楼市三月或见成交高峰 之后冷暖将由细则定夺

A市场冷暖总有不错的“开篇”

2013年1月份，广州楼市延续了2012年的势头，火爆异常，甚至有人将其和2012年的“金九银十”相比。

有火热的开篇，未必还能火热收尾。因为每年的1月份，广州楼市几乎都有不错的收成。2010年如是，2011年也如是，2011年1月份，73.25万平方米的成交更是全年。2010年第四季度开始限购，2011年1月份“新国八条”出台，二套房贷首付六成，调控政策不可谓不严，1月份还能创下全年，只是楼市的“回光返照”。

因此，对于2013年的美好开篇，商家无所谓过度欢喜，买家也无所谓过度担忧，此后市场冷暖的变化，还得由调控政策的松紧程度来决定。

●2010年成交惨淡的上半年

2009年，中国楼市实现了“惊天大逆转”，前两个月的成交还深陷泥潭，此后就一路歌舞升平。楼市逆转，带来的就是调控的如期而至，2009年年底，政策从“救市”转向调控，2010年、第二季度，调控政策接连不断。

或许是密集的调控改变了市场的预期，又或许是2009年的过热透支了需求，总之，2010年上半年，楼市成交非常惨淡。一季度，楼市呈“跳水”状态，1月份还有60多万平方米的成交量，2月份不足30万平方米，此后的4个月，成交量都在三四十平方米之间徘徊。

直到9月、10月，在调控政策再度加码的压力下，市场提前爆发，两个月共卖出了200多万平方米的房子，开发商全年的日子才没有那么难过。

●2011年商家勒紧裤带过日子

2010年年底，限购开始，2011年年初，二套房贷首付提高至六成，这被称为“史上最严厉调控”。

也许是市场对调控已慢慢适应，也许是人们对调控的杀伤力认识不足，“史上最严厉调控”下，市场观望氛围并没有预期般严重。2011年上半年，广州楼市成交量同比2010年要好，无论是季度还是第二季度，2011年的成交量都要高于2010年。

不过，这种“好”只是相对而言，在2011年，开发商还是减少拿地，放慢开工，加大优惠力度，勒紧裤带过日子。

●2012年3月份成交“回春”

2011年下半年成交惨淡的形势，一直延续到了2012年的1月份和2月份，期间不断有“开发商资金链即将断裂、可能破产”的消息传出。

让人意外的是，在房产信贷放松的情况下，没有开发商破产，楼市反而在3月份开始“回春”，商家推货积极，买家出手热情高涨。到了5月份，市场开始全面复苏，月度成交量也开始走上70万平方米的较高水平。

●2013年：前两个月先热后冷

2013年刚开局，楼市继续升温，成交势头不减。根据对阳光家缘网签数据的统计，1月份，广州十区二市共成交10537套一手住宅，尽管环比2012年12月份下跌8.1%，但同比暴涨229.8%。楼价方面，1月份楼价再度创下自2010年10月份执行严格限购政策以来的点，均价高达13847元/平方米，环比上涨6.1%，同比上涨15.7%。对此，有业内人士认为，2013年1月份的楼市盛况可以媲美2012年的“金九银十”，真正是“淡季不淡”。

2月份，广州楼市热度有所回落，十区二市共成交5865套单位，环比1月份大跌44.3%，同比上涨了30.4%；成交面积环比下跌44.7%，同比上涨40.1%。楼价方面，2月份全市均价13758元/平方米，与1月份基本持平，同比上涨21.5%。

推荐阅读：

B调控措施

二套房贷首付会否提高至七成？

业内人士认为，“二手房交易征收20%个税”的规定其实早已存在，由于没有严格执行成了“僵尸政策”，现在只不过是“借机还魂”而已。甚至有人认为，二手房交易征收重税，有可能利好一手市场。

其实，早已有证券分析人士说过，很多时候，楼市调控不一定要全新的政策才能打击市场，旧政策“复活”的打击力度可能更大。就像“20%”的个税，如果强制执行，对二手市场将会造成很大的影响。同时，“20%”的个税会切切实实减少卖房所获取的利润，投资者投资时会更加谨慎，换房者可能也会被无辜波及，这都会减少一手楼市的需求，虽然可能会有部分原计划买二手房的买家转向一手市场，但增加的需求很难与减少的数量相比，“20%”的个税会利好一手楼市是非常直线的思维。

对一手市场造成“杀伤”效果的，还有“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”的政策，此前“首付七成、利率1.3”的传言有可能成真。现在广州房子的总价动辄几百万元，首付比原来多一成，就要多几十万元，足以令部分买家延后买房计划。

2010年、2011年的季度，房地产调控都是提高二套房贷首付，因此，在2013年再次提高二套房贷首付也不是什么新鲜事。

二套房贷首付会否提高至七成？估计很快就会有结果。

●2010年

☆1月10日：二套房贷首付四成

新年的第二个周日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国十一条”)。最让市场关注的是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。“国十一条”的颁布被认为是针对高房价，2010年打出的抑制房价“拳”。

☆4月14日：二套房贷首付五成

国务院常务会议确定的“新国四条”包括：一、抑制不合理住房需求；二、增加住房有效供给；三、加快保障性安居工程建设；四、加强市场监管。“新国四条”针对不同类型的购房者实行差别化待遇：对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的购房者，大幅度提高首付款比例与利率水平。

☆4月17日：三套房停贷

国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)，确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除继续执行差别化信贷政策外，对个人购置多套房的限制提到了重要位置：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

●2011年

☆1月26日：二套房贷首付六成

面对继续猛涨的楼价，中央在2011年一开始就给予房地产业当头一棒。26日召开的国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。和以往不同，这次中央要求地方政府合理确定地区年度新建住房价格控制目标，并于季度向社会公布。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。继续强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

●2013年：

☆2月20日：“新国五条”

国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项政策，被称为“新国五条”，包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。

☆3月1日：重提卖房征20%个税

国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，包括六大方面的内容：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。其中，市场关注的焦点是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，这对二手市场影响极大。“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，这可能会对一手市场带来冲击。

推荐阅读：

C权威声音

2013年“两会”少人提降价

“两会”前后，房价成为敏感词，也是被问得的问题。2013年，当记者再次询问对房价走势的看法时，已经没有多少人再提“降价”。这么多年，无论经济遭遇什么样的打击，房价仍一直保持向上的姿态，那些房价下跌的预判，最终都被证实是错误的。2013年虽然面临楼市再调控，但任志强的“3月房价暴涨论”依然被很多人认可。

2011年、2012年，在调控的打压下，楼市开篇看似非常凄惨，买家观望，成交低迷，市场对降价的预期很高，人们在预测房价时，普遍显得比较悲观。最终的情况是，2011年全年开发商都在艰难度日，房价确实出现了一定的回落；2012年开发商则是先苦后甜，熬过了季度后，楼市成交蒸蒸日上，房价也全面回升，其中一线城市上升势头更为明显。

2010年和2013年其实有相似之处，因为2009年和2012年都是楼市大热，房价出现明显上升的势头。因此，2010年和2013年，提到房价时，人们都认为应该维持稳定，其潜台词就是：房价会上升，只要房价涨幅没那么大已是万事大吉。

事实上，2010年的楼市调控政策非常频密，且力度越来越大，就在这一年，二套房贷首付上升至五成，且开始实行限购，可惜这一切都无法阻挡房价的狂飙突进，这一年广州房价猛涨近四成。2013年，楼市调控也从季度开始，人们仍预期房价会上涨，不知道房价会否还是越调越高？

●2010年：

姜伟新：2013年的房价一定努力保持稳定

住房和城乡建设部部长姜伟新2010年“两会”期间接受媒体采访时，对稳定未来房价持坚定的态度，并表示“2013年的房价一定要努力保持稳定”。姜伟新表示，如果部分城市房价过快上涨的势头得不到遏制，住建部将考虑出台更严厉的调控措施，而且这些政策已经在酝酿当中。

●2011年：

李稻葵：房价最晚到年底会松动

时任央行货币政策委员会委员的李稻葵认为，在土地财政模式的背景下，地方政府可能旧病复发，通过各种各样的办法去扶持房价，就是所谓的“救市”。所以土地财政必须要改，让地方财政收入回归到使用正常的、常规性的财政手段，这是改变地方政府行为的重要举措，也是一个治本的东西。对于2011年的房价走势，李稻葵认为，限购令可能在下半年使房价形成一个格局性的变化，所以2011年下半年，最晚到2011年年底，很多城市的房价会出现大规模的变动，至少大规模上涨的态势会改变。

★2012年：

☆黄文仔：房价还会继续降15%

政协委员、星河湾集团董事长黄文仔认为：“中央到现在都在强调房价要回归合理价位，意味着中央调控的房价目标还没有达到。我认为2013年(指2012年)宏观调控如果继续下去，房价肯定还要回归，房价还会继续下降的，幅度为15%左右。”

黄文仔告诉记者，现在开发商处在两难阶段：降价降得太快会引起早期业主的反对；如果不降价，在这种调控情况下也卖不出去，就会影响到生存问题。“房地产开发商也挺难，有时感觉到很悲观。不只是我个人观点，我接触的很多开发商都对房地产没有兴趣。房地产确确实实不像外边看上去那么好。”

●2013年：

黄文仔：开发商比老百姓还担心房价涨得太快

政协委员、星河湾集团董事长黄文仔在接受媒体采访时表示，调控房价要从调控地价开始，“政府把地高价卖出，房价自然就高了，你要调控必须调控地价”。黄文仔给记者们打比方，政府要求某块地卖1.5万元，就只能卖1.5万元，开发商想要拿到这块地，就不是光看价格了，还要竞争图纸，看谁的图纸好，房地产商的利润也会变成微利。

黄文仔坦言：“其实，作为一个房地产开发商，我都不太愿意房价涨得太快，房价一涨得过快，我比老百姓还担心，担心政府调控。”有记者询问3月份房价会不会暴涨时，黄文仔断言：“不可能！”他认为现在存房量还是很高，商品房还有很多，预测2013年的房价走势会比较平稳。

推荐阅读：