长岭山地块拍卖楼面价超1.5万 地价比6年前增加了5倍！

13日，济南铁路法院拍卖网上一场土地司法拍卖，点燃了济南的地产圈。长岭山南路北侧、凤山路东侧一块60多亩的住宅用地，吸引了16家实力房企的争夺，经过了176轮激烈的网络拍卖，被旭辉地产以17.1亿的高价摘得。比起6年前，清大华创2.83亿元的成交价，此次的成交价增加5倍。

这场司法拍卖为何如此激烈？这块地为何这么贵？如此高价，政府是否会做出调控？未来房价走势如何？对即将到来的唐冶土拍是否带来连锁反应？让我们一一来分析。

竞拍现场：16家房企竞拍176轮，楼面价高达15291元/平方米

13日的长岭山地块司法拍卖吸引了16家房企竞拍，其中既有万科、世茂、碧桂园、等一线房企，也有绿地泉、中垠、祥泰等本土房企，还有旭辉、金地等地产新秀。

虽然是网络拍卖，但是各家房企你争我夺、步步紧逼的架势充满了火药味，这场网拍的围观次数达到了1840318次。

从地块条件来看，该宗地处于待开发状态，宗地内地势平坦，但已经开挖建筑基坑，并具备通路、通电、通上水等基本建设条件，适宜建设住宅项目。

地块使用权面积40000平方米，折合60亩，地上容积率不大于2.8，地下容积率不大于1.3，建筑密度不大于18%，绿地率不小于35%，停车率不小于80%，规划住宅建筑为高层。

地块现状

土地使用权年限设定按照《国有土地使用证》的登记，该宗地使用权类型为出让，终止日期2082年01月24日，自本估价期日起，土地剩余使用年限为65.2年。

13日上午10点拍卖正式开始，47760万元的起拍价是去年司法部门根据市场行情重新评估的价格，根据拍卖规则，每次加价的幅度是500万。

竞拍刚开始，各家企业就开始了火拼。不到一，房企加价就超过一亿，竞拍到4分28秒时，报价超过10亿元，短短10过去，报价就到了14.826亿……在这种竞争下，原本定于11点就结束的拍卖，出现4次延时拍卖。

根据拍卖延时说明，拍卖截止前5内若有人继续出价，拍卖将自动延时5结束。经过176轮的激烈竞拍，地块被J89620号拍卖者以17.126亿的价格斩获。

据了解，J89620号拍卖者为外来房企旭辉。对比起拍价，该地块成交的溢价率到了258%，楼面价15291元/平方米。

拍卖笔录详细记录了激烈的竞拍过程

17.1亿的土地款要一次性付清

地价比6年前增加了5倍

根据司法拍卖有关规定，地块的竞得者要在7月24日前，将拍卖成交款全额打入法院指定账户，未足额缴纳者将承担相应的法律责任。短短几天内，需要一次性缴纳17亿余元的土地款，对房企的资金实力是很大的考验。

此次竞拍的长岭山地块已不是次成交，它曾于2011年5月被济南清大华创科技孵化有限公司以28300万元的价格摘得，约定2013年1月31日开工，2015年1月31日竣 工。结果在拿到土地后，2012年，清大华创就以团购的名义进行“无证先售”， 坑了不少人。

据业内人士爆料，当时，为开发这个项目，清大华创走上信托借款之路。现如今，在网络上仍然能够查询到有关长岭花园的信托计划。

当时楼面价为2527元/平，总价2.83亿，如今再次拍卖，该地块总价已经 增加了5倍，达到了17.126亿元，楼面价达到1.5万/平。

权威回应：12层才能拿预售证，不能超过周边楼价

与起拍价相比，该地块的溢价率达258%，不过，由于并不是通过国土局的系统进行拍卖，目前来看，该溢价率并不受限购政策的影响，尚不会出现现房销售的情况。

“这次拍卖是处在符合市场经济下的偶然事件，对于资产处置的一种形式，不受溢价率150％的调控。”世联总经理吴庆说到。

不过根据此前的限购政策，商品房高层住宅要12层以上才能拿到预售证，这块土地未来是要受到这一限制的，建到12层才能领预售证。

该地块楼面价已经拍到了1.5万/㎡。目前，地块周边有一些楼盘在售，如银盛泰·金域蓝山，均价在17000/㎡，万科金域华府均价在21500/㎡，是精装修楼盘。

因此，此次土拍结束后，不少人1.5万/㎡的楼面价即将超过楼价，面粉将赶超面包的价格。不过业内人士分析称， “即使面粉贵过面包，但是当市场没有达到这个预期，开发商却把土地拍上去了，它们也无法卖高价格，而且要自己承受其中的风险和压力。”

不少市民担心会拉高周边预期，入市时也会售价过高。对此，业内人士称，在限购期间内，该楼盘入市后的价格也会实行政府指导价，不会超过周边价格。

目前，济南房地产市场不少楼盘要采用政府指导价，价格过高的不予发放预售证。因此，记者从有关部门获悉，如果该地块上的住宅产品入市时，限购政策依然持续，那么它也要受到限购政策的限制。“入市的时候不能超过周边的楼面价格，如果周边价格是两万，那么不管它拍得的地价有多高，都不能超过这个价格。”业内人士称。

市场影响：未来将建高端高层楼盘，对土拍和市场影响尚待观察

对于今后这块土地上将呈现什么样的产品，吴庆讲到，“应该是针对改善型住房人群而建立的偏高端产品，对于刚需人群来讲，应该还是不能承受之重，容积率2.8打造的将是高层楼盘，应该在产品质量，装修上有一些高品质的改善。”

8月，唐冶和汉峪还有一大批住宅用地开始竞拍。其中，离这块土地不远的历下区原龙科机电地块A也将进行拍卖。这个地块面积为49573㎡，起始价为85514万元，将在8月初开拍。这个地块应该也是建设高层产品，起拍楼面价为5748元/㎡。

虽然此次土拍价格有点高，但是吴庆认为，这主要是因为不受溢价率现房销售政策影响，以及不设限价的原因。8月的正常土拍，溢价率限制之下，加之超过限价要竞安置房，提高了竞拍的门槛，给开发商带来不小的压力。

（文章转自齐鲁晚报）