王振峰:楼市"小阳春" 地产行业应向自己要利润
中国经济网2012/04/09 09:41
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三月楼市迎来“小阳春”，各大城市住宅成交回暖，业绩抢眼。根据中指研究院4月1日提供的报告显示，3月其监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，比例超过8成。其中，杭州主城区环比涨幅，达230.44%，天津涨幅超100%，北京、上海、广州、深圳的上涨幅度也相当可观。与此同时，三月份不少龙头房企的销售业绩也实现了销售金额环比的成倍增长。
有媒体认为，“69家上市房企负债超过8000亿元，楼市进入去库存时代”。
虽然楼市成交量抬头，如北京三环外等部分城市房价出现不同程度的下滑，但是，当前房价整体跌幅不大。中指研究院4月报告也显示，百城住宅均价为8741元/平方米，环比2月微跌0.30%，环比下跌城市数是66个，而深圳、重庆(主城区)、广州等34个城市却环比微幅上涨。
由于中央政府坚持强力的房地产调控政策，自去年10月以来，一波性的量跌价滞的楼市调控阶段性成果出现了，但三月份成交回暖、业绩倍增，会不会让房地产商顿悟“风物长宜放眼量”意味，而不用“开仓”降价去库存呢？
有如此担忧缘由大体出于如下因素：首先，不少开发商认为“限购、限贷、限价”楼市调控“核心灵魂”已极限临界点边缘，能够再出台的行政手段空间，包括货币、财政政策运用也近极限效应，于是他们有了“最坏的境地不过如此”的念头。
其次，城镇化进程加快和消费结构升级是相当长时间住房需求旺盛的内动力，许多开发商依然留恋过去“限-降-稳-升”的市场变化局面。
再者，负债重压之下，房地产企业运营理应现金至上，现金流比利润率更为重要，但楼市出现“小阳春”景象驱散了市场“寒气”，让开发商憧憬倍增，死扛不降价有了信心基础。
房子是要来住的，这是房地产的最基本属性，投资属性的房子绝不能成为市场主体。实施保障房建设举措，包括楼市调控政策都是为了凸显地产的居住主体属性。这个理念应该成为房地产行业发展的长期趋势。在政策和市场环境形成的强压态势下，房地产业者的思想意识要有转变，行业获取暴利的情况是不可长久和持续的，房价应该建立在合理利润的基础上的，否则，政策手段和市场运作环境是不会改变和放松的。
在房价没有“合理回归”之前，把“不会再出台新的政策”理解为楼市调控的政策天花板恐怕是一厢情愿。
温家宝总理近日在考察调研时一再强调，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。这也再次申明整个楼市政策的基调是不可轻易变逆了。企业发展讲究一个“势”字，顺势兴，逆势折，中国房地产业要呈现一种可持续发展的健康状态，关键还在行业自身的理性。一句话，房地产行业要赚的是合理利润，以往的暴利游戏规则必须发生变化。
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各地楼市"小阳春"趋势确立望在4月得到延续
刚刚结束的清明小长假（4月2日-4日），各地楼市成交表现不一。据记者了解，上海、广州等城市由于踏青、祭扫等因素，购房者入市意愿有所延后，导致成交量回落；而在北京，“小阳春”的持续发力使得小长假成交量继续回升。总体来看，3月楼市回暖趋势确立，并有望在4月得到延续。
据21世纪不动产上海市场研究部统计显示，清明小长假期间上海新建商品住宅合计成交219套，同比去年同期回落37.4%。二手房中介门店抽样统计也显示，清明期间上海市二手房市场整体稳中有降，主要由于部分潜在购房者假期外出踏青、祭扫，门店带看及签约出现延后。另外，年后大量优质房源的去化及部分房东心态的反转也是构成清明假期购房者入市意愿不强的因素之一。
在广州，据阳光家缘数据显示，广州清明小长假(数据截取时间4月1日-3日)共网签成交508套住宅，与去年清明节前三日602套成交同比下跌15%，环比上月同期成交量750套更是大跌32%。据了解，整个3月广州楼市回暖明显，清明假期成交量下跌主要是由于开发商大多有意选择提前或推迟开盘、促销。例如海珠区某公寓再度降价，就选择了在节前最后一个周末，而海珠某江景楼盘更是罕见地选择在工作日周四上午开盘，但也取得了不错的成绩，楼盘宣称当天吸金共10亿。
北京的情况与上海、广州不同。北京住建委网站数据显示，今年清明假期全市住宅网签总量为550套，其中新房成交462套，二手房成交88套。与去年清明假期481套的网签量相比，上涨了14.3%。
另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，与元旦假期相比，清明节假期，二手房新增房源挂牌量上涨了180.7%，有效客户需求登记量上涨了94%。业内人士分析认为，刚需购房者的持续释放是主要原因，春节后楼市的回暖势头仍在持续。
虽然清明小长假几个重点城市楼市成交表现不一，但总体来看，楼市“小阳春”回暖趋势已基本确立，并有望延续至4月。根据中指院4月初提供的报告显示，3月份其监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，比例超过8成，其中杭州主城区环比涨幅，达230.44%。10个重点城市环比成交量也均大幅上涨，除杭州外，天津涨幅亦超过100%。而北京、上海、广州、深圳的上涨幅度也达到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。
从区域来看，一些楼市传统热点区域也已出现整体性回暖。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，长三角区域十大标杆城市上周新房合计成交约为1.24万套，环比提升28.7%。其中，仅绍兴、台州两个城市成交套数环比回落，回落幅度分别为24.5%、22.5%，其余城市皆上涨，环比增幅超过50%的城市为温州、杭州和上海。
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