评论：住房供求总体偏松 部分地区比较过剩
广州日报2014/10/20 09:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
中国楼市崩盘？住建部政策研究中心主任秦虹不认同悲观报告：
今年以来，低迷一直困扰中国楼市，崩盘说不绝于耳，那么，到底应该如何看待中国楼市当前的供求关系？对未来房地产的判断又是如何？在18日召开的复旦大学房地产研究中心2014年学术年会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，目前中国的住房供求关系的确进入一个新的阶段，从过去总体偏紧、到目前总体偏松，部分地区比较过剩，未来房地产市场将降到个位数增长的格局。
中国的住房供求关系目前到底是什么格局？秦虹认为，目前中国房地产的住房供求关系的确进入一个新的阶段，从过去总体偏紧、到目前总体偏松，部分地区比较过剩，总体来看，房地产供求关系进入新的阶段。
秦虹表示，从总量来看，目前待售面积有3亿多平方米，而按照一年销售十亿平方米的量，这个待售面积总量并不大，并不可怕，但从趋势来看，这几年是明显偏高的，从每千人城镇居民住房竣工的套数来看，这两年也是处于相对高的，是15套，这在发达国家曾经的历史上来看也是高位，现在发达国家不需要那么多了，只有3套、5套，在他们的历史上，15套是他们的历史高位，所以，我们正处在其他国家当年大规模发展住宅的高位的节点上，现在整体上的供应量还是比较大的。
“但我们不认为这是的、持久的或者长期很难解决的矛盾，而是一个阶段性的，主要原因是，供求关系取决于销售的增长速度和供给的增长速度这两者之间的变化。”秦虹如是说。她表示，大家都说今年销售难、市场低迷，其个人不是特别赞同这一点，因为实际上，从2月到8月，今年的商品房销售面积总量仅仅低于2013年，而高于除了2013年之外的所有年份，但是今年新开工面积的增长速度是历史位，所以，也要实事求是承认，现在进入一个供求关系偏松的新阶段，但是还没有到那些研究报告里说的住房供应超乎想象，会由于巨大的竣工量导致崩盘的地步。
秦虹认为，未来中国的房地产市场一定会告别过去高速增长的时代，降到个位数增长的格局，在下降的同时，整个市场的分化一定是必然的格局，分类调控的政策也将是政策的必然。
“现在对于企业来讲，实事求是的价格策略才是正确的，而不是寄托于相反的市场操纵，我们认为新房市场已经处于一个高点，未来需求即使仍然有增长，还很大，但是由于二手房兴起可能会降低对新房的需求，未来新房市场销售可能在高位徘徊，突破2013年的市场高点有很大的难点。”秦虹说。
秦虹评述对中国楼市悲观的报告
野村证券研究报告数据无法证实
野村证券的《图表解读中国楼市崩盘的12个原因》认为，中国2013年城市住房竣工建筑面积是25.96亿平方米，并且人均住房建筑面积上升至30.6平方米，超过日本1988年的约30平方米，而到2017年的时候，中国城市人均住房面积将达51.1平方米。这意味着，届时中国城市的人均住房面积将仅仅低于美国，而高于除了美国之外的所有发达国家，但是按照中国的收入水平来看，实际上是无法消化这人均51.1平方米的供应量的，所以供应严重过剩，价格一定会暴跌。
秦虹点评：
这是一个非常令人恐惧、也非常悲观的结论，实际上，每年到底竣工多少住房，城市是不是有25.96亿平方米？
有数、有表、有图，但是实在考证不出来，尽管现在的确是供求关系有所调整，但是并没有调整到这个研究报告得出结论的这个地步，而且，中国的人均住房面积，根据国家统计局的数据，2012年，中国城镇的人均住房面积为32.9平方米，城市的不到30平方米，预计到2020年，按照中国常住人口计算，人均达到35平方米，距离人均51平方米，还有很长的时间。
不能认同《住房过剩，超乎想象》结论
《住房过剩，超乎想象》，这个报告的主要观点认为，一、2013年房屋施工面积66.6亿平方米，竣工面积是10亿平方米，其中住宅为7.9亿平方米；二、查看2013年和2012年江苏省统计公报，就傻眼了，2013年江苏建筑企业房屋建筑施工面积竟然是19.3亿平方米，竣工面积6.8亿平方米，其中住宅竣工面积4.8亿平方米，也就是说，照国家统计局的数字，仅江苏一省，就占了约三分之一的建筑总量；三、查阅浙江省统计局年鉴，2012年浙江省房屋施工面积高达16.7亿平方米，竣工面积高达5.5亿平方米。
秦虹点评：
这个报告用的数据都是对的，但是对它的结论不能认同，主要原因是统计口径不同，“国家统计局的66.6亿平方米施工面积的数字，是从房地产开发企业角度统计的，而江苏的19.3亿平方米和浙江的16.7亿平方米，是从本省建筑企业的业务量角度来统计的，比如浙江省、江苏省都是我们的建筑大省，他们一半的工程量都不是在本省完成，最后这个文章自己也说了一个怪现象，就是广东、山东、河南、福建等几个人口大省，房屋开发量却没有一个浙江省大，其实原因就在于此。”
【延伸阅读】
近日，住建部、财政部、央行三部门联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，此次“公积金新政”将公积金申请条件放宽，不仅要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，还对多项收费予以取消。这让广大职工在使用公积金时更加便利或享有更多实惠。
准备贷款购房时要考虑的问题
在准备通过公积金贷款方式进行购房前，我们不妨先了解一下哪些情况可提取公积金。购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还自住住房贷款本息的；房租支出超出家庭工资收入5%的；生活困难，正在领取城镇生活保障金的；遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；北京住房公积金管理委员会规定的其他情形，可提取公积金。
除此以外，在准备贷款购房前还应该做好计划与心理上的准备。
首先，是否贷款购房需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。
其次，对于普通投资者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。此外，首期付款也不要把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。
再次，中国经济网记者了解到的，目前个人住房贷款的还款方式有三种：其一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷；其二，等额本金还款法，这种方法的个月还款额，以后逐月减少，适合稳健投资者；其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的投资者，初期的压力较小。
公积金贷款使用中的常见误区
中国经济网记者查阅公开资料获悉，截至今年8月末，缴存住房公积金职工1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。缴存余额资金用于三方面：住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元，购买国债余额62亿元，资金使用率达到了70%。
那么，对于有贷款购房需求的购房者来说有哪些问题需要注意呢？在实际的业务操作中，存在如下几大误区。
误区一：公积金账户余额做购房首付
很多人都认为既然公积金是职工购房福利政策那么理所当然的可以用来支付购房首付，其实不然，因为公积金是先使用后才可以提取的，即购房人只有在购房后提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续。
误区二：子女使用父母的公积金贷款
子女不可以使用父母的公积金来贷款买房，因为父母与子女间的公积金是不能够互相使用的。在住房公积金购房申贷问题上，则视为两户人，子女和父母之间是单独分开的，即两个家庭。
误区三：装修房子可以提取住房公积金
住房公积金仅用于职工购买(含二手房)、建造、翻建、大修(维修费用超过房屋造价30%以上)自住住房时可以提取。装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的。
误区四：北京公积金贷款额超出上限
公积金贷款与商业贷款存在很大区别，即不能单纯的依据房产评估值来计算贷款额，需要根据借款人收入、缴存额和缴存比例来计算，且不能超出公积金贷款上限。
误区五：提取总额可以超过房款总额
公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而他的公积金存储余额有40万元，他只能提取30万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。
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