2013年4月房价有上涨压力 政府或动用储备政策
文新传媒网-东方早报2012/12/05 09:04
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楼市成交渐成暖冬之际，11月房价上扬态势越发明显。
12月3日，中指研究院发布监测数据称，该机构监测的100个城市11月新建住宅平均价格为8791元/平方米，环比（较上月）上涨0.26%，涨幅较10月扩大0.09个百分点。这也是百城平均房价自2012年6月以来连续第6个月出现环比上涨。相比2011年同期（同比），这100个城市的11月平均房价下跌0.46%，系连续第8个月下跌，但跌幅较10月缩小0.54个百分点。
嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜认为，11月的百城平均房价数据说明，交易各方对房地产市场的预期偏乐观，但在政策高压未明显改变的情况下，房价出现大幅反弹的可能性不大，“成交量会出现恢复性增长，价格稳中略升，这种情况在12月仍会延续。”
中指院监测的所谓新建住宅价格，系该机构从样本楼盘采集到报价后，乘以系数后得出，并非最终的成交价格。
十大城市平均房价年内首现同比上涨
十大城市11月平均房价出现同比上涨，并未令受访开发商太感意外。
银亿集团上海分公司营销负责人王士章解释，2011年11月、12月，正是上海等大城市楼市疯狂打折的时期，因此2012年11月房价出现同比上涨不算太意外，“2012年12月十大城市房价仍然可能出现同比上涨。”
这与上海宝华集团副总裁杨健的观点颇为接近。
“2011年11月、12月，是调控影响反映在市场层面的时期，而2012年11月楼市则处在连续几个月向好的基础之上。”杨健说。
谷文胜进一步说，12月十大城市的平均房价同比仍可能出现上涨，因为2011年12月这些城市的市场很差，而由于2012年11月房价已进入稳定态势，12月环比涨幅倒不会太大。
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11月十大城市成交量反弹对房价的抬升作用同样明显
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海介绍，上海11月的楼市成交量逼近100万平方米，系2012年以来第二高的月度成交量，同样的情况在主要的一二线城市都是存在的，“在调控政策仍然十分严厉的情况下，各地房价都不同程度出现了上涨态势，说明了供求关系的不平衡。”
据宋海称，现行调控政策执行得这么严格，成交主力均为刚需，投资、投机需求的占比很小。
同样突破千亿元销售金额大关的还有中海地产，由于实行降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%，提前完成全年1000亿港元的销售目标。保利地产2012年也获利丰厚，保利前10月实现签约销售金额833 .29亿元，同比增长32.91%，超额完成年初制定的800亿元销售目标。而招商地产也已突破300亿元，并实现全年210亿元的销售目标。
“房企任务完成较好，以价换量动力明显不足。”中原地产市场研究部总监张大伟认为，在成交量上涨的情况下，房企资金链有所缓解，再加上已完成全年任务目标，更不愿主动降价以价换量，因此，从目前情况来看，大多在调高售价，控制销售速度。
日前，招商地产以的名义，在17个城市33个项目同期启动感恩回馈活动，声称主要是为冲刺年底销售以及为明年销售开局打好基础。但购房者发现，大部分楼盘项目并没有实质性降价或优惠行为。
预期 房价上涨压力增大
北京房价涨价区域进一步扩大，涨价区域已从中心城区扩张至5环至6环之间。伟业我爱我家市场研究院数据显示，11月北京新建商品住 宅(不 含 保 障 房)交 易 均 价 为22219元/平方米，环比10月上涨5.8%；具体到环线，5环至6环、6环以内、5环以内的成交均价环比涨幅分别是13.8%、-4.9%、0.4%。可见，5环至6环之间价格上涨幅度明显。
张旭也表示，受年底翘尾影响，11、12月份成交量同比或出现较大的变化，整体价格也更趋近或超过调控前。同时，随着销售回暖，信贷好转，房企资金压力减小，导致打折降价拉动成交的情况或越来越少。此外，房产税作为楼市调控下阶段的政策，短期内很难全面实行，而市场预期的政策对于房价的进一步打压也有所减弱。
尼尔森日前发布的2012年第三季度中国消费者信心指数显示，56%的中国消费者认为明年房价将回暖，在第二季度时这一比例只有42%。
“现阶段消费者心理和购房者成交结构都发生了变化。”张大伟认为，9月之前购房者以刚需为主，而现在，改善型需求增加明显。另外从购房心理来看，9月前大多因为信贷下降等变化购买，而现在大多是受不断上涨的成交量与火爆的土地市场影响，看好后市。
土地市场“地王”频繁刷新，给购房者预期造成不小的影响。11月27日，北京市农展馆一地块，起拍价达20亿元，折合楼面价3 .38万元/平方米，创北京土地起拍价的历史新高。同日，上海黄浦区一地块以27.7亿元的价格竞出，折合楼面价3.6万元/平方米，刷新2012年上海土地单价纪录。紧接着，11月30日南京一场土地拍卖会上，中冶集团以56 .2亿元拿下滨江2号地块，成为2012年总价地王。
张大伟表示，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，房价上涨压力进一步增大。
“虽然现阶段只是部分开发商提价项目增加比较明显，但是我们应警惕相关动作的增加。”中国房地产学会副会长陈国强接受记者采访时表示，若影响房地产市场预期的现象层出不穷，相关管理部门应适时推出后续政策，或加强督促，或加大调控执行力度，或推出已有储备项目，以避免房价较快上涨。
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