浙江楼市最具发展潜力的县市竟是它？不愧是“浙江宠儿”

本期看点

看点一：慈溪市以经济排名第1、人口总量排名第2的宏观综合实力在浙江省52个县市中排名。

看点二：浙江省县级城市楼市仍有较高成长空间，其中27个经济、人口单边活力强的县市在经济增长与人口流入的互相促进下，楼市需求将进一步扩大。

看点三：从市场角度来看，慈溪市目前市场进入成熟期，市场容量较大但利润空间小，但仍是需要重点进入的城市；而永康市、海宁市和桐乡市等经济实力和人口活力较强的城市目前市场则进入停滞期。

引 言

本文重点从县级城市内生动力和市场空间两大维度入手来综合评价浙江省52县市的投资潜力，因为县级城市的房地产市场需求主要来源于本土需求，少部分来源于外来人口刚需。城市内生动力代表着该城市房地产长期发展潜力，市场空间则是对该城市楼市短期变化和未来走势的判断。通过对经济、人口与市场利润空间和供需关系四个方面六组指标交叉分析，来评判城市进入先后顺序。

（一）城市宏观面分析

2020年城市GDP总量反映了该城市的经济实力，经济实力越强，该城市房地产市场外部环境越稳定；2020年城市常住人口总量反映了该城市的内生需求规模，常住人口越多，该城市房地产市场基本盘越稳定。

从2020年GDP总量与2020年常住人口总量两项指标交叉分析来看：

浙江省52个县市中，有9个城市经济实力强，人口规模大；6个城市经济实力偏弱，人口规模大；剩余37个城市经济实力弱，人口规模小。

在52个城市中，慈溪市经济排名，人口总量排名第二。慈溪市位处于沪、杭、甬三大都市经济金三角的中心，地理条件优越，同时慈溪市也是大上海经济圈南翼重要的工商名城与沿海经济开放区。因此，相比其余51个县市，慈溪市综合经济实力较强，对人口吸附力较大。

图：2020年GDP总量与常住人口总量交叉分析

2011年至2020年GDP增速反映了该城市的经济活力，经济活力越强，该城市房地产市场外部环境越良性；2011年至2020年常住人口增速反映了该城市的内生需求规模潜力，常住人口增速越高，该城市房地产市场基本盘潜力越大。

从2011-2020年GDP增速与2011-2020年常住人口增速两项指标交叉分析来看：

浙江省52个县市中，有17个城市经济活力强，人口呈正增长；8个城市经济活力偏弱，人口呈正增长；19个城市经济活力强，人口呈负增长；8个城市经济活力偏弱，人口呈负增长。城

市经济活力强，人口呈负增长的19个城市是浙江省县市中的潜力股。泰顺县、景宁县与文成县是经济活力强但人口呈负增长的城市的代表。玉环市、松阳县与临海市三城10年平均GDP增速领先其他浙江省县市，虽然现在人口呈负增长，但随着经济带动，人口集聚效应将日益明显，楼市需求将进一步增长。

图：10年GDP增速与常住人口增速交叉分析

从城市宏观基本面与城市宏观潜力两个维度综合研判城市价值属性能级，将城市分为重点、次重点、机会和关注四大类别。

本次研究中，浙江省52个县市中共有8个重点城市，在城市投资时需要着重进入；7个次重点城市需要第二优先级进入；30个机会城市需要择机进入；7个关注城市需要时刻关注，当出现地理位置优越、周边配套完善、利润空间大的项目时可以考虑进驻。

（二）房地产市场基本面分析

从市场角度分析，我们从当前各城市房地产市场的利润空间和供需关系两大维度并结合商品房成交量价情况以及土地成交量价情况两个辅助维度来定义市场的发展阶段和特征标签；

通过对房地比、供销比、商品房成交均价和商品房成交面积占比四个指标进行交叉对比分析后对浙江省三四线共52个县市分别总结出了单县市的发展阶段特征，并将县市类型划分为四大类：停滞型、潜力型、快速发展型和成熟型。

》停滞型市场所展现出来的特征是市场需求和容量低且利润空间小;

》潜力型市场则是市场需求和容量低但利润空间大；

》快速发展型市场表现为市场需求，容量和利润空间均较大；

》成熟型市场则是市场需求和容量高但利润空间小。

在52个县市中，停滞型县市共有20个，潜力型县市共有19个，快速发展型县市共有7个，而成熟型县市则共有6个。

图：52个县市市场发展阶段特征划分象限图

（三）城市宏观面与市场基本面交叉分析

总体来看，从城市宏观面和市场基本面两大维度单独分析得出的观点和结论基本吻合，因为从城市宏观面分析所划分出的重点和次重点城市与从市场基本面分析所划分出的快速发展型和成熟型市场基本上是重叠的。

其中值得注意的是，重点城市中的永康、海宁和次重点城市中的桐乡三个县市的市场目前处在下行期，因此从市场基本面来看我们认为是停滞型市场；而机会城市中的宁海、安吉和象山三个县市目前的市场则处于成熟期，市场需求较大但利润空间相对较小；同时机会城市中的建德市目前市场正处于快速发展期，量价齐高。

最后将城市和市场两大维度再次进行交叉分析从而对52个县市划分出两个进入梯队：

梯队城市分别涵盖了重点和次重点城市以及快速发展型和成熟型市场等16个城市；

第二梯队城市则是针对那些机会和关注城市以及潜力型和停滞型市场等46个城市。

表：浙江省52个县市城市梯队划分

结 语

浙江省地处长三角发展圈，也是中国省内经济实力发展程度差异的省份之一。一直以来省内多个二线城市的经济发展均展现出了强劲的张力和活力，同时也带动了城市的房产市场发展，目前省内多个城市的房价地价均处于高位。而在“集中供地”和“三道红线”的政策下，一二线市场逐渐饱和，市场流动性大大减缓，而房企抢占市场份额的竞争压力也越来越大。此时就有不少房企纷纷将发展战略转向发达地区的县级城市并不断扩大自己在各县市的市场版图。

随着全面城市化政策的不断推进和实施，浙江省内的多个县市则是凭借着长三角核心经济圈这一优越的地理位置以及省内的经济发展优势不断将楼市热度推向新的高潮，多个县市均展现出量价高启的局面，房企应当考虑将浙江省内值得重点进入的县市作为必不可少的资源配置。