放养式底商已成为过去时 定制式独立商业正红火

提到地产，现在的住宅市场或许因开发商战略的调整、不动产登记、降息、市场大环境的影响力，观望情绪浓重。但提到投资，商业地产的前景却有可圈可点之处，这是因为，央行的连续两次降准，资金面的放松，让不少手中有钱的市民把投资的热点锁定商业地产。

2014年年底，随着红星国际广场、昆明西山万达广场以及昆明广场的火爆开业，令不少投资客重拾信心。数据显示，2015年，云南省有50多个商业项目入市，面对众多的产品选择，究竟投资什么样的产品，才更放心、更有保障？是传统的社区底商、高大上的综合体项目，还是目前社区商业升级产品——独立商业，现在，让我们去一探究竟吧！

现状

资金宽松商业投资成热点

继2014年11月份之后，2015年2月4日央行决定，自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，央行本次降准，估计可释放出流动性资金达近9000亿。可见，央行连续两次下调存款准备金，从某种意义上说，不仅可以解决当前国内金融市场流动性紧张的局面，也可增加国内商业银行的可贷款资金，从而有利于降低整个金融市场的融资成本，一定程度解决当前国内金融市场融资难与贵的问题。说的直接些，两次降准，有更多的投资资金进入市场，放宽了资金面，选择性投资也再次成为社会热点话题。

除此之外，春节期间，不动产登记正式落地，开发商观望情绪浓，销售战略的频繁调整，让不少购房者陷入观望。而这些年住宅市场投资率的下滑，也让更多的投资客放弃对传统住宅市场的投资，转向商业地产。

可见，从目前的大环境来看，商业地产迎来了投资的“春天”，是不少投资客们看好的投资项目。

投资锁定社区商业 门槛不高还稳

商业地产的机会来了，但麻烦也跟着机会一起让投资客陷入烦恼。到底什么样的商业项目才适合投资、回报也有保障呢？说的简单些，投资的主要目的是在短的时间内拿到大的回报。虽然过去投资商业地产项目的投资客尝到了甜头，也得到了可观的投资回报，但现在商业地产产品品类越来越丰富，什么样的项目才能达到以前的投资效果呢？是高大上的综合体项目，还是写字楼产品或者是社区商业？

据记者不完全调查发现，综合体项目更适合有一定经济实力，有一定品牌影响力的商家投入。但此类投资，风险指数较高，因为必须有可持续的资金的不断投入，帮助投资项目度过养商期，才能看得到回报。其次，投资大型综合体项目还要耐得住时间的考验，因为它投资周期较长，但它也有产品自身优势，一旦项目运营得好，可能会比较可观。

至于社区商业，铺面的灵活性较大，从投资金额来说，可根据自己的实际情况来定，而丰富的业态，相对较快的投资回报，均成了目前社区商业投资受宠的关键原因。作为投资产品，社区商铺具备了门槛较低，回报快，投资风险低等条件，满足了不少小、中型投资客的根本需求。而随着开发商对于产品的精耕细作，以龙湖水晶郦城·晶悦荟、云路中心等为代表的社区商业升级版的独立商业，成为许多投资者关注的商业地产投资产品。

调查

从底商到独立 昆明社区商业求变

虽说市场上可以选择投资的商业项目繁多，但只要你细细分析也不难发现，每一类商业地产投资产品，均有它自己的优缺点，当然也适合不同投资人群。为何社区商业升级版——独立商业，会在投资行列中脱颖而出呢？下面我们就从社区商业的发展开始谈起。

说到社区商业，你会想到什么？中介、小超市、茶室或者是理发店。 虽然这样的商业，方便了小区的居民，但业态相对局限，无法覆盖周边小区，只能吸引社区内的居民光顾，养商期较长。而且这样的社区商业，也存在几个明显的问题，比如，，对小区居民的打扰，很难平衡居民和商业发展的关系；第二则是业态的局限，比如餐饮业是聚集人气的，但传统的社区商业往往均不允许餐饮业的加入，不但对吸引人气起局限作用，而且小区铺面流动率降低，投资相对较低；第三是后期运营的问题，传统的社区底商，主要采用销售的模式，商铺的经营及管理，也是各自为政，容易造成业态同质化的问题。

社会总是在不断发展和升级，就好像商业地产一样，社区商业经过了这些年的总结和进步，一种新型的商业地产投资产品全新出炉，它就是独立商业。它的出现，解决了传统社区商业面临的运营难、低等一系列问题，用低投入、高回报、快速兑现等关键词赢得了投资客们的认可。

底商放养 难保投资回报

在昆明市场上存在了那么多年的底商，为何会走下坡路呢？究竟是什么原因让社区商业必须升级？据记者调查发现，大约在10年前，昆明人慢慢发现了投资商业地产的好处。不但投资较之住宅高，而且不需要操心。只要你购买的商铺区位够好，消费人群够稳定又持续，那么就算你不懂得经营生意，也可以把商铺出租而获得可观的。也正是因为商铺投资被越来越多人看好，好铺难求的局面在昆明上演得轰轰烈烈，高额的转让费以及高额的单价让投资客们压力山大。

于是，社区底商出现了，虽然它不像市中心铺面即买即赚钱，但它的投资回报亦很稳定。目前，在世纪城、银海山水间的底商都有了不错的。但是，看似辉煌的传统社区底商却也暗藏危机，致命的因素就是投资的局限性以及不规范的运营。这是因为，过去的社区底商大多数采取销售模式，出售产权，后期运营全凭业主喜好，无专业团队协助。如果区位没选好，那可惨了，出租难，投资低成了社区底商大的瓶颈。而业态的局限（例如社区底商因为烟道设计无法引入餐饮行业等），也让社区底商走上了淘汰的行列。

随着放养式社区底商的问题暴露，越来越多的投资客对于社区底商信心不足。而从国内其他城市出台的政策来看，从政府层面，已开始限制社区底商的发展。比如北京市就曾发布了“北京商业发展白皮书”，重申了限制底商，鼓励大商家进社区，建立专门的、独立的社区服务体系。

目标定制 独立商业受欢迎

一方面是大型社区的餐饮、娱乐、消费等配套奇缺，另一方面，却是社区底商出租率降低，投资普遍降低，社区底商不得不升级，独立商业的面市，成为一种趋势。

独立商业以相对独立的建筑形态区别于社区底商，许多独立商业都有明确的定位，以定制为目标，以包括餐饮、娱乐等聚人气的业态定位为基础，为投资客寻找片区内需求大的方向。它一改社区底商只管卖不管理的现状，加入了更多的定向管理，让定制不只是停留在方向选择上，更体现在方方面面，从而大力降低投资客的投资风险，提升投资。

拿现在昆明几家定制式独立商业举例吧。以龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业为例，面积从50-400平方米不等，投资客可以根据自己的实际情况来投资商铺，而从上说，专业的商业运营公司负责招商和管理，从而降低投资客的风险，高质量的物业管理团队给消费者带来贴心的服务，暖心的享受，从而提升独立商业的软性服务；如果从业态选择上说，龙湖水晶郦城·晶悦荟以中端特色餐饮和带有小资情调的咖啡厅、茶馆为主，把聚人气放在位，将体验式商业放到重要的位置上，将独立商业的覆盖面发挥到大，不但将小区内人群聚集其中，还把小区3-5公里范围内的人群均聚集在龙湖水晶郦城的独立商业中，从而让投资客利益大化，投资大化。从而实现，跟着龙湖水晶郦城，简单投资，快乐赚钱。

无独有偶，昆明除了龙湖水晶郦城在做独立商业，银海·幸福广场也在升级社区商业服务，开启独立商业模式。银海·幸福广场定位为“城市生活广场”，在发挥城市副中心商业功能，满足区域内居住人群及商务客群一站式购物需求的基础上，更加强调商业整体与周边生活、教育、人文、景观配套的协调性、互动性，强调购物的体验感，实现住户、商户、消费者对城市生活及商业功能需求与情感需求的完美结合。

据记者了解，昆明正在升级社区商业，推广独立商业的还有云路中心等项目。基于对项目周边市场环境的分析，云路中心就将自身定位为精品社区商业，将服务对象锁定为吴井片区的消费者。项目凭借其独特的区位优势，以及小体量带来的灵活性，为项目的商业规划、招商、运营提供了良好的先天基因。作为环城南路商圈的有力补充，云路中心以其合理的商业规划、动线规划、优质的主力商家资源，形成了环城南路的商圈核心，反而探索出了一条特色鲜明，别具一格的发展之路。

独立商业的出现，不仅成为提升片区居住品质的保障，更为投资者提供了全新的投资选择。

名词解释

社区商业

社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。而社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。调查数据显示，社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。如果按照载体建筑形式分类，社区商业主要有底商型商业、裙房型商业、独立型商业三种。

高端访谈

好的独立商业项目 前景不可估量

龙湖地产相关负责人

，不管市场形势如何，好的产品都会脱颖而出在商业地产不景气的时候，优质铺面依然火爆、被追捧。虽然现在昆明有很多项目均在升级社区商业，推广独立商业模式，但依然是好的独立商业产品才能为投资客赢得低投入、高回报。

目标定制 独立商业受欢迎

一方面是大型社区的餐饮、娱乐、消费等配套奇缺，另一方面，却是社区底商出租率降低，投资普遍降低，社区底商不得不升级，独立商业的面市，成为一种趋势。

独立商业以相对独立的建筑形态区别于社区底商，许多独立商业都有明确的定位，以定制为目标，以包括餐饮、娱乐等聚人气的业态定位为基础，为投资客寻找片区内需求大的方向。它一改社区底商只管卖不管理的现状，加入了更多的定向管理，让定制不只是停留在方向选择上，更体现在方方面面，从而大力降低投资客的投资风险，提升投资。

拿现在昆明几家定制式独立商业举例吧。以龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业为例，面积从50-400平方米不等，投资客可以根据自己的实际情况来投资商铺，而从上说，专业的商业运营公司负责招商和管理，从而降低投资客的风险，高质量的物业管理团队给消费者带来贴心的服务，暖心的享受，从而提升独立商业的软性服务；如果从业态选择上说，龙湖水晶郦城·晶悦荟以中端特色餐饮和带有小资情调的咖啡厅、茶馆为主，把聚人气放在位，将体验式商业放到重要的位置上，将独立商业的覆盖面发挥到大，不但将小区内人群聚集其中，还把小区3-5公里范围内的人群均聚集在龙湖水晶郦城的独立商业中，从而让投资客利益大化，投资大化。从而实现，跟着龙湖水晶郦城，简单投资，快乐赚钱。

无独有偶，昆明除了龙湖水晶郦城在做独立商业，银海·幸福广场也在升级社区商业服务，开启独立商业模式。银海·幸福广场定位为“城市生活广场”，在发挥城市副中心商业功能，满足区域内居住人群及商务客群一站式购物需求的基础上，更加强调商业整体与周边生活、教育、人文、景观配套的协调性、互动性，强调购物的体验感，实现住户、商户、消费者对城市生活及商业功能需求与情感需求的完美结合。

据记者了解，昆明正在升级社区商业，推广独立商业的还有云路中心等项目。基于对项目周边市场环境的分析，云路中心就将自身定位为精品社区商业，将服务对象锁定为吴井片区的消费者。项目凭借其独特的区位优势，以及小体量带来的灵活性，为项目的商业规划、招商、运营提供了良好的先天基因。作为环城南路商圈的有力补充，云路中心以其合理的商业规划、动线规划、优质的主力商家资源，形成了环城南路的商圈核心，反而探索出了一条特色鲜明，别具一格的发展之路。

独立商业的出现，不仅成为提升片区居住品质的保障，更为投资者提供了全新的投资选择。

名词解释

社区商业

社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。而社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。调查数据显示，社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。如果按照载体建筑形式分类，社区商业主要有底商型商业、裙房型商业、独立型商业三种。

高端访谈

好的独立商业项目 前景不可估量

龙湖地产相关负责人

，不管市场形势如何，好的产品都会脱颖而出在商业地产不景气的时候，优质铺面依然火爆、被追捧。虽然现在昆明有很多项目均在升级社区商业，推广独立商业模式，但依然是好的独立商业产品才能为投资客赢得低投入、高回报。

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一方面是大型社区的餐饮、娱乐、消费等配套奇缺，另一方面，却是社区底商出租率降低，投资普遍降低，社区底商不得不升级，独立商业的面市，成为一种趋势。

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拿现在昆明几家定制式独立商业举例吧。以龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业为例，面积从50-400平方米不等，投资客可以根据自己的实际情况来投资商铺，而从上说，专业的商业运营公司负责招商和管理，从而降低投资客的风险，高质量的物业管理团队给消费者带来贴心的服务，暖心的享受，从而提升独立商业的软性服务；如果从业态选择上说，龙湖水晶郦城·晶悦荟以中端特色餐饮和带有小资情调的咖啡厅、茶馆为主，把聚人气放在位，将体验式商业放到重要的位置上，将独立商业的覆盖面发挥到大，不但将小区内人群聚集其中，还把小区3-5公里范围内的人群均聚集在龙湖水晶郦城的独立商业中，从而让投资客利益大化，投资大化。从而实现，跟着龙湖水晶郦城，简单投资，快乐赚钱。

无独有偶，昆明除了龙湖水晶郦城在做独立商业，银海·幸福广场也在升级社区商业服务，开启独立商业模式。银海·幸福广场定位为“城市生活广场”，在发挥城市副中心商业功能，满足区域内居住人群及商务客群一站式购物需求的基础上，更加强调商业整体与周边生活、教育、人文、景观配套的协调性、互动性，强调购物的体验感，实现住户、商户、消费者对城市生活及商业功能需求与情感需求的完美结合。

据记者了解，昆明正在升级社区商业，推广独立商业的还有云路中心等项目。基于对项目周边市场环境的分析，云路中心就将自身定位为精品社区商业，将服务对象锁定为吴井片区的消费者。项目凭借其独特的区位优势，以及小体量带来的灵活性，为项目的商业规划、招商、运营提供了良好的先天基因。作为环城南路商圈的有力补充，云路中心以其合理的商业规划、动线规划、优质的主力商家资源，形成了环城南路的商圈核心，反而探索出了一条特色鲜明，别具一格的发展之路。

独立商业的出现，不仅成为提升片区居住品质的保障，更为投资者提供了全新的投资选择。

名词解释

社区商业

社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。而社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。调查数据显示，社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。如果按照载体建筑形式分类，社区商业主要有底商型商业、裙房型商业、独立型商业三种。

高端访谈

好的独立商业项目 前景不可估量

龙湖地产相关负责人

，不管市场形势如何，好的产品都会脱颖而出在商业地产不景气的时候，优质铺面依然火爆、被追捧。虽然现在昆明有很多项目均在升级社区商业，推广独立商业模式，但依然是好的独立商业产品才能为投资客赢得低投入、高回报。

第二，真正好的独立商业需要在商业体验、周边供求比、商业地段、品牌维护都有一定的保障。龙湖水晶郦城·晶悦荟体验式独立商业，它以片区配套为核心，4层退台式情景商业主打休闲餐饮业态，三四层赠送有超大露台，是情调咖啡屋和特色中端餐饮业的，让消费更个性、体验更精致；其次，在如今传统商业遇到瓶颈的时候（例如，昆明商业体多、投资周期长等），跟着有前景的项目投资才是明智的选择，龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业北临二环北路，南临教场北路，西临教场中路，除了已经销售全部完成的龙湖水晶郦城住宅产品本身之外，周边的成熟小区，例如，长城小区、巴士家园、戎锦花园、莲花池小区等以及云南警官学院、武警总医院北教场分院等均为项目提供稳定又具有消费实力的人群。

第三，从供求比角度来看，整个片区固定人口和流动人口来看近15万人，然而餐饮配套和生活配套面积远未达到这样的水平。据调查得知，片区内的很多居民表示周边的餐饮状况并不能满足他们的需求，几公里外的同德广场，霖雨路商圈反而成了更多的选择。而另一面，现在片区内已经开业的餐饮则火爆异常，教场北路艾维故事餐厅每晚6点准时排队堵车，教场中路老房老舍火锅刚开2个月则已经天天爆满，现有的餐饮火爆和周边客群的需求形成了强烈的反差。龙湖在昆明的独立商业项目估计也是基于以上原因吧。

第四，龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业业态上以受欢迎的餐饮行业撬动，服务上有物业管理公司保驾护航，不论是商业的辐射面积还是商业环境均很大程度上缩短了投资客的投资周期以及投资风险。

独立商业面市是趋势 开发仍需理性

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任、教授张洪

首先，独立商业的出现是社区商业发展的趋势。因为独立商业能够为周边的居民或者开发企业的小区居民提供更加专业的社区服务，比原先的底商在专业化上或者是经营上都有明显优势。

其次，是独立商业的灵活性。社区底商经营业态相对单一，尤其是餐饮无法经营，仅能满足社区内人群的消费。独立商业的出现，商铺可以灵活满足投资者的租售需求，不但让投资客投资方式更灵活，而且开发企业也更容易掌控。

后，独立商业将社区商业升级为销售和体验的小型综合体，引入餐饮休闲消费在保有人气的同时，提升了商业本身的价值以及片区商业价值。当然除了购物更加方便、商业氛围浓以及投资回报之外，独立商业的出现还解决了住宅和商业混搭的互相影响现状。有了独立商业，把安静、安全还给住宅，把时尚、繁华还给商业，所以独立商业是趋势，也是必然结果。

当然，在这里值得一提的是，并不是每一个社区商业都可以做独立商业。是否适合用独立商业的模式亮相市场。首先，房地产开发企业还需要考察周边的人口是否能够支撑一个独立商业体。一般情况下，独立级商业：面积一般在10000-30000平方米，以生活百货或餐饮为主力店，辅助其他专业、专卖、服务，服务人口一般在50000-150000人。其次，虽说独立商业可以让业态丰富化，聚集人气，提升投资回报，但社区商业毕竟是服务于周边市民。所以像副食、日用等基础服务，希望开发企业在规划时不要丢，始终社区商业还是要把服务周边居民这个基础功能放前面。