济宁房价连跌5个月 "金九银十"成"铜九铁十"
济宁晚报2014/11/20 08:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
伴随着气温的逐渐走低，不少人都在为保暖做着不懈努力。而此时，深陷“寒冬”一年有余的房地产市场，面对即将到来的年末银行还贷压力，又要采取怎样的举措“过冬”，才能尽量保存实力来年再战？18日国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格情况，与上月相比，70个城市无一出现上涨；而与去年同月相比，下降的城市达到67个。
商品房开发从未停歇
10月济宁房价环比同比分降0.5%、1.9%
文章开篇，我们已经看到，房价在10月份延续了下跌行情，但仔细研究各城市房价下跌幅度后不难发现，跌幅稍有回落，这与央行赶在国庆节前一天公布的房贷新政有着一定关系。可以说，放宽首套房限制的确激发起部分市民的购买欲，这体现在部分城市的成交量回温。不过，这些“量”又是通过什么方式达到的，低价走量或是制胜法宝。
5月
5月环比4月上涨0.1%，同比上涨5.9%；
6月
6月环比下跌0.4%，同比上涨4.2%；
7月
7月环比下跌0.4%，同比上涨3.1%；
8月
8月环比下跌0.4%，同比上涨3.1%；
9月
9月环比下跌0.9%，同比下跌0.1%
10月
10月济宁房价环比同比分降0.5%、1.9%
数据显示，10月份济宁新建商品房价格相较于9月份下跌0.5%，而较于去年10月份相比则下跌1.9%。仅从数据上看，这是济宁房价环比连续出现的第五个月下跌，也延续了9月份的同比下跌局面。这意味着，被誉为楼市传统销售旺季的“金九银十”彻底破灭，房地产市场仍在在购房者浓厚的观望情绪以及持续高企的库存压力面前，夹缝生存。与此同时，二手房市场同样不容乐观。10月份，济宁二手房交易价格较上月下跌0.9%，而较去年同月则下跌3.3%。之前，记者也报道了我市二手房实际交易中的冷清，这主要体现在房价上，在房源急剧增多的情况下，不少房主不得不原价卖房，这造成二手房交易价格的持续下滑。
跌跌不休的2014，房地产谈何“回春”
日前，记者走访济宁城区各各个楼盘发现，不少销售人员把“楼市即将回春”挂在嘴边，而实际交易时却又放下了身价。其实，楼市现状还是处在“御寒”阶段，各家房企考虑的不是如何扩大利润，而是如何卖房变现，以面对即将到来的年末还款压力。
从2014年济宁楼市总体走势情况可以了解到，1月济宁新建商品住宅价格环比下跌0.1%，同比2013年1月上涨9.6%；2月环比下跌0.1%，同比上涨8.4%；3月环比2月持平，同比上涨7.0%；4月房价环比3月持平，同比上涨6.2%；5月环比4月上涨0.1%，同比上涨5.9%；6月环比下跌0.4%，同比上涨4.2%；7月环比下跌0.4%，同比上涨3.1%；8月环比下跌0.4%，同比上涨3.1%；9月环比下跌0.9%，同比下跌0.1%；10月环比下跌0.5%，同比则下跌1.9%。从记者以上列举的各项数据中就不难发现，在济宁房地产市场整体“跌跌不休”的2014年，我们似乎告别了以前那个只涨不跌的时代，而消费者在面对开发商时，议价能力增长的同时，更多还有内心的一份从容———面对房价下行，买或者再等等，都可以。
年末再遇重击：到还钱的时候了，钱又从哪来？
融资，在这个大资本运营的时代，显得尤为重要。面对消费市场持续萎靡的现状，已有专家指出，此轮行业调控，旨在“优胜劣汰”，通过市场的力量筛选出行业翘楚，以应对接下来的经济结构调整。再将目光回到房地产市场，面对居高不下的土地价格，以及持续高企的营销成本，房地产市场对资本的饥渴程度不亚于任何一个行业，但在银行贷款"封杀"产能过剩的高危行业大环境下，房地产企业又有怎样的融资成本呢？
记者调查得知，时下房地产行业的融资通道主要有三种：项目贷款，关联企业担保融资，社会高息借贷。项目贷款，主要是将土地、楼盘整体抵押给银行，这可以获得较低利率的银行贷款，而且数额庞大。关联企业担保融资，则是通过相关建筑公司、贸易公司、建材公司等获得融资。社会高息借贷，通过担保公司、社会融资的形式，以10%至50%的年息借贷，这对企业还款产生的压力是不言而喻的。
时至年末，到了各单位结算一年往来业务的时间，银行在收紧房贷规模的同时，企业却到了年末还款的紧要关头。那么，还款的钱要从哪里来？再融资的成本过高，“拿银行的钱还银行的钱”也行不通，只好看看手里还有什么--没有卖出去的房子！搞清楚这些就不难理解了。
房地产市场不乏持币购买的消费者
房价勿要太高，“降一寸卖一丈”
长期关注济宁楼市的读者或许有所察觉，很多项目开盘4、5年也没卖完，多的甚至达到7、8年，这些楼盘尤以那些高价项目为代表。以新世纪广场附近某楼盘为例，每平米过万元的旗号已经打了好几年了，如今项目早已到了上房阶段，仍有大量库存房源。再看看那些降价的楼盘，即使老业主不断施加压力，但仍未阻止新业主的购买热情，很多楼盘一经宣布降价，立即会引发“哄抢”。由此不难发现，在房地产销售市场里，开发商降价一寸，消费者的购买热情就要上涨一丈。毕竟，持币待购的人群大有人在，他们等待的只是一个合适入手的时机。
从统计数据不难看出，10月份的同比跌幅创出年内新高，这意味着眼下的房价的确比去年要低。在房价下跌，以及首套房贷款限制放松的大环境下，已有不少消费者开始着手买房，这主要体现在二手房交易的活跃以及低价楼盘的热销。而在购房群体中，除了之前一直强调的刚需因素之外，有着改善需求的购房者相继入市，这点信号所传递出的积极因素还是比较明显的，而这些改善性购房者所关注的房源，更多的还是那些“降价幅度较大”的项目。所以，着眼于购房者的心理需求，对于房地产开发商来说是走出泥潭的关键因素。
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