珠三角楼市"跌跌不休" 江门成交价"止涨下跌"
佛山日报2011/11/21 10:05
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就在佛山建设局网站公布10月佛山住宅成交情况的同时，广州、深圳、珠海、江门、惠州、中山、东莞等珠三角7市10月的成交情况也相继出炉。
据统计，佛山9月、10月成交均价都出现小幅回落，10月环比下跌1.79%，这和广州、深圳、珠海三个同为限购的城市相比，跌幅处于中等水平。
其中跌幅的是深圳，成交均价从上半年就开始跌幅明显，10月更是环比下跌4%；而广州虽然10月份跌幅只有1.5%，但其9月跌幅就已经达到了4.5%。以上表明限购对市场的影响巨大。而珠海作为近期才出台限购、限价措施的城市，虽然政策效应尚未在统计中显现出来，但业内已普遍预测其未来降价将不可避免。
而与其他非限购城市相比，除了东莞10月成交均价上涨了1.05%之外，其他三城市江门、中山、惠州10月份的成交价均出现了不同程度的小幅下跌，跌幅在2%-3%左右。究其原因，有的是受到其政府自身控制的影响，例如江门；当然更多的是普遍受到国内市场环境及贷款环境的影响，不少开发商都推出了试探性的调价措施。
中山成继广州、深圳、佛山、珠海后第5个遭限城市
佛山：以价换量将成趋势
对比指标：2011上半年成交均价同比上涨14.83% 2011年10月成交均价环比下跌1.79%
尽管佛山在3月中就已出台了限购措施，但其成效并未在上半年的成交情况中体现。上半年佛山新建住宅成交均价为8217元/㎡，同比上涨了14.83%，首度突破了8000元/㎡的大关。业内分析，一方面是限购效应滞后性带来的；另一方面则是由于上半年市场中调价的楼盘数量不多，在总体成交均价中难以体现。
而这种情况终于在9月、10月出现了改变。就在近期建设局公布的10月份成交数据中，佛山10月份成交均价为8090元/㎡，环比下跌了1.79%，而9月份的成交均价也环比下跌了1.94%。而在五区方面，中心城区中仅禅城环比涨6.47%。而南海区则跌破1万元/㎡，均价为9605.31元/㎡，环比跌10.7%。顺德10月均价为7149.09元/㎡，环比微涨0.10%。高明和三水的均价跌幅更大，分别为4837.70元/㎡和6144.97元/㎡，环比跌幅分别为9.39%和14.9%。
从以上数据来看，早先业内所预测的“以价换量”情形终于到来，禅城、南海、顺德的成交量在10月份都出现了止跌上扬的趋势，而降价的现象则从中心区不断蔓延到了镇街。预计到年底前这种趋势还将继续。
广州：成交均价跌回去年同期水平
对比指标：2011上半年成交均价同比下跌6.2% 2011年10月成交均价环比下跌1.5%
今年上半年，广州十区成交均价为11266.11元/㎡，同比下跌了6.2%。这与广州楼市较早出台的限购措施有关，房价快速上涨的势头得到明显遏制，而这一形势在下半年得以延续。
据统计，今年10月份广州楼市11695元/平方米，环比9月份再次下滑1.5%。而在成交量上，广州10月份中心六区成交套数仅为1004套，环比降幅为32.5%，同比更是大降74.6%。10月份广州全市成交套数为5980套，仅有去年同期的35%，广州楼市显现出“价量齐跌”的现象。
对此，广州市国土房管局相关负责人近期表示，广州市将严格执行国家关于房地产调控的相关政策，近期广州市场也没有出现大起大落，没必要也未研究对现有政策进行调整，因此广州将继续贯彻现有调控政策；如果国家和广东省有新的政策出台，广州市也将严格贯彻执行。
珠海：“双限”之下，楼盘离降价不远
对比指标：2011上半年成交均价同比上涨8.47%
珠海市住房和城乡建设局公示，珠海上半年新建住房价格为11028元/㎡，同比上涨8.47%。尽管与年初政府所承诺不会超过11%的大限越来越近，而对于这个涨幅，当时就有较多业内人士认为与实际涨幅相比或许有所缩水。据了解，珠海不少楼盘上半年的实际涨幅度都超过了10%。不少楼盘还在3月份之后出现了上涨。4月份，珠海被省住建厅副厅长公开点名批评房价上涨速度过快，这一消息似乎成为了珠海出台限购令的前兆。
近日，珠海限购、限价措施终于落地，但由于政策的滞后性，影响并未立刻显现在价格中，珠海楼市主城区目前均价仍在14000~15000元/㎡左右。但业内认为，“双限”执行，这些楼盘预期均价将下降1000元/㎡左右。
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东莞：涨幅有所遏制，折扣潮出现
对比指标：2011上半年成交均价同比上涨17% 2011年10月成交均价环比上涨1.05%
据东莞市房管局网站显示数据统计，今年1-6月份住宅成交单价为8170.2元/㎡。根据4月份东莞市住建局出台文件显示的“今年东莞房价上涨水平不超G D P涨幅(8.5%)”的说法，东莞上半年住宅成交均价已超出了这个目标，这让很多业内一直担心东莞会不会成为限购对象。
而近期，东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-10月东莞住宅价格为8368元/平方，2010年1-10月7611元/平方，同比上升9.94%；其中10月份住宅价格为8179元/㎡，环比上升1.05%。
有业内分析，虽然10月东莞成交均价仍有涨幅，但东莞普通洋房均价仅为7400元/㎡，而就在刚刚过去的“金九银十”中，东莞楼市也出现了折扣风潮，虽然没有北京、上海那么来势汹汹，但价格上升势头已经明显受到遏制。
中山：量价一片向好终遭“限”
对比指标：2011上半年成交均价同比上涨17.4% 2011年10月成交均价环比下跌0.4%
根据中山市国土资源房管局发布的数据，上半年中山全市一手住宅均价达到6020元/平方米，同比上涨了17 .4%，超出年度房价控制目标(5853元/平方米)约167元/平方米。这让中山也成为了“限购危险区”之一。
但与此同时，“金九银十”老口号的推动和外来购房者的介入，又在猛烈拉动着中山楼市的成交量。据统计，在刚刚过去的10月份，中山一手住宅成交5661套，合计64.6万平方米，环比9月份增加了23%，为今年农历春节以来的月成交量。
而在成交价上，9月份5401元/平方米的成交均价创下了中山楼市的纪录，10月小幅回落到了5380元/㎡。对于中山楼市的后市走向，不少业内人士认为，随着调控的进一步深化，中山很难不受波及。
事实证明，就在中山限价令落地，超5800元/㎡的商品房将暂缓备案。
江门：成交价止涨下跌
对比指标：2011上半年成交均价同比上涨25.9% 2011年10月成交均价环比下跌3.3%
虽然从4月份开始，江门市住建局没有再公布房价数据，但是根据江门市住建局官方网站的网签数据，今年上半年，江门中心城区一手住宅成交均价6492元/平方米，同比上涨了25.9%。
而到了9、10月份，这一趋势有所改变，据江门市住建局官方网站的网签数据，9月份江门中心城区一手房成交均价约6157元/平方米，环比8月下跌了2%。而10月江门商品房网签均价为5957元/平方米，相比9月下跌了3.3%。
业内分析，江门在经历了上半年的冲高超过房控红线后，政府虽然没有采用限购等措施对房价进行强硬调控，但也根据楼市情况，通过约谈开发商，延缓高价楼盘预售证审批等手段，基本达到了稳定房价的预期目标。江门市住建局官员表示，目前市住建部门公布的网签数据仅包含蓬江和江海，若将房价相对较低的新会区也纳入统计中，江门市的实际房价还将进一步被拉低。
深圳：同比下跌幅度一线城市罕见
对比指标：2011上半年成交均价同比下跌10.8% 2011年10月成交均价环比下跌4%
深圳上半年成交均价为18812元/㎡，同比去年的21083元/㎡下跌了10.8%。虽然深圳楼市向来上涨、下跌都较其他城市猛烈，但这样的跌幅在一线城市中较为罕见，业内分析，这一切都来源于5月份以后深圳楼市出现的变化。
5月深圳执行限价政策以来，深圳约有12个限价盘入市。深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%-15%不等，例如招商地产旗下深圳项目6月份开盘开盘均价为12000元/平方米，低于周边项目均价约2000元/平方米。而早在5月初，中海地产就曾以“新房八折”为促销噱头。
而这一趋势在10月份的成交中还在延续。10月份，深圳市新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，同比下跌11%，环比下跌了4%，同比跌幅创下年内新高，位居国内一线城市之首。
业内人士表示，“低迷”和“促销”已经成了10月深圳楼市的两大关键词。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前深圳楼市中供给存在压力，需求也受到压抑，可以预计，成交低迷的局面还将会维持一段时间。不过，由于已经有了一定的下跌空间，一部分达到预期的购房者会入市，从而令成交增加。
惠州：开发商试探性降价出现
对比指标：2011上半年成交均价同比上涨24% 2011年10月成交均价环比下跌2%
今年上半年惠城区住宅成交均价6274元/平方米，同比上涨24%，环比上涨11%。数据一公布，有市民大呼“鸭梨越来越大”，也有市民分析，是“五一”长假前后各大房企纷纷推出新楼盘是造成房价上涨的重要原因。
而近期，这一趋势有所变化。根据惠州市房管局预售项目公示统计，惠城区10月份住宅成交均价6063元/㎡，环比减少2%。
惠州市房产交易中心副主任陈东强表示，开发商从9月下旬开始，就在市场上大量推出新盘，特别是低价新盘。中原地产惠州策略中心有关负责人则表示，目前开发商试探性降价的成分仍多，成交量的持续下降，表明多数购房者仍在期待房价的进一步下降。 一位业内人士分析，虽然惠州目前尚未出台具体的调控政策，但楼市售购双方都已经积极应对。
