科院发布房地产蓝皮书，认为2009年楼市“高烧”，与调控措施未及时到位有关；热点城市房价下半年可能下调，但商品房价格下调可能性不大。

昨日，中国社科院发布《中国房地产蓝皮书（2010）》（以下简称蓝皮书）。蓝皮书指出，尽管我国房地产调控政策已实施数年，但2009年之所以房价、地价大幅上涨，还是与房地产调控措施未及时到位有关。专家预测，由于去年房价已上升至高位，部分城市特别是一、二线城市房价已触及甚至超过普通购房者的承受上限，今年房价上涨的空间将受到限制。虽然房价从“涨停”到“停涨”，但下降可能性不大，二、三线城市房价还会续涨，但上涨速度减慢。

焦点一

“帮倒忙”的交易环节税

蓝皮书：我国房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果，比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。

建议：简化交易环节税 新征持有税

中国社科院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国建议，应对房地产税费管理机制进行改革，税费管理的重点由交易环节转向持有环节，简化交易环节税费。流转环节税费有利于抑制房地产投资投机需求，但不利于二手房的市场发育；而持有环节的监管对遏制垄断和投机行为更有利。

“应加快房地产持有调节税政策出台。”李景国直言，对超出规划周期的开发企业征收资源闲置持有调节税，对开发企业以外的房产持有，可按照面积或套数统一征收房地产持有税。

评论：交易和持有环节都要征税

中国社科院研究员曹建海在接受本报记者专访时表示，只有交易和持有环节都征收税费，才能增加投机购房者在房屋反复买卖过程中的摩擦系数和成本，从而根本抑制房价的过快上涨，使房价步入理性健康发展的轨道。

他同时认为，房产税费改革重点由交易转持有环节也很必要，但可以区分情况，比如，当房地产市场供过于求时，应该由卖方来承担；反之，则可以双方协商或由买方承担。而对房屋持有者征税，能在另一方面控制买方的需求，增加购房成本，影响购房者或是炒楼人的心理预期，以此来抑制房价的上涨，抑制投机。

曹建海表示，为了抑制炒楼，除了增收房地产持有调节税、增收开发企业的资源闲置持有调节税外，还可以征收房产增值税以及房产物业税，还要征收多套住房保有税。

焦点二

从“涨停”到“停涨”的房价

蓝皮书：在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下，房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。随着政府强有力政策的出台，2010年房价上涨的空间也将受到限制。同时，政府已经开始增加中低价位、中小套型的普通商品住房和保障性的住房供给。随着这些政策措施的实施，热点城市的房价下半年将会出现下调的可能性，但商品房价格下调的可能性不大，而二、三线城市房价上涨速度将减慢。

评论：蓝皮书的部分观点可能滞后

谈到蓝皮书对于房价走势的预测，曹建海首先提到了“时间差”问题。“蓝皮书中的部分内容可能是在新‘国十条’等一系列房地产紧缩政策出台前研究出的，所以，部分观点难免存在滞后性。”

曹建海认为，国家实施的一系列房地产调控政策，打击的不仅是一线大城市的炒房投机者，也包括了二、三线城市的投机购房者，甚至对二、三线资金实力一般的目标群体也造成了猛烈地打击。所以，二、三线城市的房价在“停涨”之后也要下降。从政策层面看，二套房提高首付、停贷三套房以及部分城市出台的外地居民纳税不满一年停贷等举措，在短期内，确实能够抑制部分地区房价的增长，甚至导致局部地区楼价的跳水。

本报记者 邹智威

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去年蓝皮书引是非 今年“老对手”不争论

作为中国社科院研究员，曹建海对房地产市场的观点异常鲜明，他近期还出版了《向高房价宣战》一书，看空中国楼市的姿态溢于言表。在去年5月，曹建海率先发难，质疑中国社科院城市发展与环境研究中心编制的《房地产蓝皮书》，严厉抨击主要编纂者牛凤瑞“站错了队”，而房价将在2012年滑入谷底。牛凤瑞则坚定地打赌，“降价只是某些人的一厢情愿”，二者的争论曾引起当时地产界的极大关注，被称为“曹牛之争”。

又是一年，他们各自对今年的蓝皮书有何评价？

曹建海：今年的蓝皮书有进步 昨日，曹建海对本报记者表示，去年之所以站出来反驳，主要是因为去年的蓝皮书站在了开发商的立场替开发商说话，而今年蓝皮书的这种情况有所改变，因为今年的蓝皮书已尽量回到了中立的位置，回到观察者的立场来看问题。因此他认为，今年的蓝皮书虽还有一些瑕疵，但总体而言比去年强，有进步。

牛凤瑞：（曹的）一家之言，听听罢了 社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞昨日向记者表示，虽然今年他没有参与蓝皮书的编纂，但他认为曹建海作为一个普通的专家学者，其个人言论不能代表中国房地产的实际。“他说退步就退步了？他说进步就真的进步了吗？这只是一家之言，听听罢了。”他表示，中国房地产的发展问题只能由不断发展的现实来说话，不是某个专家学者能左右的。

本报记者 邹智威

两部委人士同天表态 住房保有税风声再起

“五一”假期后，房地产保有税再起风声。

国务院法制办财政金融司副司长季怀银4日表示，开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。

季怀银以国务院法制办官员身份公开表达上述意见，引发市场对住房保有税有望开征的猜测。

同一天，财政部财科所所长贾康在接受《人民日报》海外版采访时表示，在我国征收物业税非常必要，现阶段是推出物业税的可操作时机。按照目前市场通常的理解，物业税即相当于住房保有税。

季怀银在接受新华社记者专访时说，房价飙升的真正原因是投机炒作。前几年税收调控措施收效甚微，是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，不会影响囤积住房者。税收政策要真正发挥作用，必须让囤积住房的人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期。保有环节的税收是每年缴纳，对于多年囤积的住房来说，如果将累积多年的税款转嫁到价格中，其价格会比新房高出很多，难以成交。而且囤积时间越长其税负越重，越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的，即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出，否则其税负会越来越重而且无法转嫁。

他建议，开征住房保有环节的税收，在当前条件下可以分步实施。初期可以明确对生活必需的住房免税，免税范围可以按套数和按面积两个标准就高不就低。据《财经日报》

■新闻链接

长春叫停排号费 违规开发商将遭重罚

房价未定，先收排号费，今后在长春市将承担重罚风险。近日长春市相关部门决定，将严查开发企业收取购房订金、诚意金、排号费，销售VIP卡或变相收取相关费用的行为，一经查实，将重罚开发企业。

本报记者 邹智威

 （来源：新文化报）

《2010年房地产蓝皮书》昨发布主编李景国预测今年房价盘整增速趋缓

李景国在发布会上对2010年房地产市场的发展主要提出了5点政策建议：

1、打击囤房囤地，遏制市场投机，稳定房地产市场，引导社会资金投入生产领域。

2、加大快速工业化地区和大都市区域居住用地以及住房供给，积极应对城市、区域之间供需市场差异，促进城市建设用地结构合理化。

3、改革房地产税费管理机制，税费管理重点由交易环节转向持有环节。

加快房地产资产持有调节税政策的出台，对开发企业超出规划周期的未售房产征收房地资源闲置持有调节税，对开发企业以外的房产持有按照面积或套数征收统一的房地资产持有调节税。

4、完善住房支持制度，扩大住房支持的人群覆盖面，创新住房支持的政策手段。

5、加强国家房地产统计与预警制度建设。

本报北京讯（记者柳建云）由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2010年中国房地产高峰论坛暨《2010年房地产蓝皮书》发布会”昨日在北京举行。蓝皮书指出，中国房地产市场秩序仍较为混乱，房地产调控手段不能切中要害，调控方式仍需创新。

据了解，2009年下半年随着房价不断上涨，市场上购房需求已经不仅仅是满足自住需求的问题。事实上，在高房价下，部分真实需求已经被逐渐挤出市场，而为规避通货膨胀的投资需求以及为获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。对投机者而言，房地产市场已成为一种暴富的手段和一些人攫取财富的捷径，特别是在几大热点城市以及海南等热点地区，房地产更成为富有人士投资的天堂。投资与投机需求增多造成市场供求紧张，推动房价不断上涨，相当部分自住需求被挤出市场，由此导致的民生问题备受各界关注。

蓝皮书认为，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果，比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。而2009年之所以房价、地价大幅上涨，可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。

蓝皮书主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国在发布会上做了主题发言，对2010年房地产市场做出了市场供求偏紧等预测。

李景国指出，2010年房地产市场将出现“房价盘整、增速趋缓”的格局。

住建部王珏林：

调控不出效果政府不会放松

本报北京讯（记者柳建云）“这次调控主要是因为房价引起的。”在“史上最严厉”房地产调控政策火热推行之际，住建部政策研究中心副主任王珏林昨日在2010年中国房地产高峰论坛上如是表述此轮新政出台的背景。他指出，房价得到民众的认可，是政策执行期限的重要衡量依据。

王珏林同时对2010年房地产市场作出三大判断：一是市场不稳定，调控不会放松，“如果这次调控效果出不来，我觉得政府肯定不会放松。”二是2010年房地产市场会在调整中发展。三是投资的滚动效应、消费的长期效应不会改变。4万亿分两年投下去，去年投一半，今年投一半，而且去年投的滞后效应还在发挥效应，基础设施还在建。“而且长期的消费效应不会改变。我们有26亿多的人民币在银行里存着，我们还没有把这些钱引导在其他方向，又没有其他方向，所以它早晚会重来的。”

对于物业税的落地时间表，王珏林回应说，“经过此前在多个城市的空转试点后，当前率先在部分城市开征是比较合适的。”而限于资料信息收集缺乏联网等困难，目前在全面开征物业税尚不成熟。

财政部贾康：

现阶段可推出“房地产税”

本报讯（记者何颖思）近日，又有官员为开征住房保有环节税收吹风。财政部财科所所长贾康昨日也对本报记者表示，不排除修改《房产税暂行条例》，达到开征房产保有环节税收目的的可能。

据新华社报道，税法起草人、国务院法制办财政金融司副司长季怀银4日表示，开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。

而据《人民日报》海外版报道，贾康认为，有关部门应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案，建议将税的名称在方案中规范地表述为“房地产税”。征收物业税非常必要，现阶段是推出物业税的可操作时机。

“这个是今年两会期间我的一份有关开征物业税的提案的说法”，贾康昨日表示，当初是考虑到物业税“空转”已经多年，从进一步推进工作的角度上提的提案，而“房地产税”是一个较为规范的提法，需要对房产税、土地使用税等多种税种整合。

（来源：大洋网-广州日报）