政府脱离一级开发 土地市场或将现3大趋势

近日国土资源部发文明确，国土资源部近日发文明确，最晚明年4月以后，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。此文意义在于说明，今后土地一级开发将交由企业来做，政府将承担“组织者”、“监督者”的角色。

“链家地产”首席分析师张月认为，政府限期脱离土地一级市场开发对当今北京乃至土地市场的影响较为广泛。预期可能出现以下三种趋势。

一、土地开发链整体性提高

政府撤出土地一级开发以后，土地市场的一级开发权将会以招拍挂的形式出让给房地产开发商。这样，一级开发和二级开发的参与者都为土地市场主要经营参与者，土地整个开发链条整合度有所提高，这在一定程度上使得土地在经过一级开发以后更加容易进入二级市场。并且，如若一级开发与二级开发为同一开发商完成，那么开发商就能够依据自身规划要求进行整体设计改造，降低了一定开发成本，这可能会使得开发商未来开盘有能力使自身价格更具竞争优势。

二、土地市场，市场机制作用深入

预计明年4月以后，北京土地市场全部开发链过程将全部由市场经营主体完成，这代表今后土地将实现全过程市场化，而政府扮演的角色也仅仅限于“组织者”和“监督者”。由于省去了政府开发相关的上流环节，使得土地在入市的整个过程中校对更加灵活，更加容易受到市场供求机制的影响。

三、利润规模8000亿，可能催生专职1级开发商

据北京市土地整理储备中心统计数据分析，2010年北京供地总面积为3000公顷，计划安排土地开发投资1000亿元，重点区域土地储备开发专项投资1700亿元，合计整年全市土地开发投资2700亿元，其中土地储备机构投资2300亿元，企业投资400亿元。

“链家地产”首席分析师张月认为，北京土地供应近年来一直呈现上升趋势，以此预计明年土地供应规模很难出现明显变化。以此推算，政府脱离土地一级开发后，明年仅北京大约至少会有2700亿土地开发投资规模将被释放到市场。虽然单个地块一级开发的利润率上限仅为8%，但整体利润规模仅北京就达216亿。预计，如若明年供地计划没有发现明显降低的情况，明年仅京沪广深4个一线城市土地一级开发的投资规模将达到5000亿，一级开发投资规模可能突破万亿。届时，高达8000亿的利润对于中小开发商来说具有很大的吸引力。这可能催生出一些专职进行土地一级开发的开发商，而这部分开发商对于一级和二级开发两手抓的开发商产生一定的压力，开发商竞争激烈程度将升温。

（来源：中国日报）9月19日，备受关注的广州芳村高尔夫球场等4块土地在广州房博会上现场拍卖，保利地产以18亿元的总价将两幅广州人所称的“靓地”夺走。业内人士表示，拍卖的结果显示土地市场热度不减，开发商对市场仍持乐观态度。

引人注目的是，这场拍卖会的主角只有两位：中铁集团和保利地产。捉对厮杀的这两个竞拍者尽管表现得很热闹，颇有你死我活之势，但它们却有同一个身份，都是央企。因此这一场拍卖，其实只有一个竞拍者，两家央企的争斗在局外人看来不过是“兄弟阋于墙”，不管“鹿死谁手”，“肉”都是烂在央企这口“锅”里。而回顾一下，在今年以来各地举行的土地拍卖会上，虽然偶尔也会出现民营企业甚至外资企业的身影，但基本上都是央企唱主角。央企频频出没于土地拍卖会，出手阔绰地甩出巨款拿地，在当下的房地产市场调控中，已然成为一个刺目现象。央企以自己的行动证明，它们正成为我国土地市场的垄断者。

当土地市场被央企垄断以后，会对房地产市场造成什么样的影响，无疑是一个值得关注的问题。已经卸任的国资委老主任李荣融在刚刚落幕的达沃斯论坛上说，由于中国还处于初级阶段，某些行业出现垄断是正常的，是有利于中国经济的。依此说法，土地市场由央企垄断起来，显然有利于房地产市场的健康发展，也有利于目前正在进行之中的房地产市场的宏观调控，果真如此吗？调控的主要目的，是让市场回归到理性的轨道，让日益突出的住房矛盾能够得到一定程度的缓解。央企将土地市场垄断起来，能否达成这一目标呢？答案显然不容乐观。

经过不断深入的国有企业体制改革，我国的央企取得了快速发展，在国民经济构成中确立了独占鳌头的优势。但是，这种成就并不完全是市场化的结果，而在相当程度上借力于政府所给予的行政保护，央企在房地产市场上的长驱直入，正是凭着这样的路径实现的。因此，对于我国近几年出现的房价高企的现象，央企其实负有不可推卸的责任。

众所 ，我国房地产市场出现的问题，在于地方政府对这个市场产生了过于强烈的“财政依赖”。在此轮市场调控中，虽然已经注意到了这个问题，但从目前的趋势来看，“土地财政”的格局并没有得到根本改变。对于央企在土地市场上的垄断，地方政府也是乐见其成的，因为这样一来，通过在土地市场上肆意出击的央企这个“桥梁”，地方政府和中央政府的利益达成了高度的一致，“土地财政”就取得了牢不可破的地位。近段时间，各地房价出现了幅度不等的反弹，虽然其间的原因错综复杂，但与央企逐步加大在土地市场上的占有度不无关系。

此轮房地产市场的调控中，政府加大了利用行政权力这个“有形之手”对市场的干预，尤其是房地产开发商的资金支持受到了空前压缩，不仅银行信贷被严格控制，资本市场上房地产上市公司的再融资申请大门也基本被关上，这对民营的房地产公司造成了很大的压力，它们的市场正在萎缩。而与此同时，央企在房地产市场上的份额却正急剧扩大，以至开始形成垄断的局面，这无疑是一种值得高度警惕的倾向。很显然，当央企在房地产市场上的垄断真正形成，政府将更为方便地从这个市场上攫取利益，而民众对房价下跌的期望也就变得遥不可及。