《江西省物业管理条例》修订草案意见征求稿热议
江西日报2011/09/16 12:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
江西省政府法制办将《江西省物业管理条例(修订草案意见征求稿)》(以下简称《条例》)，引起广泛关注，所修订的部分内容更是引来多方争论与热议。
修订法规是十分严肃的事情，需要充分听取社会各界的意见和建议。江西省房地产业协会及时组织全省11个设区市部分房地产企业与物业公司负责人、业主代表、专家,共议《条例》修订稿。省政府有关职能部门负责人亲临现场，极其认真地聆听了各方的意见和建议。沙龙现场，与会代表畅所欲言，各抒己见，气氛极为热烈。
新建住宅物业质量保修金要不要收？收多少合适？
争议焦点之一：《条例》草案第五十二条规定，新建住宅物业实行质量保修金制度，建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例，一次性向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。
李述泉(南昌市房地产业协会秘书长)：经调研得知，开发企业主要是对《条例》第五十二条反应较大，他们疑惑：其一，保修期如何界定，《条例》未予以明确。保修期是按竣工交付给开发商之日起计算？还是按交付给业主的时间起算？还是按交付使用后与房屋销售周期叠加计算？二是收取的质量保证金比例偏高，沉淀的资金额度比较大。
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以南昌为例，每年销售商品住宅300万平方米以上，按每平方米建筑安装造价1500元来算，全市一年将收到1.8亿元的质量保修金；而存在质量问题需要在保修期内进行保修的，毕竟是少数。三是谁来管理质量保修金？新建物业点多、面广，且极为分散，集中收取质量保修金以后，建设单位对保修期内的质量保修责任，大都会推向收取质量保修金的主管部门
。特别是鉴定工程是否存在质量问题和审核保修经费，还必须配备与工作相适应的若干工程技术人员。由一个机构少数人掌控全市如此众多的质量保修金，如果管理制度不是十分健全，监管不到位的话，这将是滋生腐败的又一个源头。
综上所述，我们建议：一是取消《条例》第五十二条，新建住宅物业实行质量保修仍按原办法执行，但要加强行政主管部门的检查和督促；二是如果不取消，可按“全市统筹、基本够用”的原则，降低标准，建议新建物业按每平方米5元收取质量保修金。
叶惕鸣(绿地南昌房地产事业部副总经理)：“按照物业建筑总造价作为计算”，这一点政府部门要核准比较困难；按3%-5%这个比例交存也令人感觉不合理。房地产行业通过十余年的发展，目前大规模、普遍性的质量问题已经很少，而且现存下来的房地产企业对自己的品牌、信誉非常重视，因此收取这么多的保修金没有必要。
杨明明(南昌万达房地产开发有限公司总经理)：按3%-5%收取房屋质量保修金，这个数字确实很惊人。随着大批量商品房投入使用之后，个别小区的个别楼栋建筑问题难免会出现，政府部门加强相关管理也可以理解。但是以征收相关保修金形式是否能达到解决问题的效果有待考量。另外，即使要收取保修金，其收取比例金额也没必要这么多。还有，收取保修金后的资金管理、费用如何使用也未明确，因操作性不强，这笔资金可能会闲置在那里。
胡映峰(中寰广场业主)：目前业主与物业公司的矛盾纠纷原因：一是房屋质量出现问题难维修；二是业主财产损伤或损失，双方责权不明确。不少开发商卖完房子后离开，只留下物管公司，长此以往，物业与业主产生矛盾，业主就不交物业费，物业管理处理就存在问题。因此，为减少这些矛盾，建议还是要先收取建筑质量保修金。
宗水林(洪城广场业主委员会主任)：从业主的角度，我认为应该向开发商收取质量保修金，具体数额比例可以商榷。此前不少楼盘出现问题后，保修期五年之内的维修，多半会碰上物业与开发商量相互踢皮球的情况。拖到最后物业用维修基金去买单，这样部分诚信不良的开发商遗留下来的质量问题，要全体业主去买单，明显有失公平。不少前期物业，碰上此类保修期内维修难的问题，原本没有义务的物业企业却替开发商背上了黑锅，激化了后期与业主的众多矛盾。
陶满德(江西师大学城建学院党委书记)：新建住宅物业实行质量保修金制度，并没有额外增加开发成本。只是，质量保修金的额度定为建筑成本的3%到5%明显有些偏高，毕竟房屋竣工通过质量验收后，出现大面积质量问题的情况非常少见。同时，管理使用的程序有待商榷，交房之初的这段时间内，业主委员会基本上都没有成立，建议开发商把这个钱给物业管理公司，政府来监督，房屋一旦出现问题，可由政府监管，物业具体维修。
刘湖北(南昌大学教授)：《条例》第五十二条房屋质量保修金制度，其实很好地解决了新建物业交付过程中的纠纷，当业主出现质量问题时，难以找到责任承担者时，质量维修基金是的保障，避免物业管理企业为开发商的质量问题背黑锅。只是，如何管理、使用、退回这笔资金，需要进一步明确。另外，征收形式与额度可以考量。
业主两年未入住物业费减半是否合理？
争议焦点之二：《条例》草案第四十三条中提到，已交付但尚未入住的住宅类物业，自交付之日起两年内物业服务费减半交纳。
叶惕鸣：两年未入住物业费减半，这跟当前的房地产调控意愿相悖。既然有房子不住，应该就是有钱人，为什么还要减免他们的物业费。半年到一年不住是可以理解的，但是两年时间太长。
杨明明：物业费的减免要充分考虑到物业公司当前的生存现状。近年来，由于人工管理费用等成本大幅提高，但物业管理费却无法提高，造成物业公司利润相当微薄，很多物业公司都在转行、不做物管了。个人认为，县级以上的政府，应该给物业管理公司一些扶持政策。
石植华(南昌恒兴物业)：《物权法》第七十二条有明确规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”国家发改委、住建部《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受的物业，物业费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”既然开发建设单位的空置房需要全额缴纳物业服务费，业主未入住的空置房理应属于同类性质。
综上所述，我们认为，第四十三条规定违背了物业服务收费的法定原则、有悖市场经济的基本原则，反过来也侵害了全额缴费业主的合法权益。
熊志辉(吉安市吉房物业公司)：按照发改委、住建部印发的《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知规定，物业服务的定价成本由人员费用、物业共用部位设施设备日常运行和维护费用，包括绿化、清洁、秩序等等，其中70%以上是人员的费用，以及绿化用水、道路照明等硬性成本，空置房的存在对成本的支出影响是微乎其微的。
给未入住的业主减免物业费法，恐会影响到小区服务品质，侵害到全体业主的公共利益。建议第四十三条予以取消。
物业服务行业作为保本微利的公共服务性新兴行业，需要的是全社会的理解和支持，一味期望于少花钱而享受超值服务是不现实的。当物业小区出现连续亏损而导致物业企业退出的现象时有发生时，带来的不仅是对业主正常生活秩序的影响，也影响到房屋本身和共用设施设备维护，给小区的房产造成贬值及带来社会不和谐因素。
丁志钢(新余市房协秘书长)：无论入住率高低，物业管理企业从业人员的人工成本和公共设备和设施的维护成本从根本上不可能下降。我们建议：其一，《条例》应明确界定物业服务费的概念，与其他的费用区别开来，为考虑入住与不入住业主的服务统一，不应该减免物业服务费，可以根据水电费等其他费用按照实际发生数字情况收取；二是，《条例》的修订应根据我省的物业现状和实际，借鉴其他省市的经验，不仅要考虑到业主的利益，同时也要考虑物业企业的利益，制定切实可行的政策。
戴清华(尚东大道业主)：作为业主代表，我十分同意房屋未入住，两年内物业费用减半。说减免物业费有助炒房之风，这是无稽之谈，这一点物业费跟房价是天壤之别，何能助推炒房？此前文件曾规定，业主半年内未入住才享有物业减半，但装修就需要半年，装修以后还要空气净化才能住进去，所以我认为两年减半的规定更适合。
陶满德：“两年内未入住的物业服务费减半”，我个人整体赞成，但具体情况也应细分。精装修房，不存在预留入住的前期准备阶段，不应该减半交纳；而毛坯住房适用，但两年时间偏长，修改成半年到一年较为恰当。
刘湖北：两年未入住物业费减半，这对物业的影响并不会很大。部分开发商在销售商品房的时候，就在承诺相关年限的物业服务费减免；要维护物业公司的正常发展，首先要纠正开发商的市场做法，要求开发企业不得承诺或者不能约定减免物业服务费。
完善《条例》草案若干细节的其他建议
黄桂城(江西联泰实业有限公司副总经理)：《条例》第四十七条提出，“规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。“这个当事人”是谁，开发商还是全体业主，要进行明确注解。
第四十三条规定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受的物业，物业服务费由建设单位全额交纳”。“因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业”如何界定？
第六十三条第五点，“共用设施，是指居住小区内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场(库)、路灯等设施”，是分摊进去还是如何？希望能有更详细的注解。
邱易杰(上饶凤凰物业公司)：我认为应该要加上“小区业主人身安全问题”的相关内容，明确公安部门有责任对小区安全介入管理。小区业主也是社会大家庭的一部分，公安部门往往忽视了小区人员的安全，认为有物业公司，小区的安全就应该由物业公司承担。其实从法律角度来讲，物业公司并没有多大的权限。
戴雪(萍乡凤凰物业公司)：物业管理条例，只明确了开发商和物业公司的责任，没有明确业主具体的权利和义务。
宗水林：业主委员会作为沟通物业与业主的桥梁，尽快成立很有必要，目前南昌市这么多楼盘大部分没有业委会，原因有：一是管理部门作为不是很积极；二是开发商对成立业主委员会可能有所顾忌，也不是很积极；三是业主维权成本太高。希望政府管理问题在出台的相关政策，能对业主委员会成立的时间作出相关规定，以防某些人拖延时间，阻碍成立。另外，希望《条例》能对物业公司账目的公布公开，尤其是公共部位与公共设施设备的认定、公共部位产生的去向和分配，都要明确及时公开。
徐志勇(红谷世纪花园业主)：业主正当维权要设有正常渠道。业主一旦碰到问题真正要维权操作难度很大，房屋维权不像其他消费者使用“12315”投诉一样，很难找到合适的管理机构来解决业主的问题。
陶满德：《条例》还应明确业主委员会法律地位的问题，充分让业主委员会能够作为一个主体去行使相关权利。
刘湖北：建议业主委员会筹备组开展工作之初，经费应由建设单位承担。同时《条例》中规定“占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应该交纳场地占用费”，是否可修改成“由业主大会决定是否交纳占用费；或者说收取占用费之后，应该扣除物业管理成本”。
出台任何法律条例都要充分代表人民群众利益
刘晨华(省法制办立法一处处长)：房地产开发企业向施工企业收取一定的保证金，质量保修金制度，与此类似。两年未入住物业减半这一条，市场意见较大，但其实目前的现状是不少业主只要不入住就完全不交物业费的。对于业主委员会的法律地位，有专家建议，可以经过民政登记这个环节，使之能够具有法律资格。但须国务院、人大立法才能解决。
这是一部地方性法规，我们将《条例》上交政府通过审核之后，省人大还将举行相关听证会，进一步审批，为尽可能出台一部良法，《条例》的出台一定会慎之又慎。总之，作为此次《条例》意见征求稿的主要文字负责人，我已经把大家的发言做了认真的记录，回去以后一定会认认真真地研究、归纳、消化，把一些好的意见、建议尽量采纳进去。
高浪(省住房和城乡建设厅副厅长)：物业管理涉及百姓切身利益，物业管理没有处理好，老百姓无法安居乐业。此次我省对现行物业管理条例进行修订，十分必要。
新修订的条例，应尽量做到“三落实”，一是落实机构，要把业主委员会很好的成立起来。
二是落实经费，物业管理部门反映物业费收费难，这需要物业管理公司进行反思，自身的服务是否到位等。做到服务质量与收费价格相符合，收费机制透明、公开，老百姓才能接受。
三是落实质量维修金，交纳保修金后，将有效防止业主出了质量问题后找不到开发商的现象，当然如何使用、管理这笔资金要明确，需进一步细化。条例不仅要能解决现在的问题，且一定要具有前瞻性。
邓小平同志曾说过：“咱们什么时候都要问问人民群众拥护不拥护、赞成不赞成、满意不满意”。作为政府的职能部门，出台任何法律条例，最后都要代表人民群众的利益。
