江门楼市水深火热 会是下一个限购之城?
广州日报2011/08/09 09:19
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江门房价增速珠三角
7月底，住建局要求严格执行住建部关于规范境外机构和个人购房管理的通知，被各大网站误读为江门率先全面限购，江门摆了限购“乌龙”。
面对已经持续远超今年房控目标的房价，江门有关部门虽然多次约谈开发商减缓高价楼盘的预售审批，并加大保障性住房建设，但房价并未因此下挫。
面对目前房价持续走高，江门有关部门的调控显得力不从心。有专家指出，江门和一些房价上涨较快的二三线中小城市，有可能将“入选”住建部新一轮限购城市的名单。
新闻背景 新一轮限购名单将出台
一线城市限购，引发二三线城市房价普涨，国家限购政策或将进一步扩大。经过一年多的调控，小部分城市的房价涨幅势头虽遏制，但房价降幅城市数量有限，特别是未限购的二三线城市房价上涨过快和幅度过大。
江门市房地产分析师王先生指出，进一步扩大实施限购政策是必须的，防止今年价格控制目标失控。“7月12日，国务院召开常务会议称将进一步扩大限购范围，抑制二三线城市房价过快上涨。紧接着，7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调。中央这两个重要会议放出的信号可以解读为国家要进一步对楼市进行调控，而扩大限购范围将是一个重要的手段。”
市场动态 楼盘预售审批速度已放缓
广深佛三个城市先后限购，大量的楼市投资资金流向周边未限购城市，与佛山隔江相望的江门，房地产市场自然是受益匪浅。除了备受佛山客青睐的鹤山大雁山板块，中山客云集的江海区的外海板块和白水带板块外，江门市区多个楼盘的广州客和佛山客也逐渐多了起来。
据江门住建部门数据显示，江门2011年季度取得预售证的新房有2718套，同比增长44.96%，第二季度取得预售证的新房有3205套，同比更是增长186.42%。顺应市场变化，江门的房地产市场迎来了一波密集的推货高潮，开发商申领预售证的积极性大为提高。但到了6月，整个江门市区只有260套新房领取了预售证，仅为5月份的23.26%。7月份则更少，只有136套新房领取了预售证。
“不是开发商不积极，而是要通过有关部门审批的难度很大。”有开发商向记者透露，5月底开始，开发商要申领预售证，住建部门都会找开发商“谈话”，要求开发商谨慎定价，否则将会因房价太高而逼迫政府出台相关的限购政策。“目前要申领预售证的新房售价都不低，定价大部分高于江门房控目标线。政府担忧大量的高价新房推出市场，将进一步推高江门的房价，江门无法完成房控目标。”
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数据扫描 江门房价增速珠三角
据有关部门统计，2004年，江门市区（蓬江区、江海区）楼市均价为1801元/平方米，直至2008年，江门的楼市均价才突破2500元/平方米，为2714.10元/平方米。但2009年住宅成交均价3090元/平方米，2010年住宅成交均价5394元/平方米，2011年上半年楼市成交均价6492元/平方米。
以在江门北新区最有影响的楼盘之一中天国际为例，2004年开始推货时售价不过3000元/平方米，已经是当年市区售价的楼盘之一。
而目前，该楼盘最后一批新房的均价已经逼近8000元/平方米，部分新房的售价更是超过10000元/平方米。而金汇城市广场，2009年的均价已经达到5500元/平方米。2010年楼盘已经取得近300套新房预售证，却一直没有推货，而今年元旦再次推盘时，售价已经为6900至9300多元/平方米，且数量只有100套。
无论是市区整体的楼市数据，还是市区主要的供货中高档楼盘房价的变化，都反映了近几年江门房价疯长的事实。而今年上半年房价同比增长25.9%的增速，也让江门超过东莞、珠海、中山、惠州等城市，被列为珠三角准限购城市之首。
业内预测 江门有可能入选限购名单
“尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟的新一轮限购城市名单的说法，住建部一官员在接受采访时表示，下半年政策放松的可能性几乎没有。
“国家不仅不会放松对楼市的调控政策，还会在下半年加码。”江门市房地产分析师王先生也指出，今年的调控时机是在“金九银十”之前，一旦错过了，调控的成效将大打折扣。因此，国家公布新一轮限购名单的时间很有可能会选择在月内。“江门刚摆了限购‘乌龙’，而各种统计数据也显示江门已经成为了轮限购后，房价上涨最快的珠三角城市，很有可能会因此入选。”
“限购名单出台后，相关的限购城市还需要时间将相关政策进行落地，因此限购名单很有可能月内就会公布。”而江门住建局有关官员在接受记者采访时也向记者透露，虽然该局并不认为江门会成为第二批限购城市，但江门有关部门已经做好了限购的预案，若江门实施限购，有关部门将可以很快按照国家有关限购要求执行。“东莞等城市也有做这样的限购方案，并不是只有江门。”
纵论楼市
市房地产协会会长黄德文：政府开始规劝开发商谨慎定价
来自江门市住建局的有关数据显示，从今年4月份开始，嘉悦名都、上城骏园、东湖花园、中天国际、星汇名庭等江门档的楼盘共推出1648套新房，占市场推出新房的51.42%，且绝大部分为大面积单位。
“江门房价在近月突然窜高，并不能代表江门整体楼市的价格水平。”黄德文指出，楼市交易量严重萎缩，高端楼盘扎堆推货，高价新房在楼市交易中的比例增大，是造成江门房价持续走高的主要原因。
“政府有关部门加强了对申请预售证的楼盘价格的审核，规劝定价高于警戒线的开发商谨慎定价。”黄德文在接受记者采访的时候表示，有关部门通过行政手段正积极对江门楼市进行调整，但由于市场上中低档楼盘的供应量过少，也只能起到暂时缓解房价快速攀升的作用。而有关部门也在研究进一步的调控政策，但限购尚不在考虑范围内。
中原地产朱士英：江门无需强行限购
“交易量已经严重下滑，房价也将有所回落。”朱士英认为，从楼市交易量出现持续的严重下滑，并没有像部分房价涨幅较大的城市那样出现量价齐升，就已经可以判断出江门楼市其实已经在走下坡路了。“楼市不久也将遵循市场规律，不断上涨的房价将稳住，开始缓慢回调。”
朱士英表示，与东莞、珠海等珠三角城市相比，无论是楼市规模，还是房价水平，都远远不能与之相提并论。因此，江门进行限购的可能性也没有东莞和珠海等城市大。“8月是政策出台的密集时期，应该月内就可见分晓。”
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