秦虹：未来将出现大批城市群 支撑房地产业发展

凤凰房产讯2014年1月18日，由凤凰网与凤凰卫视联合中国房地产报主办举办，凤凰房产承办的“金凤凰2014全球华人地产峰会”在京举行。本届金凤凰地产峰会借助“进步力量”的强大内涵，深度探究地产市场发展的突破口，为全行业的发展寻找新坐标。

住建部政策研究中心主任秦虹围绕“新型城镇化对房地产的机遇与挑战”发表了深度演讲。

以下为演讲实录：

大家下午好，主办方给我的一个发言题目是新型城镇化对房地产产业的影响，我想新型城镇化对房地产的影响就不得不说上个月结束的中国城镇化工作会议，他们对未来城镇化所做的一些战略性政策，如果观察这个会议，我看到的是推进城镇化提了六大任务：一、推进农业转移人口市民化。二、提出要提高城镇建设用地利用效率，三、建设多元可持续的资金保障机制定；四、优化城镇化布局和形态；五、提高城镇建设的水平；六，加强对城镇化的管理。

对房地产市场产生直接明显的影响主要集中在、第二、第四点，它的影响更为直接，一个是农业转移人口市民化，第二就是城镇建设用地的政策问题，第三用地格局和形态。中国城镇化的核心是人的城镇化，提高城镇化的质量关键是要让已经在城镇里务工、就业的这些农民工真正变为市民，这样一个城镇化发展的方向是特别切合中国的实际。

2010年第六次人口普查数据表明，2010年中国城镇人口大约7亿人左右，在这些人里面有本地户口又居住的人占到58%，在这个城市里工作生活居住没有户口的人42%，在42%在这个地方生活工作居住，但是没有户口，又由三个部分组成：一、1.5亿的跨省流动打工的农民工，他们在省以外工作，创造GDP，但是没有当地户口。其中0.7亿人有城镇户口，但是没有在本城市工作，在另外一个城市工作、生活、居住。还有0.6亿人在本省打工的农民工，没有出省，但是已经脱离农业工作了，从事第二第三产业工作，在本省里面工作。

也就是说40%的在本地工作，但是没有本地户口的这些人，他们很难享受到本地居民一些排他性的公共服务，主要四个方面差距：一、不能享受到城市公立学校的平等就学权；二、不能享受本地居民的基本医疗和基本养老待遇。三、城市生活保障为主的社会救助服务；四、不能享受本地居民的住房保障。

所以下一步我们以实现在农业转移的市民化，也包括在本地居住的人和本地居民享受同等的公共服务，如果这些享受到的话，这是实现城镇化、质量提高的最核心的内容。真正实现这一点，特别是农民工享受到城市居民一样的社会保障，我想他们的收入水平就会明显提高，在工作基本稳定的时候，他们的消费力就会大大提高。

因为现在的农民和城市居民相比，他们的消费水平只有1/3，如果真正变成市民，他们的消费能力就将会大幅度提高。消费能力的提高毫无疑问对未来中国经济发展扩大内需和扩大消费都会有非常正面积极意义，实现了在本地工作生活就业的这些人市民化之后，落实本地居民的公共服务对房地产产生什么影响呢？我认为会引发三个方面的影响：

一、要求我们住房保障工作的持续性，我们过去的住房保障主要涵盖是本地户口的居民，比如说经济适用房和廉租房，虽然在今后具备一定条件的城市对公共住房要放开户口，接受外来农民工的居住，但是现在来看放开的城市数量还是有限的，下一步如果真正实现了在本地居住、工作、就业的这部分人能够享受到本市的公共服务的话，就要求住房保障这项任务的持续性，以及切实覆盖到常住人口，这个任务还是很艰难的。

二、有利于增加房地产市场需求，真正在城市里落户了，在这里生居住、生活，一定有安家的打算，无论是租房还是买房，这是对房地产市场正的需求，我们中国房地产市场经历过的市场的变化都和每个地方城镇化率的提高高度相关，相关率达到90%以上，所以未来定居落户这样一个政策的落实，也会使房地产市场产生一个正面、正向的影响。

三、在落户又分成大中小城市，小城镇要积极的全面实现他们的落户，特大城市要限制。我想在配合这样一些具体的户口落户政策的话。我们看到对房地产市场的又一细化影响，在大城市，周边受大城市辐射明显的中小城市，他们未来房地产市场的发展可能会更大一些。因为大城市的发展，在用地政策上会控制得更严格，大城市经济发展一定会对土地产生需求，在土地政策和需求产生矛盾的时候，大城市周边，靠得距离比较近，靠大城市辐射比较明显的中小城市又有明显的落户政策，他们房地产市场增长的机会就会更大一些。

关于土地提高城镇建设用地利用效率，我们城镇化明确提出这样一个要求，这样一个政策方向是非常的正确，对人来说，他的关键是开放，开放什么呢？开放过去不覆盖他们的公共服务的话，对于土地来说关键就是花钱，我们过去常常关注，在学术界争论非常大的就是18亿亩耕地，很多人有意见说保护18亿耕地影响城市房地产的建设，影响房地产的增长，所以要改革。

我们看房地产建设用地本身的问题，我们发现问题是更多的，是城市建设用地，已有的那些土地利用效率并不高。1990年那一年城镇的建成区面积是1.2万平方公里，叫建成区，到1998年，增长到3.6万平方公里，增长了两倍，所以过去的十年，城镇化速度提高的省份是人口密度下降的城市，城市化最突出的特点是集中、集约、规模，可见我们土地利用效率是非常的大。

所以城镇化工作会议提出来紧紧围绕提高城镇化发展质量，大力提高城镇土地的利用效率，提高城镇建设区的人口密度，这是非常有利的。如果仍然像过去粗放式的、浪费式的、盲目扩张式的土地利用的话，我们中国城镇化效率是不高的，特别对地方政府建设投资基础设施的压力非常大。针对基础设施投入的产出来说，未来地方政府的债务不可能解决，只有提高我们城市基础设施服务人口的效率和规模，实现规模效应，才能实现我们城市建设的可持续性。

所以我们觉得中央要求在土地上要守住底线，试点先行，守住耕地，第二守住农民利益的底线，我们未来新的城镇化下，提高效率，节约利用土地，守住耕地，保护农民利益这一块，减少征地规模，提高对农民的补偿会对房地产产生什么样的影响呢？

我们预计未来中国过去城市扩张式、建设大规模的低价用地、大盘拿地、新区和开发区扩张摊大饼的城市格局很难再现，土地的集约利用，特别是大城市，提高土地利用集约性的要求越来越高，土地的稀缺性越来越强，土地成本会降低，低价拿地的开发、粗放式发展的格局很难持续。还有下一步盘活存量土地的机会是存在的，这是关于土地政策对房地产行业产生的影响。

三、优化城市化布局和形态，未来中国城市化发展和过去走过的城市化发展道路会有很大不同，过去三十年中国城市化进步也很快。过去城市发展的格局是什么？基本上每个城市独自的、分散的、自己发展自己的格局，而未来中国我们推进城市化的建设，城市化的发展，更重要的要推动以城市群作为推动城市化发展的主体形态，促进大中小城市的合理分布和发展。城市群将会成为今后城市发展的空间格局形态。城市群这种格局和过去城市发展的不同，过去的城市发展，各个城市之间关系不大，而今后我们城市群内城市要实现协同发展。当大城市土地供应越来越稀缺的时候，大城市经济发展要靠大城市带动小城市，大城市带动微型城市。房地产发展都是和城市发展紧密相连的，特别与城市产业与人口集聚相关联。

未来把城市群作为主题空间形态，地方会划出一大批城市群来，我们认为不是所有的城市群都有同等的发展机会和空间，什么样的城市群发展机会更大呢。在国际上已经完成了城市化进程的国家，他们走过的城市化的道路，研究的结果有一条规律是非常重要的。在一定范围内城镇数量密度大的，城市群成长的速度和规模更快，对人口和产业的集聚能量更大，那个地方有产业和人口最值得房地产投资，因为产业的发展和人口集聚是房地产发展重要的支撑。

未来房地产投资改变过去铁板一块、单边配套，未来的房地产发展有没有机会？当然有机会，当然这个机会有变化，从趋势性机会，改变到结构型机会，在结构性机会下我们一定要关注人向哪里去，需求在哪里，就涉及到对未来城市群投资的选择，人口城镇数量密度越大的地方成立新城越快，哪个地方产业多，越多的产业会派生出新的产业，会不断吸引更多的人口的集中。所以未来房地产市场的发展，这个城市化推进的格局和形态，走城市群发展的道路，这是值得投资和关注的。

李克强总理说，城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，真正的有质量的以人口定居落户为核心影响。

需求在哪里，人向哪里去，需求在哪里，正是房地产投资所应该关注的地方，以上这个问题我的认识仅供大家参考，谢谢大家。

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