国五条后购房合同解除上升 炒房客一次退38套
无锡商报2013/04/24 09:22
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2013年2月20日，“国五条”出台，作为对房地产市场的第五次调控升级，“国五条”再次重申了以限购、限贷为核心的调控政策。自“国五条”出台以来，无锡各级法院受理商品房买卖合同纠纷案件比以往多了不少。23日，来自南长法院的数据显示，从2013年2月21日至4月20日，共有50件商品房买卖合同解除案件在该院立案，比去年同期上升6.67%。
炒房投资成本上升，预期缩水
浙江人宋先生，近些年的生意做得风生水起，便想到购置房产让钱变相。2012年底，他来无锡看房，并于2013年1月正式签下了购房合同，结清了首付款。一个月后，新“国五条”正式颁布。宋先生猛然发觉自己的发财梦怕是没机会实现了。他急忙找到房地产开发公司，希望能够解除双方的房屋买卖合同。
同样，由房地产公司主动提出要解除买卖合同的也不少。周先生于2013年1月18日与强盛房地产开发有限公司签订了8套房屋买卖合同，并支付了部分首付款。其后，由于周先生资金链断裂，余款结算遥遥无期，强盛公司便将周先生告上南长法院，要求解除双方商品房买卖合同。
“除了解除合同之外，他们没有提出任何需要法院处理的问题。关于房屋交付、已付款的退还等他们都一致同意自己协商解决。”案件承办法官告诉记者，“新‘国五条’的颁布，在一定程度上加快了案件审理进程，这是我之前没有想到的。”
江阴法院数据显示，在“国五条”颁布后的一个月时间里，该院受理解除房屋买卖合同案件80余件，其中一次性退多套房的解除商品房买卖合同占50%以上，有位炒房客一口气退房38套。
南长法院法官告诉记者，虽然“国五条”具体实施细则尚未在无锡落地，但是其抑制投机投资性购房的调控导向已初见成效。对于投资者来说，原来的“香饽饽”已然没那么令人向往，不断提升的投资成本及预期的缩水让这部分人不得不对投资进行重新评估。
中介一句话，卖房者自降两万元
记者在北塘区一家房产中介采访时遇到了刚刚以70万元价格买了一套二手房的市民周先生，“我是二套房，决定买房已经临近3月底，当时‘国五条’已经出台一个多月，根据规定，二套房贷款的首付款比例要提高，银行贷款利率也要提高，还要交20%的差额税，坊间盛传无锡版将在3月底出台，当时心里比较着急，怕对方涨价。”
而这套房子的原房主福建人唐先生，心里同样很焦虑。唐先生是典型的炒房客，在无锡投资了多处房产，“其实我是亏本卖的，当初这套房子买来是65万元左右，但我是贷款买的，本来挂72万元，对方说要70万元买，那我就亏了，但是中介说现在不卖等‘国五条’出来更卖不出去，而且我现在资金链出了问题，也只能割肉。”
“国五条”的出台对于房产市场的影响已经比刚出台时有所降温，但在目前二手房的交易中仍会有所体现，“我们一般会建议买卖双方在签完合同之后，把网签和交税这两件事尽快做完，以免等‘国五条’落地后出现变动。”一位中介工作人员告诉记者。
为规避可能到来的高个税，很多市民纷纷赶在新政落地前签约交易。对于“转让热”，南长法院副院长林春江也提出了自己的担忧，“无锡细则一旦正式颁布，那么未能完成转让手续的买卖双方很可能就个税支付责任产生分歧。在无锡细则颁布后的一定时期内，就上述矛盾引发的案件可能会激增。”
南长法院民一庭法官建议，近期进行房屋转让的市民可在办理手续之前就个税承担比例进行商谈约定，一旦细则出台，20%的个税可由双方均摊或由一方单独缴纳，以免到时产生不必要的矛盾。
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假离婚？阴阳合同？避税风险太大
“国五条”的颁布引发了网络大军热议，市民最关注的还是20%的差额税，一些民间自制的避税方法走红网络，但是法官认为，风险太大。
据调查，“国五条”出台后，到民政局办理离婚的人数骤然增多，其中有部分夫妻试图通过假离婚的方式来获得购房资格或贷款优惠。为此，某地民政局还在婚姻登记处门口摆放了“楼市有风险，离婚需谨慎”的公告牌。对此，法官认为，假离婚难避道德风险，“打个比方，假离婚后，原本属于夫妻共同财产的房屋如果归并为男方所有，那么对于女方来说，即便复婚，之前的房产也已被认定为男方的婚前财产。第二次婚姻一旦遭遇危机，那就得不偿失了。”“国五条”出台后，法院对于离婚案件的审理也会更加慎重，投机取巧的行为实不可取。
“国五条”中明确个税按转让所得的20%征收，有人便支招称房屋买卖双方可能通过签订“阴阳合同”的形式来达到少缴税的目的。“比如，我有一套100万元的房子，要以150万元的价格卖给你，按照‘国五条’，50万元的差价要收20%的税，那我们之间就签订两份合同，在真实的房屋买卖合同中，规定房屋售价是150万元，但是另外签订一份用于备案登记的合同，这份合同中降低交易价格，比如约定售价是110万元，这样就可以通过减少交易差额的方式来避税。但是，在合同实际履行过程中，一旦双方产生纠纷，就会出现以哪份合同为准的问题。”法官认为，明显低于市场价位的二手房交易必然会引起税务部门的注意，一旦对房屋进行价格评估，那么就必然要按照评估价缴纳个税，而如果纳税金额与之前双方预估价相差较大，那么又会产生新一轮的矛盾，“阴阳合同”可谓后患无穷。“国五条”出台还催生了“以房抵债”。有位网友在微博上写道，“谁买你房，他一次性付款给你，你写欠条给他。一个月后让他去法院起诉你。你说没钱还以房抵债。所有税全免。”但也有很多网友对此表示不赞同，网友“小希”表示“就算是协议以房抵债，办理房屋所有权过户手续时仍然要缴纳一定比例的税费，只是可能少交个人所得税而非全部。”对此，法官认为，双方当事人出于避税目的采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起民事诉讼，很可能构成虚假诉讼，根据2013年1月1日实施的新民诉法，后果严重的话将会被追究刑事责任。而且，法院会加强该类案件的审查力度，一旦查清事实，合同将会被确认无效。法官希望，市民能够顺应市场规律，理性进行应对。
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