自己造房自己住 八年回望温州草根众筹建房路
钱江晚报2014/12/03 08:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
这是一场漫长的等待。这也是一次乌托邦式的实验。济宁房天下
“我们失败了，还是太理想化了”，当李军摸出钥匙，打开新房的大门时，忽然说了这么一句。济宁房天下
在温州市区，这是一个看起来极为普通的小区，但它的名字依然闪烁着别样的光芒——“理想佳苑”，它曾被称为首例个人集资建房项目。济宁房天下济宁房天下济宁房天下
8年前，一群温州人发起“自己出钱自己建房自己住”的召集令，一时应者云集，李军成为最终入选的256人之一。
没有先例，没有法律支持……济宁房天下济宁房天下济宁房天下济宁房天下济宁房天下
8年过去，一次次掏钱，付出的钱和心血远远超出预想；另一方面，由于当前温州楼市的低迷，拿到手时，房子的价格与周边的商品房相差已不多，但即使这样的结果，也多少有侥幸的成分。
有业内人士分析，李军们能拿到房子，一个重要的原因是温州楼市的低迷。如果周边楼盘的价格还是远高于自建房，依照房源必须公开销售的规定，李军们恐怕还得等下去。济宁房天下济宁房天下
回首这段漫长而曲折的建房之路，我们知道，历史会记下他们无奈、艰难而又勇敢的探索。
延伸阅读：
绝望里的曙光：济宁房天下济宁房天下济宁房天下
“自己造房自己住”济宁房天下济宁房天下济宁房天下
赵智强振臂一呼 从者云集济宁房天下济宁房天下
8年前，温州人李军只有28岁，新谈了个女朋友，因考虑结婚，要买套房子。但当时温州房价高得离谱，用李军的话说，“让人很绝望，只能想想”。济宁房天下济宁房天下济宁房天下
2005年春节过后，一次偶然的机会，李军听到了一个消息：大家可以一起出钱，自己造房子自己住。最打动人心的是，这样造的房子，只要五千多元一平米，比当时周边动辄上万的房价低了一半。
“很激动，这在当时是不可想象的。”李军回忆说。济宁房天下济宁房天下
提出这个设想的是一个叫赵智强的人。彼时，他的身份是温州市市场营销协会秘书长。
赵的提议，很快引起了的关注。济宁房天下济宁房天下
“民间集资造房的破冰之举”，在媒体上，李军看到了这样的评价。济宁房天下济宁房天下
在普通人买不起房的温州，许多人带着憧憬潮水般涌入温州，两三年后又像潮水般渐渐退去。而赵智强的设想，让人们看到了希望。李军没有想太多就去报了名，“报名的人有好几百，我还是托了一个亲戚的关系才报进去”。
当时报名的主要有3种人：温州市市场营销协会成员、郊县来市区生活工作的人、市区住房困难户。最终名单定下了256人，李军很庆幸自己成了其中的一员。
次集资，李军交了30多万元。济宁房天下济宁房天下济宁房天下
2006年11月15日，他们委托开发商以1.0458亿元的价格，拍得蒲州街道江前村一地块。按照规划，要造7幢楼，一共256套房子。
北京的“蓝城计划”、上海的“硅谷计划”、南京的“团购计划”……和其他地方的个人建房者相比，温州这群人离成功要近得多，毕竟他们拿到了土地。
“你看，房子就要造了，用不了几年就能住进去了。”一次次，李军带着女友去看那块空地。
无法可依的困惑：济宁房天下济宁房天下
没有相关法规政策可以参考济宁房天下济宁房天下
拿不到各种批文
一年过去了，房子没有造起来。济宁房天下济宁房天下
怎么还不造？李军一次次拨打赵智强的电话。
这也是所有参加计划者的困惑。后来，他们渐渐得知，这是因为个人集资建房在国内尚无先例。
没有政策，没有相关法律法规，怎么造？谁也拍不了板，审批一直没有通过，房子就没法造起来。
这个难题从市里报到省里，省里又报到住建部。住建部官员三次赶到温州调研，没有说不能做，但要求按规定做，也就是走商品房开发的模式，因为法律法规里并没有“个人合资建房”的概念。
无奈，赵智强放弃了“个人合资建房”，按照商品房的模式进行，项目才得以立项批复，并办理了各种手续。
可是，根据 2007年实施的《温州市区商品房网上销售管理办法》规定，温州市批准预售的商品房项目，全部房源要在规定时间内一次性上网公开销售，开盘当天一般应采用电脑摇号的方式公开销售。在开盘前，开发企业不得采取预订、预购等变相认购的方式销售商品房。
如果最后必须要公开销售，可能出现的情况是：房子出售后，扣除各种费用，利润归会员们。
这块利润有多大？在房价顶峰的2011年， “理想佳苑”地块附近的房价曾达3万元每平方米。李军说，这是定心丸，如真分不到房子，卖了也能赚不少钱。
李军一个朋友杨海明（化名）就为此动了心。2010年底，他找了套理想佳苑的房子，以2万每平方米的价格通过转让拿到指标。
房子开建了。2010年6月起，李军常去工地，一切看起来很顺利。但女友和他分手了，其中一个原因是房子，等不及了。
庆幸与失落：
房建起来了 也分到手了
比周边楼盘便宜得已不多
2011年，李军又找了一个女友，住进了出租房里。他给自己打气——房子快造好了。
可从2012年开始，温州的房价开始下跌。
房价越来越低，李军的压力越来越大——假如房子公开销售，他既拿不到房子，也没多少钱可以赚了。
这么多年来，除了焦急的等待，还有不停的交钱，“记不清交了几次。”李军说，只记得次因为拍地交了30多万，第二次交了20多万。
李军想过退出，但根据协议，这条路走不通。
眼看房子造得差不多了，这种忐忑的心情愈加迫切。“那些天都睡不着觉，头发掉了很多。”李军说。
他和其他会员各方奔走，找不同的部门打听消息，得到的回答差不多：按法律法规办。
李军陷入了自责：“怪自己太天真了。”
转机来自温州市政府的介入。根据相关文件，这个项目作为历史遗留问题，被批准向集资者定向销售。
2013年底，理想佳苑通过验收。此时，周边房价已从的三万每平米多跌到了一万五左右。
温州当地一名房产研究者说：理想佳苑能定向销售，一个很大的原因就是温州当前低迷的楼市。“温州房价持续下跌，也就没多少人关心这个楼盘，要是形势像前几年这样好，肯定没这么容易。”
“政府的特事特办既避免了卖房的难题，也保障了集资者的利益。”他这样评论。
房子到手了。5层楼90方，李军松了一口气。8月，他办了房产证。一算账，前后花了约100万，但比起周边楼盘一万五每平米，总价还是便宜了30多万——可8年的精力呢？
他苦笑：“失败了。”
记者问，如果让你再选择一次，还这样选吗？
李军的回答是：肯定不会。
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●2005年2月28日，温州市场营销协会向市政府提交报告，称愿牵头招纳一批“大专以上学历、在温州工作两年以上、拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才”，开展个人合作建房。最终确认256名参与者。
●2006年11月15日，委托开发商以1.0458亿元拍得蒲州街道江前村三产安置地块，取名理想佳苑。这在当时被视为国内集资建房的破冰之举。
●2006年，因无法判断该项目是属于保障房还是商品房，建设许可证迟迟没能下来。住建部到温州3次调研，最后确认项目为普通的房地产开发项目。
●2009年3月，拿到建设许可证并开工。同年5月，因对设计方案和工程核算价格不满意，在打了19个试桩后，施工叫停。2010年6月底，工程再次开工。
●2011年2月，会员们分三批“抓阄分房”。
●2012年12月25日工程预验，2013年9月18日验收。在2013年12月30日前投入使用。
●2014年6月5日产权初始登记。
●8月14日，该项目作为历史遗留问题，向原集资者实行定向销售，目前分房完成。
个人集资建房
为何如此艰难
1.没有法律支持，甚至和当时法律抵触
比如个人集资房是定向销售，而在现有的法律法规中，所有的房源必须公开销售。
2.融资难
个人集资建房的资金，完全是大家凑的，光是资金使用的监管就是个大问题。
很多会员报名很踊跃，但到交钱时却退却了。
3.贷款难
个人合作建房项目，在土地竞拍阶段不能从商业银行获取贷款，土地出让金的融资难度大，参与者风险也大。
4.拿地难
得不到金融机构支持，很难和开发商竞争，拿地成为操作过程中的难题。
温州自建房比周边房价低四成
说到自建房不得不提温州市，这也是个人合作建房成功案例代表性的，2005年温州市市场营销协会会长赵志强开始招募参与合作建房的会员，最终由256户参加，2006年赵志强启动的理想家苑项目成功拿地，由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房，温州个人集资建房，迟迟未能拿到开工证，其间赵志强更是面临着非法集资的指责，之后住建部到当地进行了三次调研，最后确认了这个项目就是普通的房地产开发项目，与现行的政策并没有冲突，2009年这个项目终于拿到了建设许可证，在经历了种种波折之后，理想家苑终于由理想变为现实，7栋小高层、多层建筑共256套，房价比周边商品房低40%，目前温州项目理想家苑的房子已经分配完毕，只等参与者入住了。
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